AFFINE (EPA:IML) Affine - 1H13 - Des fondamentaux consolidés pour une reprise des investissements
Directive transparence : information réglementée Communiqué sur comptes, résultats, chiffres d’affaires
30/07/2013 18:00
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Paris, le 30 juillet 2013, 18h00
Résultats consolidés semestriels 2013
DES FONDAMENTAUX CONSOLIDES POUR UNE REPRISE DES INVESTISSEMENTS
RESULTAT EPRA EN RECUL EN RAISON DES CESSIONS
* (-) Baisse des revenus locatifs en conséquence des cessions de 2012
* (-) Solde négatif des sociétés mises en équivalence
* (+) Frais financiers en nette réduction (-37 %)
* (+) Diminution des charges de personnel (-9 %)
CONSOLIDATION DU PATRIMOINE
* 4,6 MEUR de travaux d'amélioration
* 3,8 MEUR de cessions
* Allongement de la durée moyenne des baux de 5,1 à 5,5 ans
* Loyers stables à périmètre constant
* Taux d'occupation inchangé (87,7 %)
STABILITE DU LTV A 45,7 % ET COUT DE LA DETTE
RAMENE A 3,3 % ANR EPRA PAR ACTION DE 26,4 EUR
* Juste valeur à périmètre constant en léger recul (-1,8 %)
* Distribution du dividende en mai (1,2 EUR par action, soit 10,8 MEUR)
Le Conseil d'Administration d'Affine, réuni le 29 juillet 2013, a arrêté les
comptes semestriels consolidés résumés au 30 juin 2013. Les procédures
d'examen limité sont en cours de finalisation.
1) RESULTAT EPRA
Le résultat EPRA s'établit à 7,1 MEUR au premier semestre 2013 contre 9,4 MEUR
pour la même période en 2012. Cette variation résulte en premier lieu de
l'impact sur les loyers des cessions de 2012 (120 MEUR de cession) ainsi que de
la baisse des bénéfices de l'activité de développement immobilier (0,9 MEUR
vs 1,7 MEUR, hors dépréciation sur stocks), que vient compenser partiellement
une réduction sensible du coût de financement (3,3 % vs 3,9 %). Le résultat
EPRA enregistre également la baisse de loyers chez Banimmo, en raison des
ventes et de la diminution du taux d'occupation, ainsi que les effets de la
déconsolidation de sa participation dans Montéa.
Par ailleurs, en ligne avec les objectifs de la société, la réduction des
coûts de fonctionnement se poursuit (-9 % pour les charges de personnel).
Après prise en compte d'une diminution de 1,8 % de la juste valeur des
immeubles (-9,8 MEUR vs -4,8 MEUR) compensée en partie par un ajustement
positif des valeurs des instruments financiers (3,7 MEUR vs -1,3 MEUR), et du
résultat des sociétés mises en équivalence (-0,1 MEUR vs 1,1 MEUR), le
résultat net ressort à -0,2 MEUR (vs 2,4 MEUR).
La capacité d'autofinancement diminue à 8,0 MEUR en raison essentiellement de
l'effet des cessions sur les revenus locatifs. La variation de BFR enregistrant
une évolution nettement positive (2,2 MEUR vs -8,9 MEUR), le cash flow
opérationnel passe de 9,6 MEUR au premier semestre 2012 à 16,2 MEUR en 2013.
2) ACTIVITE
A périmètre constant, les revenus locatifs faciaux annualisés restent stable
(-0,1 %) par rapport au 31 décembre 2012. Il en est de même pour le taux
d'occupation EPRA (87,7 % vs 87,8 %).
Au plan locatif, Affine a signé 15 nouveaux baux portant sur une surface totale
de 7 400 m2. Par ailleurs, 11 locataires ont résilié leur bail, représentant
au total une surface de 5 400 m2. Enfin, il y a eu 18 renégociations.
La durée moyenne des baux en cours a été allongée de 5,1 à 5,5 ans.
Au cours du semestre, Affine a poursuivi ses investissements visant à rehausser
la qualité de ses immeubles (4,6 MEUR) et la cession des actifs matures ou de
trop faible taille (5 immeubles pour un total de 3,8 MEUR). Un certain nombre
de dossiers d'acquisition à Paris ou dans les grandes métropoles régionales ont
été étudiés sans que des opportunités d'investissement correspondant aux
critères de rentabilité et de risque de la société en aient résulté.
3) ACTIF NET REEVALUE
A fin juin 2013, la juste valeur des immeubles de placement s'élève à 571 MEUR
(droits inclus), en baisse de 1,8 % à périmètre constant par rapport à fin
2012.
L'Actif Net Réévalué EPRA (hors droits), déduction faite des quasi-fonds
propres (TSDI) et après retraitement de la juste valeur des instruments
dérivés et des impôts différés, ressort en baisse de 6,5 % à 270,1 MEUR,
en raison principalement de la distribution du dividende en mai. Par action
(hors autocontrôle et après dilution des ORA), l'ANR passe de 28,2 EUR à
26,4 EUR. Droits inclus, l'ANR EPRA ressort à 304,7 MEUR, ou 29,8 EUR par
action.
4) FINANCEMENT
Au cours de la période, le groupe a mis en place des nouveaux crédits à
hauteur de 15,2 MEUR et a procédé à des remboursements pour un montant total
de 25,7 MEUR.
Au 30 juin 2013, la dette financière nette du groupe s'élève ainsi à 330 MEUR
(contre 334 MEUR à fin 2012). Pour l'activité de foncière stricto sensu, le
ratio LTV (dette bancaire nette / valeur de marché des immeubles droits inclus,
hors VEFA, intégrant stock immobilier et situation nette des sociétés mises
en équivalence) ressort à 45,7 % contre 45,5 % fin 2012.
Le coût moyen de la dette pour le premier semestre 2013 est de 1,8 % (soit
3,3 % coût de couverture inclus). Le groupe a profité des taux particulièrement
bas pour optimiser la couverture de sa dette en souscrivant en juin à de
nouvelles opérations de swaps (55 MEUR) et de caps (62 MEUR) à des conditions
très attractives. La durée moyenne de l'endettement reste stable à 5,7 ans et
il n'y a pas d'échéance de dette significative au cours des prochaines années.
5) PERSPECTIVES
Avec la prudence que requiert un contexte économique encore fragile, Affine
poursuit activement la recherche d'investissements dans le cadre d'un
développement équilibré entre la région parisienne et les grandes
métropoles régionales. Cette politique sélective d'investissements est
nécessaire pour reconstituer le volume des loyers après une période active de
cession pour baisser le LTV ; elle s'appuie sur une capacité d'endettement
bancaire et une trésorerie confortable.
6) CALENDRIER
* octobre 2013 : Chiffre d'affaires du troisième trimestre
* février 2014 : Chiffre d'affaires et résultats annuels 2013
* avril 2014 : Chiffre d'affaires du premier trimestre
* avril 2014 : Assemblée générale
A PROPOS DU GROUPE AFFINE
Foncière spécialiste dans l'immobilier d'entreprise, Affine détient à fin
juin 2013 60 immeubles d'une valeur de 571 MEUR droits inclus, répartis sur une
surface globale de 504 000 m2. La société est présente dans les bureaux
(60 %), l'immobilier commercial (14 %) et les entrepôts et locaux d'activité
(26 %). Ses actifs sont localisés à parts sensiblement égales entre l'Ile de
France et les autres régions.
Affine est aussi l'actionnaire de référence de Banimmo, foncière de
repositionnement belge active en Belgique et en France, dont elle détient
49,5 % ; son patrimoine est composé à fin juin 2013 de 21 immeubles de bureaux
et de commerce, d'une valeur de 396 MEUR. Enfin sa filiale à 99,9 % Concerto
European Developer est spécialisée dans les opérations de développement
logistique.
Le patrimoine global dépendant du groupe s'élève à 994 MEUR.
Dès 2003, Affine a opté pour le régime des Sociétés d'Investissements
Immobiliers Cotées (SIIC). L'action Affine est cotée sur NYSE Euronext Paris
(Ticker : IML FP / BTTP.PA ; code ISIN : FR0000036105) et admise au SRD (long
seulement). Elle fait partie des indices CAC Mid&Small, SIIC IEIF et EPRA.
Banimmo est également cotée sur NYSE Euronext. www.affine.fr
CONTACT
RELATIONS INVESTISSEURS
Frank Lutz
+33 (0)1 44 90 43 53 - frank.lutz@affine.fr
RELATIONS PRESSE
Watchowah - Cyril Levy-Pey
+33 (0)6 08 46 41 41 - levy-pey@watchowah.com
RESULTAT CONSOLIDE
(MEUR) (1) S1 2012 (2) 2012 S1 2013
Revenus locatifs 23,1 46,4 19,5
Loyers nets 20,3 41,3 17,1
Revenus des autres activités 2,4 4,3 1,5
Frais de fonctionnement (5,3) (10,9) (5,2)
EBITDA courant (3) 17,4 34,6 13,4
Résultat opérationnel courant 17,4 34,5 13,3
Autres produits et charges (2,2) (1,6) (0,9)
Résultat des cessions d'actifs (0,7) (8,5) (0,2)
Résultat opérationnel avt
ajust. de valeur 14,5 24,5 12,2
Solde net des ajustements de valeurs (4,8) (5,2) (9,8)
Résultat opérationnel net 9,7 19,2 2,4
Coût de l'endettement financier net (8,9) (16,9) (5,6)
Ajustement de valeurs des
instr. financiers (1,3) (1,5) 3,7
Impôts 0,2 0,1 (0,8)
Sociétés mises en équivalence 1,1 3,4 (0,1)
Divers (4) 0,8 0,3 0,1
Résultat net 1,6 4,6 (0,2)
Résultat net - part du groupe 2,4 4,7 (0,2)
(1) Sur la base des comptes IFRS et des recommandations de l'EPRA.
(2) A la demande de la FSMA (Autorité des Services et des Marchés Financiers
belge), les comptes du 30 juin 2012 de Banimmo ont été retraités. La rubrique
" quote-part du résultat net des sociétés mises en équivalence " augmente de
0,7 MEUR et le résultat EPRA diminue de 0,3 MEUR.
(3) l'EBIDTA courant correspond au résultat opérationnel courant hors coûts de
dépréciations et d'amortissements courants. Ce montant n'intègre pas au
S1 2012, en 2012 et au S1 2013 les dépréciations sur l'activité de
développement, pour respectivement 1,9 MEUR, 1,4 MEUR et 0,5 MEUR, repris dans
les autres produits et charges.
(4) Résultat net d'activités arrêtées ou en cours de cession, autres produits
et charges financiers.
RESULTAT EPRA
(MEUR) S1 2012 (2) 2012 S1 2013
Résultat net - part du groupe 2,4 4,7 (0,2)
Ajust. des valeurs des immeubles
de placement 4,8 5,2 9,8
Résultat des cessions d'actif 0,7 8,5 0,2
Ajustement des Goodwill - - -
Ajustement de valeur des
instruments financiers 1,3 1,5 (3,7)
Elément non cash des sociétés MEE 0,2 (0,9) (0,2)
Résultat net d'impôt des
activités abandonnées - - -
Impôts non-courants, différés
et exit tax (0,2) (0,2) 0,4
Autres éléments non-courants 1,3 1,3 0,9
Intérêts minoritaires des
éléments ci-dessus (1,1) (0,2) -
Résultat EPRA (5) 9,4 19,9 7,1
(5) L'EPRA, association des foncières européennes cotées en bourse, a mis à
jour en septembre 2011 un guide sur les mesures de performances. Le Résultat
EPRA exclut, comme précisé dans la note sur les retraitements de l'EPRA, les
variations de justes valeurs, les plus ou moins values de cessions et les
autres éléments non-récurrents.
RESULTAT EPRA (PRESENTATION COURANT/NON-COURANT - METHODE DIRECTE)
(KEUR) S1 2012 2012 S1 2013
Revenus locatifs 23 106 46 427 19 489
Loyers nets 20 333 41 261 17 138
Revenus des autres activités 2 361 4 294 1 466
Frais de fonctionnement (5 272) (10 937) (5 240)
EBITDA courant (3) 17 422 34 618 13 364
Résultat opérationnel courant 17 368 34 503 13 286
Coût de l'endettement financier net (8 923) (16 935) (5 616)
Impôts (courant) (17) (51) (325)
Sociétés mises en équivalence (courant) 1 280 2 495 1 356
Divers (courant) (4) 0 (0) 0
Résultat net courant 9 708 20 012 8 700
Résultat EPRA (Résultat net
courant - Pdg (6)) 9 396 19 930 8 700
Autres produits et charges (2 151) (1 550) (944)
Résultat des cessions d'actifs (682) (8 501) (169)
Solde net des ajustements de valeurs (4 836) (5 217) (9 762)
Ajustement de valeurs des
instr. financiers (1 267) (1 506) 3 698
Impôts (non-courant) 183 197 (426)
Sociétés mises en équivalence (n-c) (173) 906 (1 425)
Divers (non-courant) (4) 838 293 81
Résultat net non-courant (8 088) (15 380) (8 947)
Résultat net non-courant - pdg (6) (6 988) (15 218) (8 947)
Résultat net 1 619 4 632 (247)
Résultat net - part du groupe 2 408 4 712 (247)
(6) Pdg signifiant part du groupe. Pdg signifiant part du groupe.