COVIVIO (EPA:COV) - Covivio - Activité à fin septembre 2021 : une dynamique positive sur l’ensemble de nos activités
Directive transparence : information réglementée Information financière du troisième trimestre
21/10/2021 17:45
Cliquez ici pour télécharger le pdf
Paris, le 21 Octobre 2021, 18h
Activité à fin septembre : une dynamique positive sur l'ensemble de nos
activités
Bureaux : reprise de l'activité locative et succès du pipeline de développement
- Regain d'activité sur nos différents marchés : demande placée en hausse
de +32% sur un an en France, +40% à Milan et +16% dans les 6 premières villes
allemandes
- Accélération des prises à bail sur notre patrimoine : 134 000 m2 loués
ou pré-loués depuis début 2021, dont plus de la moitié (70 680 m2) sur le
seul 3e trimestre
- Succès du pipeline de développement :
o 2 livraisons à Lyon QCA (30 900 m2) et Milan Symbiosis (18 500 m2)
louées à 64% et 92%
o Lancement du nouveau siège de Moncler à Milan : 38 000 m2 pré-loués
pour 15 ans
- Accélération de la transformation de bureaux en logements : 70 000 m2 de
nouveaux projets engagés sur le 3e trimestre
Résidentiel Allemagne : la croissance se poursuit
- Un marché marqué par une forte pénurie de logements, estimée à 670 000
dont 205 000 à Berlin
- Poursuite de la croissance locative : +4,1% de hausse de loyers à
périmètre constant
- Une réserve de croissance des valeurs d'actifs renforcée par les récentes
transactions sur le marché
Hôtellerie : la reprise se confirme
- Fort rebond des RevPar au cours de l'été : +67% en moyenne en Europe vs
2020
- Une reprise visible dans les performances de nos hôtels : revenus variables
du 3e trimestre en hausse de 216% vs 2020
Bonne performance à fin septembre
- Revenus à périmètre constant en nette amélioration par rapport au 1er
semestre : stable sur 9 mois vs -2,7% à fin juin
- 514 MEUR de promesses de ventes (+110 MEUR sur le 3e trimestre) avec une
marge moyenne de +3,4% sur les dernières valeurs d'expertise : en bonne voie
pour atteindre l'objectif de plus de 600 MEUR pour 2021
- Covivio reconnu pour son excellence en matière de RSE : avec un score GRESB
de 90/100 (+5 points sur un an), Covivio conforte son statut de global sector
leader
Perspectives 2021
- Objectif d'EPRA Earnings 2021 de plus de 400 MEUR
Bureaux : reprise de l'activité locative et succès du pipeline de
développement
La reprise amorcée sur le 1er semestre 2021 s'est accélérée au 3e
trimestre. En Île-de-France, la demande placée s'est améliorée de +32% sur
un an, à 1,2 million de m2. A Milan la demande placée s'établit à 267 000 m2,
de +40% supérieure à 2020 et en ligne avec la moyenne des 5 ans. Dans
les principales villes allemandes, 2,1 millions de m2 ont été loués depuis
le début d'année, en progression de +16% sur un an, principalement tirée par
des actifs neufs ou restructurés dans des quartiers d'affaires bien
établis(1).
Dans ce contexte, la stratégie de Covivio, axée sur la centralité, le
développement et l'offre de services porte ses fruits. En proposant une offre
toujours plus centrale, flexible et propice au bien-être de ses utilisateurs,
Covivio a vu son activité locative s'accélérer ces derniers mois. A fin
septembre, 134 000 m2 ont été loués ou pré-loués pour près de 11 ans
fermes en moyenne, dont plus de la moitié (70 680 m2) sur le seul 3e
trimestre.
Le savoir-faire de Covivio et la qualité reconnue de ses développements en
font un partenaire clé des entreprises pour offrir à leurs employés un cadre
de travail vecteur de performance, favorisant la collaboration et la
créativité. Cette approche a permis d'attirer de nombreuses multinationales
de renom. Sur Symbiosis D, LVHM Italia a pris à bail une partie des 7 800 m2
loués en 2021, après le groupe MARS en 2020. A Paris, Roland Berger et
Samsung ont signé respectivement 3 700 m2 et 10 500 m2 sur les actifs Jean
Goujon et So Pop pour 9 ans. A Bordeaux, Onepoint s'est engagé pour 12 ans sur
9 100 m2 sur l'opération Jardin de l'Ars. Deux ventes à utilisateurs ont
également été signées cette année en Italie : 19 000 m2 pour le futur
siège de SNAM au sein de la zone Symbiosis et 4 000 m2 sur l'ensemble The
Sign pour accueillir une école.
Covivio a également lancé le développement du futur siège de Moncler sur
38 000 m2 dans la zone de Milan-Symbiosis, pré-loué pour 15 ans fermes. Cette
signature confirme la réussite de la zone que Covivio développe depuis 2016
et qui affiche un taux d'occupation de plus de 96%. Un succès qui se
poursuivra avec le futur développement de la zone Scalo Di Porta Romana (au
nord de Symbiosis), acquise par le groupement Covivio- Coima-Prada pour y
concevoir un nouveau quartier connecté au coeur de Milan, comprenant notamment
le village Olympique Milan-Cortina 2026.
Deux autres projets de bureaux dans les QCA de Paris et Berlin ont été
engagés au troisième trimestre. Le premier actif, de 5 850 m2 à proximité
immédiate de la gare St Lazare, sera redéveloppé d'ici 2023 pour accueillir
le futur siège parisien de Covivio. Précédemment loué à Orange, il
illustre le potentiel de redéveloppement et de création de valeur du
patrimoine parisien. Le second est situé dans le quartier de Moabit en plein
coeur de Berlin. Immeuble voisin d'un actif de logements de Covivio, il
accueillera sur 6 000 m2 dont 900 m2 d'extensions ses premiers locataires en
2023. Ces deux projets totalisent 141 MEUR de coût de revient y compris
terrain (127 MEUR part du groupe) avec un objectif de création de valeur de
30%.
Au cours du 3e trimestre, Covivio a livré deux actifs de bureaux, à Lyon QCA
et Milan Symbiosis. Idéalement située en plein coeur de Lyon, à 200 m de la
Gare de Lyon Part Dieu, la tour Silex² concentre sur 30 900 m2 la vision du
bureau de demain portée par Covivio. Compte tenu des discussions locatives en
cours, Covivio vise un taux d'occupation proche de 90% à la fin d'année (vs
64% actuellement). La livraison de Symbiosis D à Milan est également un
succès, avec un taux d'occupation de 92% (100% sur les surfaces de bureaux).
La création de valeur de ces livraisons est attendue à environ 30%.
Nouvel axe stratégique dans un environnement du bureau en mutation, la
transformation de bureaux en logements connait une nouvelle accélération. Au
3e trimestre, trois nouveaux projets ont été engagés en région parisienne
et à Bordeaux, représentant près de 1 100 logements sur 70 000 m2. Situés
sur d'anciens immeubles tertiaires, ces projets viennent accompagner la
mutation de quartiers dont la typologie a évolué au profit d'un usage
résidentiel. Le pipeline résidentiel engagé en France atteint désormais
312 MEUR (257 MEUR part du groupe) et 1 543 logements en construction, avec un
objectif de marge sur vente de plus de 10%.
(1) Sources : JLL, Savills, CBRE
Résidentiel Allemagne : poursuite de la croissance
En Allemagne, les fondamentaux démographiques persistent. En 2021, la pénurie
d'offre résidentielle est estimée à plus de 670 000 logements, dont environ
un tiers à Berlin. Ce chiffre tend à s'accroître tandis que le nombre de
permis de construire accordés en juillet a connu une nouvelle baisse de -0,8%.
Conséquence de la rareté de l'offre, les loyers moyens à Berlin connaissent
une augmentation de +9,5% sur un an, à 13EUR/m2 pour les appartements
existants et de +12,0% à 20EUR/m2 pour les appartements neufs(2).
La rénovation énergétique du patrimoine, moteur de la croissance locative.
Actuellement seul opérateur résidentiel en Allemagne à avoir obtenu une
certification HQE sur l'intégralité de son patrimoine, Covivio s'engage dans
l'amélioration énergétique de son patrimoine résidentiel à travers un
ambitieux programme de capex de plus de 50 MEUR par an (35 MEUR PdG). Ces
investissements participent à hauteur d'environ 45% à la croissance de +4,1%
des loyers à périmètre constant.
Une réserve de croissance des valeurs d'actifs renforcée. La récente
transaction Heimstaden - Akelius conclue à un prix de 4 700 EUR/m2(3) pour un
portefeuille situé aux trois quarts à Berlin et un quart à Hambourg,
confirme le potentiel de croissance de valeur du patrimoine de Covivio en
Allemagne. Ce dernier est valorisé à fin juin à 3 194 EUR/m2 à Berlin et
3 813EUR/m2 à Hambourg.
Hôtels : la reprise se confirme
Le succès des campagnes de vaccination en Europe et la levée des restrictions
ont permis une accélération des performances des hôtels au cours de l'été.
Les RevPar en Europe progressent en moyenne de +67% en juillet et août par
rapport à l'année dernière (-38% par rapport à 2019). Les pays avec le plus
de clientèle domestique et loisir ont davantage profité de la reprise du
tourisme européen avec des performances au moins égales à 2019 pour les
hôtels situés en bord de mer. La France a surperformé l'Europe avec un
RevPar de 28% inférieur à son niveau de 2019. La bonne tendance s'est
poursuivie en septembre avec un taux d'occupation des hôtels en Europe de 60%
en moyenne (63% en France), contre 37% en 2020 et 81% en 2019, et un Revpar en
hausse sur un an de +97%.
Evolution du taux d'occupation moyen par chambre des hôtels en Europe(4)
Cette dynamique profite aux hôtels de Covivio : sur le seul 3e trimestre, les
revenus ont progressé de +42% sur un an dont +216% sur les revenus variables
(56% des revenus en hôtel). Le taux de collecte des loyers s'élève à 93% à
fin septembre (79% y compris franchise et différés de paiement accordés).
Devant ce redémarrage progressif de l'activité, Covivio peut s'appuyer sur un
patrimoine diversifié stratégique pour les opérateurs, grâce à sa
localisation (note Booking.com moyenne de 8,8 / 10) et à sa rentabilité
intrinsèque (taux d'effort moyen de 60% en 2019). Le portefeuille hôtelier de
Covivio est bien positionné pour bénéficier de la reprise : les revenus
variables, concentrés en France et Allemagne, ainsi que les revenus du
portefeuille britannique, sont générés essentiellement par une clientèle
domestique ou régionale, qui voyage individuellement pour le loisir(5).
(2) Sources : Guthmann, Destatis
(3) Source : estimations GreenStreet advisors
(4) Source : MKG
Poursuite de la dynamique de cessions, en bonne voie vers l'objectif de plus de
600 MEUR
Au cours du 3e trimestre, Covivio a signé pour 110 MEUR part du groupe
d'accords de vente, portant à 514 MEUR le volumes de cessions signé depuis le
début d'année, avec une marge de +3,4% sur les dernières valeurs
d'expertises. Sur le trimestre, le groupe a notamment poursuivi les ventes de
bureaux non core en France et en Italie (pour 41 MEUR) et signé pour 52 MEUR
de ventes en résidentiel en Allemagne.
Les ventes en bureaux représentent près de 75% de ce total, avec notamment
195 MEUR d'actifs non core en Italie, notamment loués à Telecom Italia (avec
+2% de marge), et 120 MEUR d'actifs en France, principalement matures (Lyon et
Lille). Depuis début 2020, Covivio aura ainsi signé pour plus de 1,1 MdEUR de
ventes de bureaux, avec une marge moyenne sur leur dernière valeur d'expertise
supérieure à +5%. Cette rotation active du patrimoine bureau participe au
recentrage continu vers les coeurs de ville et permet de financer le pipeline
de développement qui s'élève à 1,3 MdEUR, pour une création de valeur
attendue de 450 MEUR(6).
Covivio confirme son objectif de plus de 600 MEUR de nouveaux accords de ventes
pour 2021.
Engagement RSE : Covivio à nouveau reconnu par le classement GRESB
Covivio conserve son statut de " Global Sector Leader " et " Overall Regional
Sector Leader " dans le classement GRESB 2021, catégorie " Patrimoine
diversifié Bureaux / Résidentiel " parmi l'ensemble des sociétés du secteur.
Chaque année, le GRESB évalue et classe la politique, les plans d'actions et
les performances ESG (Environnement / Social / Gouvernance) de plus de 1 500
entreprises du secteur du bâtiment et de l'immobilier dans le monde. Avec la
note de 90/100, Covivio conforte son statut " 5 Stars ", ainsi que celui de
" Sector Leader " en améliorant, pour la deuxième année consécutive, sa note
de 5 points. La moyenne globale des notes des pairs progresse quant à elle de
3 points cette année (73/100 en 2021, contre 70/100 en 2020). En parallèle,
Covivio obtient la note maximale de 100/100 dans la catégorie " Public
Disclosure " qui récompense la qualité et la transparence de son reporting.
Revenus à périmètre constant à fin septembre en nette amélioration vs fin juin
Revenus Part Revenus à Revenus Part Variation Taux
du Goupe 100% 9-m du Groupe à périmètre d'occupation
9-m 2020 2021 9-m 2021 constant
sept. 2021
Bureaux France 158 166 144 -3.3% 92.1%
Bureaux Italie 96 115 87 -0.9% 96.8%
Bureaux Allemagne 38 38 33 +0.1% 78.7%
Résidentiel
Allemagne 118 195 126 +4.1% 99.0%
Hôtels en Europe 45 128 51 +2.2%
100.0%(1)
Total activités
stratégiques 455 642 441 0.0% 94.6%
Total activités
non stratégiques 9 6 4 -9.0% 98.3%
Total 464 648 445 -0.1% 94.6%
(1). Hôtels en bail uniquement
Les revenus locatifs des neufs premiers mois se sont élevés à 648 MEUR et
445 MEUR en part du groupe. A périmètre constant, la performance est en nette
amélioration par rapport au 1er semestre (stable à fin septembre vs -2,7% à
fin juin), grâce à la poursuite de la croissance en résidentiel allemand et
au début de la reprise en hôtels.
(5) En détail : part domestique ou régionale = 80% ; part loisir = 55%-60% ;
part de clients individuels = 75%
(6) Pipeline de développement à fin juin 2021
En bureaux, la performance en France provient d'un effet embarqué des
libérations de 2020 et ne tient pas compte de l'accélération de l'activité
locative. Elle devrait s'améliorer légèrement d'ici la fin d'année. En
Italie, les loyers ont été impactés par le départ de locataires dans les
commerces de pieds d'immeuble, dans le coeur de Milan, reloués depuis, de
sorte que le taux d'occupation reste stable à 96,8%.
La croissance en Allemagne se poursuit avec une hausse des loyers de +4,1% à
périmètre constant, vs +3,8% à fin juin. La dynamique est bonne sur
l'ensemble de nos régions, avec +4,8% en Rhénanie-du-Nord Westphalie et +3,1%
à Hambourg. A Berlin, la croissance à périmètre constant atteint +4,1%.
Pour rappel, le 15 avril, la Cour fédérale de Karlsruhe a annulé la
réglementation sur le gel et le plafonnement des loyers à Berlin (Mietendeckel)
dont l'impact a été contre-productif sur l'offre de logements. Le taux
d'occupation se maintient quant à lui à un niveau particulièrement élevé, de
99%.
Les revenus en hôtels connaissent une forte amélioration. A fin septembre,
les loyers s'inscrivent dorénavant en croissance à +1,6%, vs -4,1% à fin
juin, dont +16% sur les loyers variables (Accor principalement en France).
L'Ebitda des hôtels détenus en murs et fonds reprend également le chemin de
la croissance, en progressant de +9,8% sur un an.
Perspectives de résultats 2021
Compte tenu de l'accélération de la reprise de l'activité en hôtels au
cours de l'été, Covivio annonce un objectif d'EPRA Earnings de plus de 400
MEUR pour 2021 (supérieur à 4,2EUR par action).
A moyen terme, Covivio dispose d'importants relais de croissance :
- En bureaux, la stratégie orientée sur le développement d'immeubles neufs
et adaptés à la demande des utilisateurs doit continuer à générer
d'importantes créations de valeur. 450 MEUR (soit 4,8EUR par action) de
création de valeur non encore captés dans les comptes sont ainsi attendus sur
les projets engagés ou devant être engagés dans les prochains mois.
- En hôtels, la levée des restrictions doit permettre une reprise progressive
de l'activité sur la 2e partie de l'année. La baisse des revenus, de plus de
70 MEUR en 2020 par rapport à 2019, représente autant de potentiel de
croissance pour les années qui viennent.
- Enfin, en résidentiel en Allemagne, la valorisation actuelle du patrimoine,
de plus de 50% inférieure aux prix de ventes des logements à l'unité, et le
niveau des loyers, de 20% inférieurs aux niveaux réglementés, viendront
nourrir la croissance future.
AGENDA
- Capital Markets Day : 13 décembre 2021
- Résultats annuels : 22 février 2022
CONTACTS
Relations Presse
Géraldine Lemoine
Tél : + 33 (0)1 58 97 51 00
geraldine.lemoine@covivio.fr
Laetitia Baudon
Tél : + 33 (0)1 44 50 58 79
laetitia.baudon@shan.fr
Relations Investisseurs
Paul Arkwright
Tél : + 33 (0)1 58 97 51 85
paul.arkwright@covivio.fr
Quentin Drumare
Tél : + 33 (0)1 58 97 51 94
quentin.drumare@covivio.fr
A PROPOS DE COVIVIO
Fort de son histoire partenariale, de ses expertises immobilières et de sa
culture européenne, Covivio invente l'expérience utilisateur d'aujourd'hui et
dessine la ville de demain.
Acteur immobilier de préférence à l'échelle européenne, Covivio se rapproche
des utilisateurs finaux, capte leurs aspirations, conjugue travailler, voyager,
habiter, et coinvente des espaces vivants.
Opérateur européen de référence avec 26 MdEUR de patrimoine Covivio
accompagne les entreprises, les marques hôtelières et les territoires dans
leurs enjeux d'attractivité, de transformation et de performance responsable.
Construire du bien-être et des liens durables telle est ainsi la Raison
d'être de Covivio qui exprime son rôle en tant qu'opérateur immobilier
responsable auprès de l'ensemble de ses parties prenantes : clients,
actionnaires et partenaires financiers, équipes internes, collectivités,
générations futures. Par ailleurs, son approche vivante de l'immobilier ouvre
à ses équipes des perspectives de projets et de parcours passionnants.
Le titre Covivio est coté sur le compartiment A d'Euronext Paris (FR0000064578
- COV), ainsi que sur le marché MTA (Mercato Telematico Azionario) de la
bourse de Milan, admis au SRD et rentre dans la composition des indices MSCI,
SBF120, Euronext IEIF " SIIC France ", CAC Mid100, dans les indices de
référence des foncières européennes " EPRA " et " GPR 250 ", ainsi que dans
les indices ESG FTSE4 Good, DJSI World et Europe, Euronext Vigeo (World 120,
Eurozone 120, Europe 120 et France 20), Euronext(r) CDP Environment France EW,
Stoxx ESG, Ethibel et Gaïa et bénéficie des reconnaissances et notations
EPRA BPRs Awards, CDP (A-), GRESB (5-Star, Sector Leader), Vigeo-Eiris (A1+),
ISS-ESG (B-) et MSCI (AA).
Notations sollicitées :
Volet financier : BBB+ / perspective Stable par Standard and Poor's
Volet extra-financier : A1+ par Vigeo-Eiris