COVIVIO (EPA:COV) - Foncière des Régions : Activité à fin septembre 2017
Directive transparence : information réglementée Information financière du troisième trimestre
26/10/2017 18:13
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Activité à fin septembre 2017 : une solide dynamique européenne
26 octobre 2017
Activité locative : 9 mois dynamiques
* Près de 90 000 m2 sécurisés en Bureaux France et Italie
* Déjà 98% de taux d'occupation sur les 13 développements livrés cette année
* Les 13 400 m2 de l'immeuble Art&Co situé à Paris-Gare de Lyon entièrement
pré-loués
Accélération de la hausse des loyers
* Loyers de 693 MEUR (442 MEUR PdG) à fin septembre, en progression de 2,0% à
périmètre constant
* Résidentiel Allemagne : accélération de la croissance à 4,5% à périmètre
constant
* Hôtels en Europe : hausse des loyers variables de 4,8% à périmètre constant
Rotation du patrimoine synonyme de qualité et de croissance
* 1,5 MdEUR d'investissements réalisés, à 80% en Résidentiel allemand et en
Hôtels en Europe
* Résidentiel à Berlin : capacité à saisir de meilleures opportunités à
nouveau démontrée
* Extension du partenariat avec NH Hotels à Berlin, Hambourg et Amsterdam
* 949 MEUR de cessions d'actifs matures et non core avec une marge de 8% sur
les valeurs d'expertise
Renforcement des perspectives de développement en hôtellerie et nouvelles
étapes dans la simplification
* Rapprochement des structures d'investissement en hôtellerie Foncière des
Murs et FDM Management
* Hôtels en Europe : montée en gamme et accroissement des capacités de
développement
* Vers un retrait de la cote de Foncière Développement Logements d'ici
janvier 2018
Renforcement sur les grandes métropoles européennes
Foncière des Régions détient un patrimoine de 21 MdEUR (13 MdEUR PdG)
centré sur les grandes métropoles européennes, en particulier Paris, Berlin
et Milan. Avec le souci d'être toujours plus proche de ses clients, Foncière
des Régions déploie une stratégie partenariale de long terme avec les
territoires et les utilisateurs (Suez Environnement, Thales, Dassault
Systèmes, Orange, EDF, Vinci, Eiffage, AccorHotels, Telecom Italia...).
Investisseur et développeur agissant tout au long de la chaine de valeur
immobilière, le groupe s'appuie notamment sur un pipeline de développement
européen de 4,1 MdEUR sur l'ensemble de ses marchés pour poursuivre sa
croissance.
1,5 MdEUR d'investissements réalisés sur les localisations stratégiques
Avec 1,5 MdEUR (834 MEUR PdG) d'investissements réalisés depuis le début
d'année, dont 80% en Résidentiel allemand et en Hôtels dans les grandes
métropoles européennes, Foncière des Régions renforce son ancrage dans ses
localisations stratégiques.
En Résidentiel allemand, le groupe continue à saisir des opportunités
d'acquisitions dans des conditions attractives. Sur le 3e trimestre, 149 MEUR
(97 MEUR PdG) de nouveaux investissements ont été réalisés, amenant à 525
MEUR (338 MEUR PdG), les acquisitions cumulées depuis le début d'année.
Essentiellement situés à Berlin (84%), ces logements ont été acquis sur la
base d'un rendement moyen de 4,4% après relocation des 9% vacants, pour un
prix moyen de 1 960EUR/m2 et un fort potentiel de croissance (+35% de
réversion locative en moyenne). Ces investissements alimentent le pipeline de
développement avec 16 000 m2 de surfaces additionnelles potentielles.
Foncière des Régions franchit une nouvelle étape dans le partenariat avec NH
Hotels, en signant l'acquisition d'options d'achat de 4 hôtels à Berlin,
Hambourg, Amsterdam et Amersfoort totalisant 630 chambres. Les options seront
exercées courant 2018 pour un investissement total de 111 MEUR (47 MEUR PdG ;
soit 177 000EUR/chambre) et un rendement locatif de 5,7% (dont 5,1% sur la base
du loyer minimum garanti). Ces hôtels 4* situés en centre-ville bénéficient
d'une forte rentabilité (marge d'Ebitdar supérieure à 50% en moyenne) et
consolident notre présence dans les grandes métropoles européennes. Avec 11
hôtels NH en Europe, Foncière des Régions deviendra le 1er bailleur de NH,
2e opérateur en Espagne et aux Pays-Bas et 6e en France.
En Bureaux France, fort du succès de l'opération Silex(1) (10 700 m2
entièrement loués l'année de sa livraison, en 2017) à Lyon Part-Dieu,
deuxième quartier d'affaires de France, Foncière des Régions lance le
redéveloppement et l'extension de l'immeuble voisin, Silex(2). Ce programme de
30 900 m2 (dont 15 600 m2 d'extension) et 166 MEUR d'investissements, livré en
2020, sera un projet phare du renouveau du quartier de La Part-Dieu et une
nouvelle vitrine des savoir-faire de Foncière des Régions. Dans le même
temps, le groupe annonce le partage des immeubles Silex1 et Silex2 avec les
Assurances du Crédit Mutuel (à 51% / 49%), sur la base d'un rendement locatif
moyen de 4,7%. Foncière des Régions se donne ainsi les moyens de poursuivre
son développement, tout en gérant activement ses risques unitaires en
s'appuyant sur des partenaires financiers long-terme de premier plan.
Politique dynamique de cessions d'actifs matures ou non core
Depuis le début d'année, Foncière des Régions a sécurisé pour 949 MEUR
(601 MEUR PdG) de cessions d'actifs matures ou non core, avec une marge moyenne
de 8,4%, permettant d'améliorer la qualité et le potentiel de croissance du
patrimoine.
En Bureaux France, le groupe a signé la vente à un utilisateur des immeubles
Hermione et Floréal (23 800 m2 de bureaux) à Marseille. Livrés cette année,
ces deux actifs viennent clore le programme de développement Euromed Center,
qui se compose principalement de 4 immeubles de bureaux (47 400 m2) et d'un
hôtel 4* de 210 chambres, et constitue une nouvelle référence prime de
bureaux à Marseille. Cette vente permet de cristalliser une création de
valeur de 36% sur le coût de revient.
L'immeuble Victor Hugo à Issy-les-Moulineaux, de 5 600 m2, a également été
cédé pour 38 MEUR, soit 17% au dessus de sa dernière valeur d'expertise.
En Résidentiel en Allemagne, poursuivant son recentrage sur Berlin, Foncière
des Régions a signé la vente de 262 MEUR (156 MEUR PdG) d'actifs,
essentiellement en Rhénanie-du-Nord Westphalie, avec une marge moyenne de 19%
sur les dernières valeurs d'expertise.
La sortie des activités non stratégiques s'est poursuivie avec la cession de
224 MEUR (139 MEUR PdG) d'actifs, essentiellement en résidentiel et en
commerces en France.
Loyers à fin septembre : une dynamique favorable sur l'ensemble de nos marchés
Un taux d'occupation durablement élevé à 97%, succès du positionnement de
Foncière des Régions
Dans un marché locatif porteur, Foncière des Régions récolte les fruits de
son positionnement centré sur les localisations stratégiques et adapté à
une demande en mutation, notamment grâce à une politique active de
développements. Le taux d'occupation, durablement élevé, s'élève
dorénavant à 97% (vs 96,7% fin 2016), en progression sur l'ensemble des
produits.
En Bureaux France, plus de 60 600 m2 de bureaux ont été sécurisés dont
près de 50 000 m2 sur les développements, pour une durée moyenne ferme de 8
ans. Le taux d'occupation progresse ainsi de 0,3 point vs fin 2016, à 95,9%.
En Bureaux Italie, le taux d'occupation sur le portefeuille hors actifs Telecom
Italia s'est à nouveau amélioré, à 93,1% vs 91,6% fin 2016. L'impact
favorable sur la performance locative se fait sentir, avec un gain à
périmètre constant de 0,9% à fin septembre (vs +0,2% en 2016) dont +1,5% sur
le portefeuille hors Telecom Italia. Le groupe a signé 27 400 m2 de nouveaux
baux et en a renouvelé 83 900 m2. Intesa Sanpaolo a prolongé pour 9 ans
fermes, aux même conditions, son bail dans l'immeuble Via Montebello, à Milan
(18 400 m2), sur la base d'un loyer bureaux de 500 EUR/m2.
Succès du pipeline de développement
Sur l'ensemble de l'année, 13 actifs (10 de bureaux et 3 hôtels) seront
livrés, représentant environ 100 000 m2 de bureaux et 683 chambres d'hôtels,
plébiscités par les locataires. Le taux d'occupation moyen de ces immeubles
atteint d'ores et déjà 98%, sur la base de baux signés à des conditions
locatives en ligne ou au dessus des attentes. Les développements alimentent la
croissance des loyers comme des valeurs, avec une création de valeur moyenne
attendue au-delà de 30% (+50% réalisé sur les livraisons du 1er semestre).
Foncière des Régions livrera notamment d'ici la fin d'année l'immeuble
Art&Co (13 400 m2), en face de la gare de Lyon à Paris. Dorénavant totalement
pré-loué, il constituera l'une des premières implantations de la nouvelle
activité de bureaux flexibles et de coworking du groupe (sur 5 000 m2).
En Italie, Foncière des Régions a déjà pré-loué l'intégralité de
l'immeuble via Cernaia (8 300 m2) à Milan pour 9,5 ans fermes, à Amundi, afin
d'y établir son siège local.
Accélération de la croissance organique des loyers
Les revenus locatifs à fin septembre, de 693 MEUR et 442 MEUR en PdG, gagnent
2,4% sur un an, grâce à la forte dynamique d'investissement de 2016 et début
2017, en particulier en Hôtels (croissance des loyers de +13,6%) et en
Résidentiel allemand (+8,2%).
A périmètre constant, les revenus locatifs gagnent 2,0%, contre +0,2% sur
l'ensemble de l'année 2016, et bénéficient d'une dynamique favorable sur
l'ensemble des produits.
La croissance organique des loyers en Résidentiel allemand s'accélère, à
4,5% à fin septembre, contre +3,6% en 2016. Le groupe bénéficie de sa
politique d'investissement centrée sur les localisations prime de Berlin en
particulier, avec une forte réversion locative (+35% en moyenne). A Berlin,
les revenus locatifs sont en progression de 5,7% (+110 points de base vs 2016).
En Rhénanie-du-Nord Westphalie, l'amélioration de la qualité du patrimoine
se traduit par une croissance locative de +3,4% à périmètre constant, contre
+2,8% en 2016.
La bonne performance locative se ressent également en Hôtels, à +2,1% à
périmètre constant, dont +4,8% sur les revenus indexés aux chiffres
d'affaires des hôteliers (AccorHotels).
Durée
Loyers Variation à résiduelle
Loyers Part du périmètre Taux ferme
9M 2017, MEUR à 100% Groupe Variation constant d'occupation des baux
Bureaux - France 204,1 185,2 -1,5% +1,0% 95,9% 5,1 ans
Bureaux - Italie 152,4 74,3 -1,9% +0,9% 95,5% 7,4 ans
Residentiel
allemand 171,9 106,5 +8,2% +4,5% 98,3% n.a.
Hôtels / Murs
d'exploitation 155,6 70,2 +13,6% +2,1% 100,0% 10,6 ans
Autre (Résidentiel
France) 8,8 5,4 n.a. n.a. n.a. n.a.
Total 692,8 441,6 +2,4% +2,0% 97,0% 6,7 ans
Rapprochement des structures d'investissement en hôtellerie Foncière des Murs
et FDM Management : montée en gamme et accroissement des capacités de
développement
Le groupe a annoncé, le 19 octobre dernier, envisager de rapprocher ses deux
structures d'investissements via une fusion-absorption par Foncière des Murs
(hôtels en bail, détenu à 50% par Foncière des Régions) de FDM Management
(hôtels en murs et fonds, détenu à 40,7% par Foncière des Murs), réalisée
sur la base des ANR Triple Net à fin juin. A l'issue de cette opération, qui
devrait être finalisée début 2018 (sous réserve de l'obtention de certaines
autorisations préalables), Foncière des Régions, unique associé commandité
de Foncière des Murs, détiendra 42% du capital de sa filiale et en gardera le
contrôle.
Le groupe bénéficiera d'une exposition à l'hôtellerie renforcée et
améliorée. Avec un patrimoine post opération de plus de 44 200 chambres (55
000 sous gestion) et 4,3 MdEUR (1,8 MdEUR Part du Groupe, soit 14% du
patrimoine(1)), Foncière des Régions assoit son statut de leader de
l'investissement hôtelier en Europe et renforce ses perspectives de croissance,
via :
> la montée en gamme du patrimoine, qui sera composé à 68% d'hôtels haut et
milieu de gamme ;
> l'accroissement de l'exposition à l'Allemagne (34% du patrimoine vs 25%), en
particulier Berlin (15% vs 8%). Première économie européenne, l'Allemagne
est la 7e destination touristique mondiale (33 millions de visiteurs) et
offre des perspectives de croissance solides, notamment à Berlin (hausse des
RevPar de 6,1% sur un an, à fin juin et de 3,2% attendus en 2018) ;
> l'affirmation du statut de partenaire privilégié des opérateurs et des
gestionnaires hôteliers en Europe, avec un interlocuteur unique, présent sur
l'ensemble de la chaine de valeur immobilière hôtelière. Foncière des
Régions accompagne 18 opérateurs et 28 marques dans leur stratégie de
développement en Europe parmi lesquels AccorHotels, B&B, Carlson-Rezidor,
Starwood- Marriott, InterContinental, NH, Motel One, Meininger, etc. ;
> le renforcement des sources de création de valeur et des capacités de
développement accrues. Le groupe augmente son exposition à l'emprise
foncière sur Alexanderplatz à Berlin, propriété de FDM Management, où il
compte développer à terme plus de 70 000 m2 de logements, bureaux, hôtels et
commerces.
Cette opération de simplification permettra à Foncière des Régions de
poursuivre son développement en immobilier hôtelier et d'accompagner
l'expansion des partenaires opérateurs hôteliers.
(1) Hors Commerces d'exploitation pour 0,2 MdEUR PdG
Vers un retrait de la cote de Foncière Développement Logements
Fin octobre, Foncière des Régions a signé un accord avec Cardif, Crédit
Agricole Assurances et Generali Vie en vue de l'apport de leur participation de
38,6% dans Foncière Développement Logements. Les apports, réalisés d'ici
fin novembre, seront rémunérés à hauteur d'environ 30% en numéraire (à
4,65EUR par action FDL) et 70% en échange de titres Foncière des Régions (à
raison de 1 action FdR pour 20 actions FDL), faisant ainsi ressortir une
valorisation globale de l'action FDL à 4,21EUR, en décote de 9,5%(2) sur
l'ANR à fin juin 2017.
A la suite de la réalisation des apports, Foncière des Régions détiendra
99,8% du capital de FDL et lancera une Offre Publique de Retrait courant
novembre 2017, qui sera suivie d'un Retrait Obligatoire. Le prix de l'OPR-RO
visant les titres non détenus par Foncière des Régions post apports (environ
100 000 actions) sera fixé à 8,06EUR, soit le cours moyen pondéré des
volumes des 3 derniers mois. Le conseil d'administration de FDL a mandaté le
cabinet Valphi comme expert indépendant chargé d'apprécier les conditions
financières de l'OPR-RO.
Foncière Développement Logements détient 129 actifs, quasi-exclusivement de
logements, pour une valorisation de 371 MEUR à fin juin 2017, situés à 82%
en Île-de-France (48% Paris et Neuilly-sur-Seine), à Lyon et Marseille. Cette
opération de simplification permettra de renforcer les fonds propres de
Foncière des Régions (d'environ 74 MEUR(2)).
(2) Valorisation sur la base de l'ANR Triple Net de Foncière des Régions à
fin juin, de 80,5EUR par action
Une conférence-call dédiée aux analystes et investisseurs aura lieu aujourd'hui
à 18h30 (heure de Paris)
La présentation relative à la conférence-call sera disponible sur le site de
Foncière des Régions :
www.foncieredesregions.fr/finance
Calendrier financier :
Résultats annuels 2017 : 15 février 2018
Contacts :
Relations Presse
Géraldine Lemoine
Tél : + 33 (0)1 58 97 51 00
geraldine.lemoine@fdr.fr
Laetitia Baudon
Tél : + 33 (0)1 44 50 58 79
laetitia.baudon@shan.fr
Relations Investisseurs
Paul Arkwright
Tél : + 33 (0)1 58 97 51 85
paul.arkwright@fdr.fr
Relations actionnaires N vert 0 805 400 865
Foncière des Régions, co-créateur d'histoires immobilières
Acteur de référence de l'immobilier tertiaire, Foncière des Régions a
construit son développement et son patrimoine autour d'une valeur clé et
caractéristique, celle du partenariat. Avec un patrimoine total de 21 MdEUR
(13 MdEUR en part du groupe) situé sur les marchés porteurs que sont la
France, l'Allemagne et l'Italie, Foncière des Régions est aujourd'hui le
partenaire reconnu des entreprises et territoires, qu'elle accompagne dans leur
stratégie immobilière avec un double objectif : valoriser le patrimoine
urbain existant et concevoir l'immobilier de demain.
Foncière des Régions est engagée principalement aux côtés des Grands
Comptes (Orange, Suez Environnement, Edf, Dassault Systèmes, Thales,
Eiffage...) sur le marché des Bureaux. Le groupe déploie également son
activité, de façon pionnière et pertinente, sur deux autres secteurs
stratégiques que sont le Résidentiel en Allemagne et l'Hôtellerie en Europe.
Le titre Foncière des Régions est coté sur le compartiment A d'Euronext
Paris (FR0000064578 - FDR), admis au SRD et rentre dans la composition des
indices MSCI, SBF120, Euronext IEIF " SIIC France ", CAC Mid100, dans les
indices de référence des foncières européennes " EPRA " et " GPR 250 ",
ainsi que dans les indices éthiques ESG FTSE4 Good, DJSI World et Europe,
Euronext Vigeo (World 120, Eurozone 120, Europe 120 et France 20), Oekom,
Ethibel et Gaïa.
Foncière des Régions est notée BBB / Stable par Standard and Poor's.
www.foncieredesregions.fr
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