COVIVIO (EPA:COV) - Covivio : activité à fin mars 2019
Directive transparence : information réglementée Information financière du premier trimestre
24/04/2019 18:00
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Paris, le 24 avril 2019
1er trimestre 2019 : rotation d'actifs et croissance des revenus soutenues
> Rotation d'actifs soutenue
- Lancement d'un nouveau bâtiment sur Symbiosis à Milan : 20 000 m2 de
bureaux déjà préloués à 30%
- 325 MEUR Part du Groupe de livraisons prévues en 2019, prélouées à 86% en
moyenne
- Poursuite des cessions d'actifs : 360,5 MEUR Part du Groupe de nouveaux
engagements, dont plus de 70% en Italie
> Croissance des revenus solide, +3,3% à périmètre constant
- Revenus Part du Groupe de 166,0 MEUR, en hausse de +13,5%, et de +3,3% à
périmètre constant
- Bureaux France : +4,2% à périmètre constant
- Bureaux Italie : +1,0% à périmètre constant
- Résidentiel Allemagne : +4,1% à périmètre constant
- Hôtels en Europe : +1,2% à périmètre constant
> Standard & Poor's relève la notation financière de Covivio à BBB+,
perspective Stable
> Assemblée Générale 2019 : option de paiement du dividende en actions et
évolution du Conseil d'administration
- Approbation de l'option de paiement du dividende en actions avec un prix de
souscription de 81,29 EUR
- Renouvellement du mandat de Jean Laurent en tant que Président du Conseil
d'administration
- Nomination de deux nouveaux administrateurs indépendants, Christian Delaire
et Olivier Piani
Opérateur européen de référence avec 23 MdEUR (15 MdEUR Part du Groupe) de
patrimoine centré sur les grandes métropoles européennes, en particulier
Paris, Berlin et Milan, Covivio accompagne les entreprises, les opérateurs
hôteliers et les territoires dans leurs enjeux d'attractivité, de
transformation et de performance responsable. Opérateur global présent tout
au long de la chaîne des métiers de l'immobilier, le Groupe s'appuie
notamment sur un pipeline de développement européen de 6 MdEUR pour
poursuivre sa croissance.
Rotation d'actifs soutenue au 1er trimestre 2019
Covivio a poursuivi sa politique de rotation d'actifs au 1er trimestre 2019.
D'une part, en intensifiant le pipeline de développement : 1,3 MdEUR Part du
Groupe de projets étaient engagés à fin 2018 et 800 MEUR Part du Groupe
supplémentaires sont prévus pour 2019, dont un nouveau projet à Milan,
lancé ce trimestre. Le Groupe progresse ainsi dans ses objectifs
stratégiques, en renforçant sa présence dans les grandes métropoles
européennes, et répond à la forte demande de surfaces neuves avec des actifs
de qualité, adaptés aux nouveaux usages.
En parallèle, Covivio a signé pour 360,5 MEUR Part du Groupe (395,5 MEUR à
100%) de nouvelles cessions et nouvelles promesses, à un rendement moyen de
5,7% et une marge de +2,5% sur les dernières valeurs d'expertise. Ces ventes,
dont plus de 70% portent sur des actifs en Italie, s'ajoutent aux 274 MEUR Part
du Groupe sécurisés à fin 2018 et restants à réaliser.
Lancement de Symbiosis immeuble D, nouveau projet de bureaux à Milan de 20 000
m2 préloué à 30%
Après la livraison du siège social de Fastweb en 2018, Covivio a lancé le
troisième immeuble du projet Symbiosis. Le bâtiment D représente 20 000 m2
de bureaux pour un investissement total de 84 MEUR et un rendement d'environ
7%. 6 400 m2 ont déjà été préloués à une multinationale afin d'installer
son siège social italien, marquant ainsi une nouvelle étape dans le
développement de ce quartier d'affaires innovant. Le bail a été signé avec
un loyer de 315 EUR/m2 sur la partie bureaux et une maturité ferme de 10 ans
(+6 ans sur option du locataire). La livraison est prévue pour 2021.
Pour rappel, un autre projet de développement est en cours sur la zone pour un
bâtiment de 9 200 m2, préloué entièrement à ICS International School.
Taux de prélocation de 86% en moyenne sur les livraisons 2019
Les livraisons 2019 représentent 325 MEUR Part du Groupe (399 MEUR à 100%) de
projets sur l'ensemble des classes d'actifs. Elles concernent 5 projets de
bureaux à Milan, Bordeaux et Lille pour 63 000 m2, 5 hôtels à Paris, Lyon et
Munich pour 790 chambres et 454 logements à Berlin.
Deux de ces projets ont été livrés ce trimestre, totalisant 54 MEUR de coût
de revient (36 MEUR Part du Groupe) et 6,9% de rendement, tous deux
entièrement loués : le projet Hélios de 9 000 m2 de bureaux à Lille, pris
à bail par le groupe Caisse d'Epargne, et l'hôtel Meininger à Munich, de 173
chambres. Les trois projets restants à livrer cette année sont déjà
préloués à 86% en moyenne.
Cession d'un portefeuille de 10 actifs en Italie pour 263,5 MEUR
Covivio a signé une promesse vente portant sur un portefeuille d'actifs
matures et non core pour 263,5 MEUR, comprenant l'immeuble via Montebello à
Milan et 9 actifs situés dans des localisations secondaires en Italie (Rome,
Bologne, Venise, etc.). Le prix est légèrement supérieur à la dernière
valeur d'expertise et fait ressortir un taux de rendement net de 4,9%. Le
transfert de propriété sera réalisé en décembre 2019.
Cession d'un immeuble de bureaux à Charenton
En France, Covivio a signé pour 68 MEUR de nouveaux engagements avec une marge
légèrement positive sur les dernières valeurs d'expertise. Le Groupe a
notamment conclu une promesse de vente sur un actif situé à
Charenton-le-Pont, pour 54 MEUR. Cet immeuble, totalisant 11 500 m2 de bureaux,
est entièrement loué à Natixis pour 4,5 ans fermes.
Le reste des cessions concerne 6 actifs non-core pour 14 MEUR, situés en 2ème
couronne parisienne et dans des villes secondaires en régions.
Cession de l'hôtel Westin à Dresde
En hôtellerie, Covivio a vendu l'hôtel cinq étoiles Westin Bellevue à
Dresde, de 340 chambres, au prix de 48,5 MEUR (21 MEUR part du groupe), soit
une marge de +8,8% sur la valeur d'expertise. Par ailleurs, le Groupe conserve
la réserve foncière adjacente disposant d'un fort potentiel de développement
résidentiel, nourrissant ainsi son pipeline de développement en Allemagne.
Revenus à fin mars : solide croissance à périmètre constant de +3,3%
Les revenus du trimestre, qui s'élèvent à 166,0 MEUR, en hausse de +13,5%,
ont bénéficié de la forte dynamique d'investissement de l'année 2018,
notamment suite à la fusion avec Beni Stabili et aux acquisitions en
Hôtels.
A périmètre constant, la croissance de +3,3%, contre +3,2% sur l'ensemble de
l'année 2018, est le fruit de la transformation du portefeuille réalisée
depuis 2015 et traduit la bonne tenue de nos marchés locatifs.
- En Bureaux France, l'augmentation de +4,2% à périmètre constant résulte
principalement des locations de l'année 2018 (+2,3 pts), essentiellement
réalisées à partir du 2e trimestre 2018. L'impact positif sera ainsi
progressivement lissé sur l'année 2019. L'indexation contribue à hauteur de
+1,2 pt et les renouvellements pour +0,7 pt.
- En Italie, les loyers progressent de +1,0%. Sur le portefeuille de bureaux
à Milan hors Telecom Italia, la croissance s'établit à +1,3%. Le Groupe
bénéfice sur ce portefeuille d'un taux d'occupation de 98,0% à fin mars
2019.
- La performance locative en Résidentiel Allemagne atteint +4,1% à
périmètre constant, tirée parla dynamique de Berlin (+5,0% à périmètre
constant). 26% de cette croissance est générée par l'indexation, 28% par
les relocations et 46% provient des modernisations.
- Enfin, en Hôtels, les revenus augmentent de +1,2%. Cette performance
s'explique par des programmes de travaux de repositionnement en cours de
réalisation par Accor sur certains hôtels en loyers variables afin d'en
améliorer la croissance future.
Le taux d'occupation et la maturité des baux se maintiennent à des niveaux
élevés sur l'ensemble du patrimoine, respectivement à 98,1% (+0,1 pt par
rapport à fin 2018), et 7,1 années fermes (+0,1 an par rapport à fin
2018).
Revenus Variation
Revenus Part du à périmètre Taux
Durée
1er trimestre à 100% Groupe Variation constant d'occupation des baux
2019 (MEUR) (MEUR) (%) (%) (%) (années)
Bureaux
France 66,6 59,3 -2,9% +4,2% 97,4% 4,7
Bureaux
Italie 46,8 36,0 +80,2% +1,0% 98,1% 7,4
Résidentiel
Allemagne 61,9 39,7 +4,9% +4,1% 98,5% n.a.
Hôtels
en Europe 65,3 24,7 n.a. +1,2% 100% 14,0
Hôtels
en Bail 57,8 21,8 +34,2% +1,2% 100% 14,0
Hôtels en
murs et fonds 7,5 3,0 -18,3% +1,3% n.a. n.a.
Total
activités
stratégiques 240,7 159,8 +15,1% +3,3% 98,2% 7,2
Activités
non-stratégiques
(Commerces
France et
Italie,
Résidentiel
France) 8,0 6,2 -16,5% +1,8% 94,6% 4,6
Total 248,7 166,0 +13,5% +3,3% 98,1% 7,1
Standard & Poor's relève la notation financière de Covivio à BBB+,
perspective Stable
L'agence S&P a annoncé avoir revu la notation financière de Covivio de BBB à
BBB+ perspective Stable. Cette amélioration intervient 9 mois après avoir
placé la note en perspective Positive, reconnaissant ainsi l'amélioration du
profil opérationnel et financier de la société.
Ce relèvement est le fruit du repositionnement du portefeuille effectué
depuis 2015 grâce à une rotation d'actifs soutenue et à un renforcement
autour de Paris, Berlin et Milan. Cette transformation a permis une
accélération de la croissance lors des deux dernières années, assortie de
perspectives solides sur l'ensemble des marchés de Covivio.
Par ailleurs, S&P souligne l'amélioration du profil financier de l'entreprise,
à la suite de la révision de l'objectif de Loan to Value, à " moins de 40%
", contre " entre 40% et 45% " précédemment. Au-delà de la politique
régulière de cessions d'actifs pour financer ses investissements, Covivio
s'est donné les moyens d'atteindre cet objectif dès la fin 2019, notamment
grâce à l'option de paiement du dividende en actions
Assemblée Générale 2019 : option de paiement du dividende en actions et
évolution du Conseil d'administration
Option de paiement du dividende en actions
L'Assemblée Générale Mixte des actionnaires réunie le 17 avril 2019 a
approuvé le versement d'un dividende au titre de l'exercice 2018 d'un montant
de 4,60 EUR par action (en croissance de 2,2% par rapport à 2017), ainsi que
l'option de paiement du dividende en actions. Le prix d'émission des actions
qui seront remises en paiement du dividende est fixé à 81,29 EUR (lien vers
le CP dédié).
Cette opération permettra à Covivio d'avancer significativement vers
l'objectif de LTV inférieure à 40%, tout en poursuivant ses investissements,
notamment dans le pipeline de développement qui offre une forte rentabilité
(rendement de 6,1% sur le coût de revient total des projets engagés). Les
actionnaires présents au Conseil d'administration de Covivio (Delfin, Covea,
Predica et ACM, soit 49% du capital), se sont d'ores-et-déjà engagés à
souscrire à cette option.
Renouvellement du mandat du Président du Conseil d'administration et
nomination de deux nouveaux administrateurs indépendants
Suite à l'Assemblée Générale du 17 avril 2019, le mandat de Président du
Conseil d'administration de Jean Laurent a été renouvelé pour quatre ans
supplémentaires. Les actionnaires ont également approuvé la nomination de
deux nouveaux administrateurs indépendants, Christian Delaire et Olivier
Piani.
Christian Delaire (ex CEO de Generali Real Estate et d'AEW Europe) et Olivier
Piani (ex CEO d'Allianz Real Estate et de GE Capital Real Estate Europe)
renforceront les compétences immobilières et internationales du Conseil
d'administration.
Paris, le 24 avril 2019 à 18h
CONTACTS
Relations Presse
Géraldine Lemoine
Tél : + 33 (0)1 58 97 51 00
geraldine.lemoine@covivio.fr
Relations Investisseurs
Paul Arkwright
Tél : + 33 (0)1 58 97 51 85
paul.arkwright@covivio.fr
Laetitia Baudon
Tél : + 33 (0)1 44 50 58 79
laetitia.baudon@shan.fr
A PROPOS DE COVIVIO
Fort de son histoire partenariale, de ses expertises immobilières et de sa
culture européenne, Covivio invente l'expérience utilisateur d'aujourd'hui et
dessine la ville de demain.
Acteur immobilier de préférence à l'échelle européenne, Covivio se
rapproche des utilisateurs finaux, capte leurs aspirations, conjugue
travailler, voyager, habiter, et coinvente des espaces vivants.
Opérateur européen de référence avec plus de 23 MdEUR de patrimoine Covivio
accompagne les entreprises, les marques hôtelières et les territoires dans
leurs enjeux d'attractivité, de transformation et de performance
responsable.
Son approche vivante de l'immobilier ouvre à ses équipes des perspectives de
projets et de parcours passionnants.
Le titre Covivio est coté sur le compartiment A d'Euronext Paris (FR0000064578
- COV), ainsi que sur le marché MTA (Mercato Telematico Azionario) de la
bourse de Milan, admis au SRD et rentre dans la composition des indices MSCI,
SBF120, Euronext IEIF " SIIC France ", CAC Mid100, dans les indices de
référence des foncières européennes " EPRA " et " GPR 250 ", EPRA BPRs Gold
Awards (rapport financier et développement durable), CDP (A), Green Star
GRESB, ainsi que dans les indices éthiques ESG FTSE4 Good, DJSI World et
Europe, Euronext Vigeo (World 120, Eurozone 120, Europe 120 et France 20),
Euronext(r) CDP Environment France EW, Oekom, Ethibel et Gaïa.
Covivio est noté BBB+ / perspective Stable par Standard and Poor's.
ANNEXES
Tableau de réconciliation avec les loyers IFRS
Revenus à Revenus à
fin mars Quote-part fin mars
2019 des 2019
MEUR Comptes IFRS minoritaires Part du Groupe
Bureaux France 66,6 -7,3 59,3
Bureaux Italie 46,8 -10,8 36,0
Résidentiel Allemagne 61,9 -22,2 39,7
Hôtels en bail 57,8 -36,1 21,8
Activités stratégiques 233,2 -76,3 156,8
Activités non stratégiques 8,0 -1,9 6,2
Total Loyers 241,2 -78,2 163,0
Hôtels en murs et fonds (EBITDA) 7,5 -4,5 3,0
Total Revenus 248,7 -82,7 166,0
Glossaire
Définition des acronymes et abréviations utilisés :
RevPar : Revenue per Available Room
Mietspiegel : Indice de référence des loyers résidentiels dans certaines
villes allemandes
PdG : Part du groupe
Var. : Variation
VLM : Valeur Locative de Marché
DI : Droits Inclus
HD : Hors Droits
Durée résiduelle ferme des baux
Durée de bail restante moyenne calculée en prenant en compte la date de 1ère
option de sortie du locataire
Loyers
Les loyers comptabilisés correspondent au montant brut des loyers comptables
sur la période prenant en compte, conformément aux normes IFRS, l'étalement
des éventuelles franchises accordées aux locataires.
Les loyers comptabilisés à périmètre constant permettent de comparer les
loyers comptabilisés d'un exercice sur l'autre avant prise en compte des
évolutions de patrimoine (acquisitions, cessions, travaux, livraison de
développements...). Cet indicateur est calculé sur les actifs en
exploitation, i.e. actifs loués ou actifs disponibles à la location et
faisant l'objet d'une démarche de commercialisation active.
Les loyers annualisés " topped-up " correspondent au montant des loyers bruts
en place en année pleine sur la base des actifs existants en fin de période
non impactés des franchises.
Projets
* Projets engagés : Il s'agit de projets pour lesquels les contrats de
promotion/construction ont été signés et/ou des travaux ont été initiés
(et non encore achevés à la date de clôture) et dont la date de livraison de
l'actif a été fixée. Il peut s'agir de VEFA ou de repositionnement d'actifs
existants.
* Projets maîtrisés : Il s'agit de projets susceptibles d'être engagés et
dont la date de livraison n'a pas encore été fixée. C'est à dire pour
lesquels la décision de lancer l'opération n'a pas été arrêtée.
Rendements
Les rendements du patrimoine sont calculés selon la formule suivante :
Loyers annualisés topped-up bruts (non corrigés de la vacance)
Valeur HD sur le périmètre concerné (exploitation ou développement)
Les rendements des actifs cédés ou acquis sont calculés selon la formule
suivante :
Loyers annualisés topped-up bruts (non corrigés de la vacance)
Valeur d'acquisition DI ou de cessions HD
Taux d'occupation
Le taux d'occupation correspond au taux d'occupation financier spot fin de
période et se calcul selon la formule suivante :
1 - Perte de loyer liée à la vacance (calculée à la VLM)
Loyers actifs occupés + perte de loyer
Cet indicateur se calcule uniquement sur les actifs pour lesquels un travail
d'asset management est réalisé et n'inclut donc pas les actifs libres sous
promesse. Les taux d'occupation sont calculés à partir de données
annualisées sur la base des activités stratégiques uniquement.
L'indicateur " Taux d'occupation en exploitation " inclus l'ensemble des actifs
hors les actifs en développement.
Variation des loyers à périmètre constant
Cet indicateur compare les loyers comptabilisés d'un exercice à l'autre sans
prise en compte des variations de périmètres : acquisitions, cessions,
développements dont libérations d'actifs et livraisons d'actifs. La variation
se calcule sur la base des loyers quittancés IFRS pour les activités
stratégiques.
Cette variation est retraitée : des indemnités de départs et des produits
liés à la taxe IMU, en Italie.
Compte tenu des spécificités et des pratiques de marché en Allemagne, la
variation à périmètre constant se calcule sur la base du loyer en EUR/m2
spot N vs. N-1 (sans impact de la vacance) sur la base des loyers comptables.
Sur les hôtels en murs et fonds, la variation à périmètre constant est
calculée sur la base de l'EBITDA.
Retraitements effectués :
o Sortie du périmètre des acquisitions et cessions réalisées sur les
périodes N et N-1
o Retraitement des actifs en travaux ie :
- Retraitement des libérations d'actifs pour réalisation de travaux
(réalisées en année N et N-1)
- Retraitement des livraisons d'actifs en travaux (réalisées en année N et
N-1)