AFFINE (EPA:IML) 1S14 - Des résultats conformes au repositionnement stratégique
Directive transparence : information réglementée Communiqué sur comptes, résultats, chiffres d’affaires
30/07/2014 18:00
Cliquez ici pour télécharger le pdf
Paris, le 30 juillet 2014, 18h00
Comptes consolidés semestriels 2014
DES RESULTATS CONFORMES AU REPOSITIONNEMENT STRATEGIQUE
RESULTAT EPRA EN PROGRESSION
* (+) Augmentation des revenus locatifs résultant de l'intégration à 100 % de
l'ensemble de Bordeaux et des développements logistiques
* (-) Contribution négative de Banimmo
LTV DE 48,3 %
ET COUT DE LA DETTE ABAISSE A 3,1 %
EVOLUTION DU PATRIMOINE
*Hausse du taux d'occupation (91,5 %)
*10,9 MEUR de travaux d'amélioration et de développement
*12,2 MEUR de cessions
*Nouveaux investissements en cours de négociations avancées
ANR EPRA PAR ACTION DE 23,7 EUR
*(-) Résultat net de -6,4 MEUR en raison d'ajustements de valeur
*(-) Distribution du dividende (8,1 MEUR)
Le Conseil d'Administration d'Affine, réuni le 29 juillet 2014, a arrêté les
comptes semestriels consolidés résumés au 30 juin 2014. Les procédures
d'examen limité sont en cours de finalisation.
1) RESULTAT
Le résultat EPRA, qui mesure le résultat récurrent consolidé de la
société, s'établit à 7,9 MEUR contre 6,8 MEUR au premier semestre 2013
(+16,3 %).
Cette variation est la conséquence :
* de l'augmentation des loyers nets (+3,5 MEUR soit 20,5 %) qui a résulté
principalement de l'intégration à 100 % de Jardins des quais (Bordeaux) ainsi
que de l'entrée en loyer d'immeubles réalisés par Concerto European Developer
et d'un décalage dans les redditions de charges,
* de moindres revenus provenant de l'activité de développement immobilier
(0,1 MEUR vs 0,9 MEUR) en raison notamment de la fin des programmes de
promotion résidentielle,
* de la poursuite de la réduction des frais de fonctionnement (-1,9 %),
* d'une baisse de la contribution des sociétés mises en équivalence (en
particulier Banimmo) de -0,2 MEUR à -2,2 MEUR. La perte provenant de Banimmo
est dû à la provision passée sur les créances de City Mall.
Par ailleurs, le groupe a procédé à des ajustements de valeur :
* Affine a enregistré une baisse de 9,4 MEUR de la juste valeur des immeubles
(vs -9,8 MEUR au S1 2013) et de 2,3 MEUR de la juste valeur des instruments
financiers (vs +3,7 MEUR) ;
* Banimmo contribue négativement à hauteur de 0,6 MEUR pour la juste valeur des
immeubles (vs -2,7 MEUR) et de 0,5 MEUR pour la juste valeur des instruments
financiers (vs +1,1 MEUR) compensées par 0,5 MEUR de plus-value de cessions ;
de surcroit, la société a procédé à un provisionnement significatif sur sa
participation dans City Mall (impact : -2,0 MEUR).
En conséquence, le résultat net consolidé ressort à -6,4 MEUR, contre -0,2 MEUR
au premier semestre 2013.
La capacité d'autofinancement passe de 8,0 MEUR à 11,9 MEUR, en liaison avec
l'évolution des loyers. La variation de BFR enregistrant une évolution
nettement négative (-11,2 MEUR vs 2,2 MEUR) en raison essentiellement du
paiement d'un montant de TVA perçu fin 2013, le cash-flow opérationnel passe
de 16,2 MEUR en 2013 à 5,7 MEUR en 2014.
2) ACTIVITE
Le taux d'occupation EPRA progresse sensiblement à 91,5 % contre 90,9% fin
2013.
Au plan locatif, Affine a signé 9 nouveaux baux portant sur une surface totale
de 19 800 m2 et un loyer annuel global de 0,9 MEUR. Par ailleurs, 7 locataires
ont résilié leur bail, représentant une surface de 4 800 m2 et des loyers
annuels de 0,7 MEUR. Enfin, il y a eu 19 renégociations pour un montant de
loyers de 2,1 MEUR.
Au cours du semestre, la société a mis en place les moyens de la stratégie
annoncée pour les trois prochaines années, de reprise de l'investissement dans
le cadre d'un développement équilibré entre Paris / région parisienne et les
grandes métropoles régionales ; parallèlement, elle a poursuivi les travaux
visant à rehausser la qualité de ses immeubles (10,9 MEUR) et la cession des
actifs matures ou de trop faible taille (4 immeubles pour un montant total de
12,2 MEUR, correspondant à leur juste valeur).
Le taux de rendement facial brut ressort ainsi à 7,5 %.
Le chiffre d'affaires au S1 2014 s'établit à 22,5 MEUR vs 19,5 MEUR.
3) ACTIF NET REEVALUE
A fin juin 2014, la juste valeur des immeubles de placement s'élève à 583 MEUR
(hors droits), en baisse de 1,9 % à périmètre constant par rapport à fin 2013.
En réintégrant dans le périmètre les immeubles des sociétés mises en
équivalence, c'est-à-dire Banimmo et ses filiales, la juste valeur (droits
inclus) du patrimoine total ressort à fin juin 2014 à 973 MEUR.
L'Actif Net Réévalué EPRA (hors droits), déduction faite des quasi-fonds
propres (TSDI) et après retraitement de la juste valeur des instruments
dérivés et des impôts différés, est en recul de 5,2 % à 242,8 MEUR en
raison du résultat négatif de l'exercice et de la distribution au titre de
2013 (dividendes et rémunération des ORA et TSDI). Par action (hors
autocontrôle et après dilution des ORA), l'ANR passe de 25,0 EUR à 23,7 EUR.
Enfin, l'ANR triple net EPRA (hors droits), intégrant la juste valeur des
instruments de couverture, les impôts différés et la différence entre les
valeurs comptable et actualisée de l'endettement (hors Banimmo), s'élève à
26,4 EUR par action contre 28,2 EUR.
4) FINANCEMENT
Au cours de la période, de nouveaux crédits ont été mis en place à hauteur
de 9,9 MEUR et la société a procédé à des remboursements pour un montant
total de 18,0 MEUR.
Au 30 juin 2014, la dette financière, nette de la trésorerie, reste stable à
347 MEUR. Pour l'activité de foncière stricto sensu, le ratio LTV (dette
bancaire nette / valeur de marché des immeubles droits inclus, intégrant stock
immobilier et situation nette des sociétés mises en équivalence) s'établit
à 48,3 % contre 46,8 % fin 2013.
Le coût moyen de la dette au premier semestre 2014 est de 2,0 % (soit 3,1 %
coût de couverture inclus, contre 3,3 % au S1 2013). La société a profité
des taux particulièrement bas pour optimiser la couverture de sa dette en
souscrivant en juin à de nouvelles opérations de swaps (15 MEUR) et de caps
(60 MEUR) à des conditions très attractives. La durée moyenne de
l'endettement ressort à 5,5 ans et il n'y a pas d'échéance de dette
significative au cours des prochaines années.
5) PERSPECTIVES
Après le rachat de la totalité de la société Les Jardins des Quais à
Bordeaux en décembre 2013, la reprise des investissements est menée
activement. Si aucune acquisition n'a été finalisée au 30 juin, Affine est
bien positionnée dans un certain nombre de négociations qui devraient
permettre de faire aboutir quelques projets au second semestre.
Cette politique d'investissement sélective, le cas échéant en partenariat,
vise à retrouver le volume des loyers des années antérieures tout en
maintenant le LTV à un niveau prudent.
En parallèle, Affine poursuivra sa politique d'amélioration du patrimoine par
la cession des actifs ne correspondant plus à ses critères d'investissement.
6) CALENDRIER
* 22 octobre 2014 : Chiffre d'affaires du troisième trimestre
* Février 2015 : Chiffre d'affaires et résultats annuels 2014
* Avril 2015 : Chiffre d'affaires du premier trimestre
* Avril 2015 : Assemblée générale
* Mai 2015 : Paiement du dividende
RESULTAT CONSOLIDE
(MEUR) (1) S1 2013 2013 S1 2014
Revenus locatifs 19,5 40,2 22,5
Loyers nets 17,1 34,8 20,7
Revenus des autres activités 1,5 1,9 0,5
Frais de fonctionnement (5,2) (10,0) (5,1)
EBITDA courant (2) 13,4 26,7 16,0
Résultat opérationnel courant 13,3 26,5 16,0
Autres produits et charges (0,9) (2,7) (0,2)
Résultat des cessions d'actifs (0,2) (0,1) 0,2
Résultat opérationnel avt ajust. de valeur 12,2 23,7 15,9
Solde net des ajustements de valeurs (9,8) (18,4) (9,4)
Résultat opérationnel net 2,4 5,4 6,5
Coût de l'endettement financier net (5,6) (11,5) (5,7)
Ajustement de valeurs des instr. financiers 3,7 4,0 (2,3)
Impôts (0,8) (1,4) (0,6)
Sociétés mises en équivalence (0,1) (5,3) (4,1)
Divers (3) 0,1 (0,1) (0,1)
Résultat net (0,2) (8,8) (6,4)
Résultat net - part du groupe (0,2) (8,8) (6,4)
(1) Sur la base des comptes IFRS et des recommandations de l'EPRA.
(2) l'EBITDA courant correspond au résultat opérationnel courant hors coûts
de dépréciations et d'amortissements courants. Ce montant n'intègre pas au S1
2013, 2013 et au S1 2014 les dépréciations sur l'activité de développement,
pour respectivement 0,5 MEUR, 1,2 MEUR et 0,4 MEUR, repris dans les autres
produits et charges.
(3) Résultat net d'activités arrêtées ou en cours de cession, autres produits
et charges financiers.
RESULTAT EPRA
(MEUR) S1 2013 2013 S1 2014
Résultat net - part du groupe (0,2) (8,8) (6,4)
Ajust. des valeurs des immeubles de placement
et de développement (4) 10,3 21,7 9,8
Résultat des cessions d'actif 0,2 0,1 (0,2)
Ajustement des Goodwill - - -
Ajustement de valeur des instruments
financiers (3,7) (4,0) 2,3
Impôts non-courants, différés et exit tax 0,4 0,9 0,4
Ajustements des sociétés MEE (0,2) 7,2 1,9
Intérêts minoritaires des éléments ci-dessus - - -
Résultat EPRA (4) 6,8 17,0 7,9
(4) L'EPRA, association des foncières européennes cotées en bourse, a mis à
jour en septembre 2011 un guide sur les mesures de performances complété en
janvier 2014 par des recommandations additionnelles. Le Résultat EPRA exclut
essentiellement, comme précisé dans la note sur les retraitements de l'EPRA,
les variations de justes valeurs et les plus ou moins-values de cessions.
Le S1 2013 a été corrigé des autres produits et charges opérationnels et
financiers qui sont dorénavant réintégrés dans le résultat EPRA.
RESULTAT EPRA (PRESENTATION COURANT/NON-COURANT - METHODE DIRECTE)
(KEUR) S1 2013 2013 S1 2014
Revenus locatifs 19 489 40 230 22 544
Loyers nets 17 138 34 830 20 655
Revenus des autres activités 1 466 1 911 531
Frais de fonctionnement (5 240) (9 993) (5 142)
EBITDA courant (2) 13 364 26 748 16 045
Résultat opérationnel courant 13 286 26 480 15 980
Autres produits et charges (406) 676 133
Coût de l'endettement financier net (5 616) (11 462) (5 663)
Impôts (courant) (325) (497) (182)
Sociétés mises en équivalence (courant) (223) 1 914 (2 212)
Divers (courant) (3) 81 (98) (144)
Résultat net courant 6 796 17 013 7 913
Résultat EPRA (Résultat net courant - pdg (5) 6 796 17 009 7 904
Autres produits et charges (non-courant) (538) (3 332) (364)
Résultat des cessions d'actifs (169) (91) 169
Solde net des ajustements de valeurs (9 762) (18 371) (9 443)
Ajustement de valeurs des instr. financiers 3 698 4 032 (2 348)
Impôts (non-courant) (426) (854) (389)
Sociétés mises en équivalence (n-c) 153 (7 224) (1 898)
Divers (non-courant) (3) 0 (0) 0
Résultat net non-courant (7 043) (25 840) (14 273)
Résultat net non-courant - pdg (5) (7 043) (25 840) (14 273)
Résultat net (247) (8 828) (6 361)
Résultat net - part du groupe (247) (8 831) (6 369)
(5) Pdg signifiant part du groupe.
A PROPOS DU GROUPE AFFINE
Foncière spécialisée dans l'immobilier d'entreprise, Affine détient en
direct 58 immeubles d'une valeur de 583 MEUR (hors droits) à fin juin 2014,
répartis sur une surface globale de 540 200 m2. La société est présente dans
les bureaux (52 %), l'immobilier commercial (22 %) et les entrepôts et locaux
d'activité (25 %). Ses actifs sont localisés à parts sensiblement égales
entre l'Ile de France et les autres régions.
Affine est aussi l'actionnaire de référence de Banimmo, foncière de
repositionnement belge active en Belgique et en France, dont elle détient
49,5 % ; son patrimoine est composé à fin juin 2014 de 19 immeubles de bureaux
et de commerce, d'une valeur de 355 MEUR (droits inclus). Enfin sa filiale à
99,6 % Concerto European Developer est spécialisée dans les opérations de
développement logistique.
Le patrimoine global dépendant du groupe s'élève à 973 MEUR (droits inclus).
Dès 2003, Affine a opté pour le régime des Sociétés d'Investissements
Immobiliers Cotées (SIIC). L'action Affine est cotée sur NYSE Euronext Paris
(Ticker : IML FP / BTTP.PA ; code ISIN : FR0000036105) et admise au SRD (long
seulement). Elle fait partie des indices CAC Mid&Small, SIIC IEIF et EPRA.
Banimmo est également cotée sur NYSE Euronext. www.affine.fr
CONTACT
RELATIONS INVESTISSEURS
Frank Lutz
+33 (0)1 44 90 43 53 - frank.lutz@affine.fr
Résultats semestriels 2014