AFFINE (EPA:IML) Affine - FY10 - Retour au bénéfice
Directive transparence : information réglementée Communiqué sur comptes, résultats, chiffres d’affaires
04/03/2011 18:00
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Paris, le 4 mars 2011, 18h00
Résultats consolidés annuels 2010
RETOUR AUX BENEFICES
- AMELIORATION DU RESULTAT OPERATIONNEL COURANT (+4 %)
- FORTE HAUSSE DU RESULTAT OPERATIONNEL NET (+77 %)
- LEGERE PROGRESSION DE L'ANR (+1 %)
- DIVIDENDE DE 2,43 EUR
CHIFFRES CLES
(MEUR) 2008 2009 2010
Revenus locatifs 73,5 77,2 70,6
Loyers nets 63,5 62,8 59,6
Résultat operationnel courant * 43,2 42,8 44,6
Résultat operationnel net 7,3 20,4 36,2
Résultat net (37,3) (2,7) 10,6
dont part du groupe (37,5) (5,7) 10,3
Résultat EPRA ND 16,2 17,6
Juste valeur du patrimoine (droits inclus) 1 141,2 1 088,5 1 059,8
Actif net réévalué EPRA (hors droits)(EUR) 329,1 284,3 286,0
Actif net reevalue EPRA par action
(hors droits)(EUR) 34,69 31,39 30,70
* Ce montant n'intègre pas en 2010 la dépréciation de Sant Feliu (5,2 MEUR)
présent dans les autres produits et charges.
Pour une meilleure adéquation avec les usages de place et notamment les
recommandations de l'EPRA, la présentation du compte de résultat a été
modifiée. Le détail des ajustements est présenté en fin de communiqué.
Le Conseil d'Administration d'Affine, réuni le 3 mars 2011, a arrêté les
comptes individuels et consolidés au 31 décembre 2010. Les procedures d'audit
sont en cours de finalisation.
Après deux exercices déficitaires en raison de la baisse des justes valeurs
des immeubles, le groupe Affine a enregistré en 2010 un bénéfice de 10,6 MEUR.
Cette évolution résulte d'une progression de 4,3 % du résultat opérationnel
courant et de 77 % du résultat opérationnel net.
1) RESULTAT OPERATIONNEL NET EN SENSIBLE PROGRESSION
Les loyers nets sont en retrait de 5,2 % par rapport à 2009. L'impact de la
baisse des loyers à périmètre constant (-6,2 %), associé à ceux des
cessions et restructurations d'immeubles, à été plus que contrebalancé par
la réduction des charges locatives.
La baisse des loyers est la conséquence d'une augmentation du taux de vacance
au cours du premier semestre (11,6 % a fin juin contre 7,9 % fin 2009), suivie
d'un léger redressement au second semestre (11,2 % fin 2010). Elle reflète
également les avantages consentis à certains locataires en échange de
l'allongement des baux et les départs programmés dans le cadre des
restructurations d'immeubles. L'impact des cessions du second semestre 2009 à
été en majeure partie compensée par les acquisitions réalisées.
Le résultat operationnel courant, en hausse de 4,3 %, bénéficie du
redressement de l'activité de développement immobilier (2,7 MEUR vs 0,0 MEUR
hors dépreciation sur stocks) et de la diminution de 13,4 % des frais de
fonctionnement, permettant de plus que compenser l'érosion naturelle des
revenus des opérations de location-financement (2,9 MEUR vs 3,8 MEUR).
Le résultat opérationnel net de 36,2 MEUR est en forte hausse par rapport à
2009 (+77 %), alors meme qu'aucune plus-value de cession n'a été enregistrée,
contrairement à l'an passé (24,8 MEUR). Cette amélioration provient pour
l'essentiel d'un arrêt de la baisse des justes valeurs des immeubles (-2,8 MEUR
contre près de -47 MEUR en 2009 et 2008), à laquelle il faut ajouter une
dépreciation sur la valeur du terrain de Sant Feliu (-5,2 MEUR), détenu en
stock par Concerto.
2) RESULTAT NET A NOUVEAU POSITIF
L'exercice 2010 n'a bénéficié, contrairement à l'an dernier, ni du
remboursement de la créance de carry back (4,9 MEUR), ni du produit de cession
de la participation d'Affine dans Altaréa (fin 2009). L'augmentation apparente
du coût de la dette nette, liée a l'absence du dividende d'Altaréa (1,7 MEUR
en 2009), est plus que compensée par une baisse de valeurs des instruments
financiers de moindre amplitude qu'au cours de l'exercice antérieur (-2,9 MEUR
contre -7,6 MEUR en 2009) et d'une nette amélioration de la contribution des
sociétés mises en equivalence (3,1 MEUR vs -4,4 MEUR). Le bénéfice net
ressort ainsi à 10,6 MEUR (10,3 MEUR part du groupe) contre une perte de
2,7 MEUR en 2009.
Retraité des éléments non-courants, tels que la variation de juste valeur et
les plus ou moins values de cessions, le résultat EPRA ressort à 17,6 MEUR
contre 16,2 MEUR en 2009.
3) RECUL DU CASH-FLOW OPERATIONNEL
Le passage en norme comptable IAS2 de plus de la moitié du portefeuille de
Banimmo a pour conséquence leur reclassement en stock : il en résulte que les
achats, les ventes et les capex relatifs à ces immeubles, précédemment
integrés en cash-flow d'investissement, sont dorénavant inclus dans le cash
flow opérationnel et entraînent une plus grande volatilité de celui-ci. En
outre l'année 2009 avait enregistré une variation exceptionnelle liée à la
vente d'une plateforme logistique développé par Concerto (14,5 MEUR).
Ainsi, le cash-flow opérationnel passe de 47,7 MEUR en 2008 à 74,1 MEUR en
2009 et 20,8 MEUR en 2010. Corrigés des effets ci-dessus, il passe de 59,6 MEUR
à 45,2 MEUR.
4) LEGERE HAUSSE DE L'ACTIF NET REEVALUE
Après avoir légèrement diminué (-0,9 %) au premier semestre, la juste valeur
à périmètre constant a amorcé son redressement au second semestre (+0,8 %).
Sur l'ensemble de l'année, la baisse s'établit à -0,2 %. La juste valeur du
patrimoine immobilier s'élève à 1,060 milliard d'euros (droits inclus), en
légère baisse (-2,6 %) par rapport à fin 2009, les cessions (-80,0 MEUR)
n'étant que partiellement compensées par les investissements (48,5 MEUR).
En conséquence, l'Actif Net Réévalué EPRA (hors droits), déduction faite
des quasi-fonds propres que constituent les TSDI, et après retraitement de la
juste valeur des instruments dérivés et des impôts différés, augmente de
1,7 MEUR (+0,6 %) par rapport à fin 2009 pour s'établir à 286,0 MEUR à fin
2010, soit 30,70 EUR par action (hors autocontrôle et après dilution des ORA).
Droits inclus, l'ANR EPRA est de 335,9 MEUR, ou 36,06 EUR par action.
5) DETTE FINANCIERE MAITRISEE
Le groupe a mis en place près de 120 MEUR de financements nouveaux au cours de
l'année à des conditions qui lui permettent de soutenir son développement. Le
coût moyen de la dette nette en 2010 est de 2,7 %, et 3,9 % coût de couverture
inclus. Hors Banimmo, la durée moyenne de l'endettement s'élève à 5,8 ans.
Aucune échéance significative n'est à refinancer avant 2016.
Au 31 décembre 2010, la dette financière nette du groupe s'élève à 718 MEUR
(contre 693 MEUR à fin 2009) et représente 1,7 fois le montant des fonds
propres. Pour l'activité de foncière stricto sensu, le ratio LTV (dette
bancaire nette / valeur de marché des immeubles, droits inclus, hors VEFA, plus
valeur des sociétés mises en équivalence) reste à un niveau relativement
élevé de 58,5 % principalement en raison des investissements réalisés par
Banimmo (acquisition de commerces et prise de participation dans City Mall et
Montéa). Pour Affine seule (hors AffiParis et Banimmo), le LTV est en net
retrait passant de 57,4 % fin 2009 à 52,0 % fin 2010.
6) VERSEMENT D'UN DIVIDENDE EXCEPTIONNELLEMENT ELEVE
Lors de l'Assemblée générale, il sera proposé le vote d'un dividende qui
résulte des obligations de distribution attachées aux plus-values des
exercices antérieurs. Ce dividende atteint 19,7 MEUR (soit 2,43 EUR par
action), contre 14,5 MEUR l'an passé, et offrira l'option d'être distribué
soit en numéraire soit en action nouvelle. Sur la base du cours de bourse du
31 décembre 2010 (17,10 EUR), ce dividende représente un rendement du titre
Affine de 14,2 %.
7) PERSPECTIVES
La légère amélioration de la situation locative et de la valeur des immeubles
enregistrée au second semestre devrait se poursuivre en 2011.
La poursuite des cessions d'actifs non stratégiques devrait contribuer à
renforcer la structure financière, tandis que le groupe s'attachera en fonction
des opportunités à renforcer son effort d'investissement.
Le groupe poursuivra en outre sa gestion patrimoniale visant à améliorer la
qualité et la rentabilité de ses bâtiments, notamment par d'importants
travaux de rénovation et de redéveloppement
8) CALENDRIER
. 28 avril 2011 : Assemblée générale
. 16 mai 2011 : Paiement du dividende en action ou en numéraire (2,43 EUR)
. 16 mai 2011 : Chiffre d'affaires du premier trimestre
. Septembre 2011 : Chiffre d'affaires et résultats semestriels 2011
NB : Le groupe Affine présente désormais ses comptes conformément aux
recommandations de l'EPRA. Cette présentation comporte, outre le compte de
résultat établi selon les normes IFRS (premier tableau), le résultat calculé
selon les préconisations de l'EPRA (deuxième tableau) et qui représente le
résultat net courant de l'activité de foncière stricto sensu (soit le
résultat net part du groupe hors variations de justes valeurs, plus ou moins
values de cessions, et les autres éléments non-courants). A titre de
comparaison, la nomenclature utilisée précédemment par le groupe Affine,
basée sur la marge opérationnelle des activités, est fournie pro forma pour
2010 dans le dernier tableau.
RESULTAT CONSOLIDE - NOUVELLE PRESENTATION
(MEUR) (1) 2008(6) 2009(6) 2010
Revenus locatifs 73,5 77,2 70,6
Loyers nets 63,5 62,8 59,6
Revenus des autres activités 8,2 3,8 5,6
Frais de fonctionnement (27,8) (23,5) (20,3)
EBITDA courant (2) 43,9 43,2 44,9
Résultat opérationnel courant 43,2 42,8 44,6
Autres produits et charges 4,0 0,0 (5,1)
Résultat des cessions d'actifs 7,0 24,8 (0,4)
Résultat opérationnel avt ajust. de valeur 54,1 67,6 39,0
Solde net des ajustements de valeurs (3) (46,8) (47,2) (2,8)
Résultat opérationnel net (4) 7,3 20,4 36,2
Coût de l'endettement financier net (35,8) (25,3) (27,6)
Ajustement de valeurs des instr. financiers (12,6) (7,6) (2,9)
Impôts 4,1 12,0 0,6
Divers (5) (0,2) (2,1) 4,4
Résultat net (37,3) (2,7) 10,6
Résultat net - part du groupe (37,5) (5,7) 10,3
(1) Sur la base des comptes IFRS en présentation commerciale et des
recommandations de l'EPRA.
(2) l'EBIDTA courant correspond au résultat opérationnel courant hors coûts
de dépréciations et d'amortissements courants. Ce montant n'intègre pas
en 2010 la dépréciation de Sant Feliu (5,2 MEUR) présent dans les autres
produits et charges.
(3) Y compris la dépréciation d'un goodwill de 3,5 MEUR en 2009.
(4) Le résultat opérationnel net correspond au résultat courant après prise
en compte des variations de valeurs, incluant les variations des écarts de
goodwill contrairement aux années antérieurs.
(5) Quote-part de sociétés mise en équivalence, résultat net d'activités
arrêtées ou en cours de cession, autres produits et charges financiers.
(6) Le résultat d'Abcd a été pris en compte jusqu'à sa date de sortie du
périmètre en 2008, soit à hauteur de 0,17 MEUR. Par ailleurs, afin de mieux
refléter les composantes du résultat et de son évolution, la contribution de
BFI n'apparaît que sous la rubrique « Résultat net d'impôt des
activités arrêtées ou en cours de cession », soit « Divers » dans cette
présentation.
RESULTAT EPRA
(MEUR) 2008 2009 2010
Résultat net - part du groupe (5,7) 10,3
Ajust. des valeurs des immeubles de placement 43,7 2,8
Résultat des cessions d'actif (24,8) 0,4
Ajustement des Goodwill 3,5 -
Ajustement de valeur des instruments financiers 7,6 2,9
Sociétés mises en équivalence 4,4 (3,1)
Résultat net d'impôt des activités abandonnées 0,8 (1,2)
Impôts non-courants, différés et exit tax (11,7) (1,0)
Autres éléments non-courants (3,1) 5,0
Intérêts minoritaires des éléments ci-dessus 1,5 1,4
Résultat EPRA (7) 16,2 17,6
(7) L'EPRA, association des foncières européennes cotées en bourse, a mis
à jour en octobre 2010 un guide sur les mesures de performances. Le Résultat
EPRA exclut, comme précisé dans la note sur les retraitements de l'EPRA, les
variations de justes valeurs, les plus ou moins values de cessions et les autres
éléments non-récurrents.
RESULTAT CONSOLIDE - ANCIENNE PRESENTATION
(MEUR) (1) 2008(7)(8) 2009(8) 2010
Immeuble de placement 63,5 62,8 59,6
Location financement 5,9 3,8 2,9
Développement immobilier (2) 2,2 (0,0) (2,8)
Divers 1,1 0,6 1,0
Marge opérationnelle (3) 72,9 67,3 60,7
Résultat financier (4) (35,5) (31,2) (27,5)
Charges d'exploitation et divers (25,7) (24,5) (21,3)
Impôts sur les sociétés (2,8) 5,1 0,3
Résultat courant 8,8 16,7 12,2
Plus-values nettes de cession 7,0 24,8 (0,4)
Résultat courant après cession 15,8 41,5 11,8
Variation de juste valeur des immeubles (5) (46,9) (43,7) (2,8)
Variation de juste valeur des instr. financiers (12,6) (7,6) (2,9)
Divers (6) (0,4) 0,2 4,3
Impôts différés net d'exit taxe 6,8 6,9 0,3
Résultat net comptable (37,3) (2,7) 10,6
Dont part du groupe (37,5) (5,7) 10,3
(1) Sur la base des comptes IFRS en présentation commerciale. (2) Hors
variation de valeur de Sant Feliu. (3) Hors variation de juste valeur. (4) Hors
profit de dilution et variation de juste valeur. (5) Y compris variation de
valeur de Sant Feliu (-5,2 MEUR).
(6) Quote-part de sociétés mise en équivalence, variation des écarts
d'acquisition, résultat net d'activités arrêtées ou en cours de cession,
en 2007 profit de dilution lié à l'OPV de Banimmo et en 2009 une plus value
de cession de 9,0 MEUR des titres Altaréa.
(7) Le résultat d'Abcd a été pris en compte jusqu'à sa date de sortie du
périmètre en 2008, soit à hauteur de 0,17MEUR. (8) Afin de mieux refléter
les composantes du résultat et de son évolution, la contribution de BFI
n'apparaît que sous la rubrique « Résultat net d'impôt des activités
arrêtées ou en cours de cession », soit « Divers » dans cette présentation.
A propos du Groupe Affine
Foncière diversifiée dans l'immobilier d'entreprise, le groupe Affine
détient un patrimoine se composant à fin 2010 de 98 immeubles, d'une valeur
de 1 060 MEUR et répartis sur une surface globale de 755 000 m2. Le groupe est
présent pour l'essentiel dans les bureaux (56 %), l'immobilier commercial
(22 %) et les entrepôts (16 %).
Son activité est répartie entre Affine (53 %), active dans les régions
françaises hors Paris, AffiParis (20 %), SIIC spécialisée dans l'immobilier
parisien, et Banimmo (27 %), foncière de repositionnement belge présente en
Belgique, en France et au Luxembourg.
Le groupe Affine comprend également Concerto Développement, filiale
spécialisée dans le montage d'opérations de développement et
d'investissement dans l'immobilier logistique en Europe.
Dès 2003, Affine a opté pour le régime des Sociétés d'Investissements
Immobiliers Cotées (SIIC). L'action Affine est cotée sur NYSE Euronext Paris
(Ticker : IML FP / BTTP.PA ; code ISIN : FR0000036105) et admise au SRD (long
seulement). Elle fait partie des indices SBF 250 (CAC Small 90), SIIC IEIF et
EPRA. AffiParis et Banimmo sont également cotées sur NYSE Euronext.
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