AFFINE (EPA:IML) Affine - FY12 - Progression du résultat EPRA (+7,7 %)
Directive transparence : information réglementée Communiqué sur comptes, résultats, chiffres d’affaires
27/02/2013 18:00
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Paris, le 27 février 2013, 18h00
Résultats consolidés annuels 2012
PROGRESSION DU RESULTAT EPRA (+7,7 %)
PROGRESSION DU RESULTAT EPRA : +7,7 % A 19,9 MEUR
* Stabilité des revenus locatifs a périmètre constant (+0,1 %)
* Diminution des frais de fonctionnement (-8,9 %)
* Baisse des frais financiers (-7,0 %)
* Forte progression de la marge du développement immobilier
AMELIORATION DU LTV : 45,5 % VS 50,8 %
MAINTIEN DU DIVIDENDE A 1,2 EUR PAR ACTION
GESTION ACTIVE DU PATRIMOINE
* 18 MEUR d'investissements : Lille + Capex
* 120 MEUR de cessions : Paul Baudry + 7 actifs de petite taille
* 35 nouveaux baux signés (1,2 MEUR)
ANR EPRA PAR ACTION EN LEGERE DIMINUTION (-2,6 %)
* Juste valeur à périmètre constant en recul (-1,3 %)
* Augmentation du nombre d'actions à l'occasion de la fusion Affine/AffiParis
(+3,1 %)
MEILLEURE LISIBILITE
* Simplification d'Affine : Fusion-absorption d'AffiParis
* Reconnaissance des standards de publication du secteur : Médaille de Bronze
EPRA
(MEUR) 2010 2011 2012
Loyers nets 42,6 43,1 41,3
Résultat opérationnel courant 34,4 34,6 34,5
Résultat EPRA (4) 16,0 18,5 19,9
Juste valeur du patrimoine (droits inclus) 725,0 709,0 580,4
Actif net réévalué EPRA par action (hors droits) (EUR) 30,3 29,0 28,2
Depuis le 1er octobre 2011, le sous-groupe Banimmo, ainsi que Jardins des quais,
sont consolidés chez Affine par mise en équivalence et non plus par
intégration globale. Afin de permettre une bonne lisibilité des comptes de
l'exercice et leur comparabilité avec ceux des exercices précédents, les
comptes sont pour 2010 et 2011 des comptes pro forma dans lesquels Banimmo et
Jardins des quais sont consolidés par mise en équivalence sur la totalité de
l'exercice. Les comptes de Banimmo sont en cours d'audit.
Le Conseil d'Administration d'Affine, réuni le 26 février 2013, a arrêté les
comptes individuels et consolidés au 31 décembre 2012. Les procédures d'audit
sont en cours de finalisation.
1) ACTIVITE
Au cours de l'année, Affine a signé 35 nouveaux baux portant sur une surface
de 7 800 m2 et un loyer annuel de 1,2 MEUR. Par ailleurs, 14 locataires ont
résilié leur bail, représentant une surface de 9 700 m2 et un loyer annuel de
1,2 MEUR. Enfin, il y a eu 17 renégociations pour un montant de 4,4 MEUR.
La société a fait l'acquisition en mai de 6 250 m2 de bureaux dans la tour
Lilleurope. Située au coeur d'Euralille, troisième quartier d'affaires de
France après la Défense (Paris) et la Part- Dieu (Lyon), et surplombant la
gare TGV internationale, la tour occupe l'un des meilleurs emplacements de la
ville. L'acquisition de 5 étages supplémentaires, Affine étant déjà
propriétaire de 10 des 20 étages, renforce ainsi sa présence dans cet
immeuble emblématique. L'immeuble est loué dans sa totalité à différents
locataires de premier plan parmi lesquels la SNCF et Tereos.
L'immeuble situé rue Paul Baudry à Paris (8e) a été vendu le 4 décembre à
un prix de 96 MEUR net vendeur (101,8 MEUR droits inclus). Cette transaction est
l'aboutissement d'un processus de vente engagé fin 2011 et visant à céder un
actif de grande qualité, mais représentant une part trop importante (près de
15 %) du total des immeubles du groupe. La cession de cet immeuble a dégagé
une moins-value de 8,9 MEUR dans les comptes consolidés.
Dans le cadre de la rationalisation de son portefeuille immobilier, Affine a
également procédé, au cours de la période, à la cession de 7 immeubles
matures ou de valeur trop modeste. En dehors de l'immeuble situé rue
Paul-Baudry, l'ensemble des cessions a été réalisé à un prix correspondant
à la juste valeur de fin 2011 (+11 KEUR).
Faisant suite à son éco-rénovation, la tour située rue Traversière, louée
entièrement à la SNCF jusqu'en 2021, a obtenu le label BREEAM. Dans la
continuité de l'amélioration de l'immeuble, des travaux répondant à la
règlementation PMR (Personne à Mobilité Réduite) sont en cours de réalisation.
En parallèle, la société a entrepris des travaux de rénovation importants à
Paris d'une part sur l'immeuble rue Auber et d'autres part sur l'immeuble rue
Réaumur en vue de sa reconversion partielle en résidentiel.
Fin septembre Affine et AffiParis, dont Affine détenait 87,7 % du capital, ont
annoncé les modalités et termes de la fusion absorption d'AffiParis par
Affine. Cette opération s'est inscrite dans une démarche de simplification de
la structure et de réduction des coûts de fonctionnement du groupe, et a
permis aux actionnaires minoritaires d'AffiParis de recevoir, en échange de
leurs titres, des actions Affine offrant une plus grande visibilité, une
liquidité très supérieure et un rendement plus élevé. Après l'obtention de
l'accord de l'AMF pour déroger à l'offre publique de retrait, les assemblées
générales extraordinaires des deux sociétés ont approuvé la fusion le
7 décembre sur la base de 0,46 action Affine pour une action AffiParis.
2) RESULTAT EPRA EN NETTE PROGRESSION
Le résultat EPRA augmente de +7,7 % par rapport à 2011 pour s'établir à
19,9 MEUR. Il bénéficie notamment de la diminution de 7,0 % du coût de
l'endettement (16,9 MEUR vs 18,2 MEUR) et de 8,9 % des frais de fonctionnement
(10,9 MEUR vs 12,0 MEUR), ainsi que de la forte progression de la marge
dégagée par le développement immobilier (3,2 MEUR vs 1,3 MEUR, hors
dépréciation sur stocks).
Ces évolutions ont assuré la stabilité du résultat opérationnel courant
(-0,2 %) en dépit de l'érosion des revenus de la location financement (1,1
MEUR vs 2,4 MEUR) et de la perte des revenus locatifs liée aux cessions, les
revenus locatifs à périmètre constant restant au même niveau que l'an
dernier (+0,1 %).
Après prise en compte notamment de la moins-value de cession sur l'immeuble rue
Paul- Baudry (-8,9 MEUR), de l'évolution défavorable de la juste valeur des
immeubles (-5,2 MEUR vs +1,7 MEUR) et du résultat des sociétés mises en
équivalence (3,4 MEUR vs 1,3 MEUR), le résultat net ressort à 4,6 MEUR
(vs 16,6 MEUR).
La capacité d'autofinancement recule de 1,8 MEUR à 17,9 MEUR en raison
essentiellement du recul des revenus locatifs résultant des cessions ; hors
coût de l'endettement et charges d'impôts, elle a diminué de 14,2 % pour
s'établir à 33,3 MEUR.
La variation de BFR enregistre une évolution fortement négative (-16,4 MEUR vs
10,1 MEUR) principalement en raison du financement des opérations de
développement des filiales, Concerto en particulier (11,0 MEUR de créance
clients et stocks supplémentaire), des mouvements de TVA (créance de TVA de
1,5 MEUR vs encaissement de 6,7 MEUR) et d'une avance en compte courant de
4,6 MEUR faite aux filiales (contre un remboursement de 2,9 MEUR). Le cash-flow
opérationnel ressort ainsi à 16,8 MEUR contre 48,3 MEUR pour la même période
en 2011.
3) LEGERE DIMINUTION DE L'ACTIF NET REEVALUE PAR ACTION
En 2012, la juste valeur des immeubles de placement s'élève à 580 MEUR
(droits inclus), en baisse de 18 % par rapport à fin 2011, en raison
principalement du volume important de cessions (-120 MEUR) à comparer à volume
de 18 MEUR d'investissements ; à périmètre constant, la juste valeur recule
légèrement de 1,3 %.
L'Actif Net Réévalué EPRA (hors droits), déduction faite des quasi-fonds
propres (TSDI), et après retraitement de la juste valeur des instruments
dérivés et des impôts différés, reste stable à 288,8 MEUR à fin 2012
(+0,4 %). Par action (hors autocontrôle et après dilution des ORA), l'ANR
recule de 29,0 EUR à 28,2 EUR (-2,6 %) compte tenu de l'augmentation du nombre
d'actions (+3,1 %) à l'occasion de la fusion-absorption d'AffiParis par Affine.
Droits inclus, l'ANR EPRA ressort à 324,0 MEUR, ou 31,6 EUR par action.
4) AMELIORATION DU LTV
Le groupe a mis en place 35,9 MEUR de nouveaux crédits au cours de l'exercice
et a procédé à des remboursements à hauteur de 123,8 MEUR.
Au 31 décembre 2012, la dette financière nette du groupe s'élève ainsi à
334 MEUR (contre 435 MEUR à fin 2011). Pour l'activité de foncière stricto
sensu, le ratio LTV (dette bancaire nette / valeur de marché des immeubles
droits inclus, hors VEFA, plus stock immobilier, plus situation nette des
sociétés mises en équivalence) baisse nettement et ressort à 45,5 % contre
50,8 % fin 2011.
Le coût moyen de la dette pour 2012 est de 2,5 % (3,8 % coût de couverture
inclus). La durée moyenne de l'endettement s'élève à 5,7 ans et il n'y a pas
d'échéance de dette significative au cours des prochaines années.
5) DIVIDENDE
La société a décidé de maintenir à son niveau de 2011 le dividende et
proposera donc à l'assemblée générale un montant total de 10,8 MEUR, soit
1,2 EUR par action, procurant un rendement de 9,5 % sur le dernier cours coté
de 2012.
6) PERSPECTIVES
Dans un contexte qui reste marqué par une stagnation de l'activité
économique, la fragilisation d'un grand nombre d'entreprises et des
incertitudes pesant encore sur la situation financière mondiale, Affine
renforce ses moyens d'analyse de risques et a adopté une politique de prudence
qu'elle poursuivra en 2013.
La cession de l'immeuble rue Paul Baudry lui confère les moyens de renouer avec
une politique d'investissements sélective, au demeurant nécessaire pour
compenser la perte de loyer entraînée par cette cession. Conjuguée à la
poursuite de la baisse des frais généraux, elle devrait permettre d'assurer
une bonne tenue du résultat EPRA (résultat net courant - part du groupe).
L'évolution du résultat net dépendra en outre de celle de la valeur des
immeubles, elle-même directement liée à l'environnement économique et financier.
L'amélioration de la qualité du patrimoine par l'engagement de travaux
significatifs, une gestion rapprochée de la relation avec les clients, le
maintien d'une situation financière saine, resteront les priorités d'Affine
dans ce contexte incertain.
7) CALENDRIER
* 24 avril 2013 : Assemblée générale
* Mai 2013 : Chiffre d'affaires du premier trimestre
* Mai 2013 : Paiement du dividende (1,20 EUR)
* Juillet 2013 : Chiffre d'affaires et résultats semestriels 2013
8 Novembre 2013 : Chiffre d'affaires du troisième trimestre
RESULTAT CONSOLIDE
(MEUR) (1) 2010 2011 2012
Revenus locatifs 50,0 48,3 46,4
Loyers nets 42,6 43,1 41,3
Revenus des autres activités 5,1 3,6 4,3
Frais de fonctionnement (13,1) (12,0) (10,9)
EBITDA courant (2) 34,6 34,7 34,6
Résultat opérationnel courant 34,4 34,6 34,5
Autres produits et charges (4,2) (2,6) (1,6)
Résultat des cessions d'actifs (0,5) 2,9 (8,5)
Résultat opérationnel avt ajust. de valeur 29,7 34,9 24,5
Solde net des ajustements de valeurs (3,8) 1,7 (5,2)
Résultat opérationnel net 25,9 36,6 19,2
Coût de l'endettement financier net (19,6) (18,2) (16,9)
Ajustement de valeurs des instr. financiers (0,1) (2,3) (1,5)
Impôts 0,3 (0,4) 0,1
Sociétés mises en équivalence 3,0 1,3 3,4
Divers (3) 1,1 (0,4) 0,3
Résultat net 10,5 16,6 4,6
Résultat net - part du groupe 10,3 15,3 4,7
(1) Sur la base des comptes IFRS et des recommandations de l'EPRA.
(2) l'EBIDTA courant correspond au résultat opérationnel courant hors coûts
de dépréciations et d'amortissements courants. Ce montant n'intègre pas en
2010, 2011 et 2012 les dépréciations sur l'activité de développement, pour
respectivement 5,4 MEUR, 3,0 MEUR et 1,4 MEUR, repris dans les autres produits
et charges.
(3) Résultat net d'activités arrêtées ou en cours de cession, autres
produits et charges financiers.
RESULTAT EPRA
(MEUR) (1) 2010 2011 2012
Résultat net - part du groupe 10,3 15,3 4,7
Ajust. des valeurs des immeubles de placement 3,8 (1,7) 5,2
Résultat des cessions d'actif 0,5 (2,9) 8,5
Ajustement des Goodwill - - -
Ajustement de valeur des instruments financiers 0,1 2,3 1,5
Elément non cash des sociétés MEE (1,1) 1,3 (0,9)
Résultat net d'impôt des activités abandonnées (1,2) - -
Impôts non-courants, différés et exit tax (0,4) 0,5 (0,2)
Autres éléments non-courants 4,3 3,0 1,3
Intérêts minoritaires des éléments ci-dessus (0,4) 0,8 (0,2)
Résultat EPRA (4) 16,0 18,5 19,9
(4) L'EPRA, association des foncières européennes cotées en bourse, a mis à
jour en septembre 2011 un guide sur les mesures de performances. Le Résultat
EPRA exclut, comme précisé dans la note sur les retraitements de l'EPRA, les
variations de justes valeurs, les plus ou moins values de cessions et les autres
éléments non-récurrents.
A propos du Groupe Affine
Foncière spécialisée dans l'immobilier d'entreprise, Affine possède et
gère, à fin 2012, 63 immeubles d'une valeur de 580 MEUR droits inclus et
répartis sur une surface globale de 506 000 m2. La société est présente dans
les bureaux (59 %), l'immobilier commercial (14 %) et les entrepôts et locaux
d'activité (26 %). Ses actifs sont localisés à parts sensiblement égales
entre l'Ile de France et les autres régions.
Affine est aussi l'actionnaire de référence de Banimmo, foncière de
repositionnement belge active en Belgique et en France ; son patrimoine est
composé à fin 2012 de 24 immeubles de bureaux et de commerce, d'une valeur de
414 MEUR. Enfin sa filiale Concerto European Developer est spécialisée dans
les opérations de développement logistique.
Dès 2003, Affine a opté pour le régime des Sociétés d'Investissements
Immobiliers Cotées (SIIC). L'action Affine est cotée sur NYSE Euronext Paris
(Ticker : IML FP / BTTP.PA ; code ISIN : FR0000036105) et admise au SRD (long
seulement). Elle fait partie des indices CAC Mid&Small, SIIC IEIF et EPRA.
Banimmo est également cotée sur NYSE Euronext. www.affine.fr
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