COVIVIO (EPA:COV) - Covivio - Activité à fin mars 2021 : des perspectives encourageantes
Directive transparence : information réglementée Information financière du premier trimestre
20/04/2021 17:45
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Paris, le 20 avril 2021, 17h45
Activité à fin mars 2021 : des perspectives encourageantes
Activité locative : des signaux positifs
* Bureaux en Europe : 64 000 m2 de nouveaux baux signés et renouvelés
* Résidentiel en Allemagne : annulation du Mietendeckel à Berlin ; une
activité bien orientée
* Hôtels : une sortie de crise attendue au 2nd semestre après un 1er
trimestre pénalisé par les restrictions
Intensification de la stratégie prime sur les bureaux
* Adaptation du pipeline de développement centré sur les coeurs de villes :
les livraisons 2021 d'ores et déjà pré-louées à 82% et lancement d'un
projet mixte emblématique sur Berlin-Alexanderplatz
* Accélération des transformations de bureaux en logements : cinq nouveaux
projets en France pour 92 000 m2 et 220 MEUR
* Poursuite de la rotation : 500 MEUR de ventes réalisées et promesses
signées au 1er trimestre 2021
* Covivio déploie son offre " All in One " et livre une opération 100%
commercialisée à Paris Gobelins sur 4 400 m2
Revenus à fin mars 2021 : stable à périmètre constant hors hôtels
* Bureaux : -1,2% à périmètre constant
* Résidentiel : +3,4% dont +3,9% hors Berlin
* Activité hôtels : -46% à périmètre constant ; pénalisée par les
restrictions et un effet base 2020 défavorable
* Taux d'occupation de 95% et maturité moyenne ferme des baux de 7 années
En avance sur l'objectif de réduction de l'impact carbone de -34% d'ici 2030
* Un objectif ambitieux entre 2010 et 2030 sur le périmètre élargi des
activités (scopes 1, 2 et 3), incluant les activités de construction
* A fin 2020, l'impact carbone a été réduit de -20%, en avance sur l'objectif
Evolution de l'organisation et nominations au sein du management de Covivio
* Tugdual Millet, actuel Directeur Financier de Covivio, est nommé Directeur
Général de Covivio Hotels, aux côtés de Elsa Tobelem, Directrice Générale
Adjointe
* Cette évolution au sein de l'organisation fait suite au départ de Dominique
Ozanne qui a choisi de s'orienter vers de nouveaux projets professionnels
* A cette occasion, Paul Arkwright, actuel Directeur Contrôle Financier,
Corporate Finance et Relations Investisseurs, devient Directeur Financier du
groupe.
Un modèle diversifié et sécurisé
Avec un patrimoine de 25,7 MdEUR (17,1 MdEUR PdG) d'actifs en Europe, Covivio a
construit son développement sur la diversification dans des activités où il
joue un rôle d'acteur de premier plan :
- 60% du patrimoine est composé de bureaux en France, Italie et Allemagne,
majoritairement dans des localisations centrales à Paris, Milan et Berlin ;
- Le résidentiel en Allemagne représente 25% du patrimoine. Il est situé
dans les centres-villes de Berlin, Dresde, Leipzig et Hambourg et les villes
dynamiques de la Rhénanie-du-Nord Westphalie ;
- Les hôtels (15% du patrimoine), situés dans les grandes villes touristiques
européennes (Paris, Berlin, Rome, Madrid, Barcelone, Londres, etc.), sont
loués ou gérés directement par les grands opérateurs tels qu'AccorInvest,
IHG, B&B ou NH Hotels.
Ce patrimoine est géré selon trois piliers stratégiques :
1. La localisation dans le coeur des grandes métropoles européennes, en
particulier Paris, Berlin et Milan. Ainsi, 96% des actifs se situent à moins
de 5 minutes à pied d'un transport en commun.
2. Le développement, afin d'offrir un immobilier neuf, alliant performance
énergétique, bien-être et adaptation à l'évolution des usages. Covivio
développe 1,2 MdEUR part du groupe de projets de bureaux et 200 MEUR de
logements en Europe (à fin 2020).
3. La culture-clients, qui place l'utilisateur au centre de la stratégie.
Covivio accompagne dans la durée ses clients-locataires dans leurs
stratégies immobilières, en nouant des relations partenariales fortes
(maturité moyenne ferme des baux de 7 ans). Cela se traduit notamment par
une approche servicielle ambitieuse et toujours plus de flexibilité, avec
en particulier l'offre de bureaux flexibles Wellio. Le taux d'occupation du
groupe s'élève à près de 95% à fin mars.
Des signaux positifs sur nos différents marchés
En bureaux, le marché locatif a été pénalisé par la poursuite des mesures
de restrictions, freinant les décisions des entreprises en particulier sur les
grandes surfaces. Néanmoins, les discussions locatives se sont accélérées
et les visites multipliées depuis début mars, laissant entrevoir un second
semestre plus dynamique.
En Île-de-France, 327 400 m2 ont été commercialisés(1), proche du 1er
trimestre 2020 (-4% en excluant la transaction exceptionnelle de Total pour 130
000 m2 sur la tour Link). Du côté du marché de l'investissement, avec 3,6
MdEUR investis, les volumes sont nettement supérieurs (de 40 %) à la moyenne
décennale et confirment l'intérêt des investisseurs pour cette classe
d'actifs (-27% vs un 1er trimestre 2020 impacté plus tardivement par la
crise). Les prix sont d'ailleurs en hausse de 3% en moyenne vs fin 2020, à
Paris (+2%), dans le Croissant Ouest (+7%) comme en Première Couronne (+5%).
Sur les 6 grandes villes allemandes(2), la demande placée a également bien
résisté (-3% sur un an, à 653 500 m2). Berlin, Hambourg et Francfort sont
même en progression de 19%, 34% et 7% vs le T1 2020. Le taux de vacance se
maintient ainsi à un niveau faible de 3,8% en moyenne, dont 2,1% à Berlin,
3,5% à Hambourg et Munich et 6,5% à Francfort et Düsseldorf.
A Milan(3), le premier trimestre a été encourageant avec 70 000 m2 de demande
placée, en ligne avec le 1er trimestre 2020 (hors transaction exceptionnelle
de Saipem pour 41 000 m2 à Santa Giulia, en périphérie de Milan).
(1) Sources : Immostat ; Knight Frank
(2) Berlin, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Cologne, Munich ; source : JLL
(3) Source: CBRE
Dans ce contexte, Covivio a signé pour 64 000 m2 de nouveaux baux (23 000 m2)
et renouvellements (41 000 m2) en France, Italie et Allemagne. L'intérêt des
locataires se porte particulièrement sur les projets de développement. Ainsi,
Covivio accompagne la croissance du groupe Onepoint, déjà partenaire
locataire sur deux sites, à Paris et Bordeaux, en signant un bail en l'état
futur d'achèvement de 12 ans fermes sur 9 067 m2 dans le cadre d'un nouveau
développement à Bordeaux (Jardin de l'Ars). Ce projet vise à construire 19
200 m2, désormais pré-loués à 50%, à horizon 2024, dans la zone
Euratlantique à proximité immédiate de la gare Saint-Jean. Par ailleurs, sur
la tour Silex(2), dans le QCA de Lyon, 1 150 m2 ont été pré-loués, portant
à 58% le taux de pré- commercialisation de l'immeuble, qui sera livré fin
juin. Enfin, des discussions avancées devraient aboutir dans les prochaines
semaines pour de nouvelles pré-commercialisations à Paris et Milan.
Sur le patrimoine en exploitation, Covivio a achevé la commercialisation de
son immeuble Carré Suffren à Paris, proche de la Tour Eiffel, avec 2 800 m2
de nouveaux baux faisant suite à un programme de revalorisation des parties
communes et de l'espace de restauration. A Milan, la dynamique est très
positive. Ainsi, plusieurs nouveaux baux pour un total de 4 000 m2, dont 2 100
m2 sur les tours Garibaldi, ont été signés, avec une hausse moyenne des
loyers de 22%. En Allemagne enfin, l'activité redémarre depuis quelques
semaines, avec 3 000 m2 loués sur l'immeuble Zeughaus, à Hambourg.
Covivio s'est également accordé avec Eiffage pour renouveler les baux du
campus (33 270 m2) à Vélizy, dorénavant loué pour 10 ans fermes, jusqu'à
fin 2030. Avec cet engagement, au même niveau de loyer, Eiffage pérennise la
présence de son siège social sur cette zone.
L'activité logements en Allemagne continue à être bien orientée. Le 15
avril, la cour fédérale de Karlsruhe a annulé la réglementation à Berlin
(Mietendeckel) dont l'impact a été contre-productif sur l'offre de logements
(-57,5% selon l'institut économique DIW). Elle permettra de redynamiser le
marché du logement à Berlin. Covivio appliquera un retour au loyer de marché
tel que défini dans les baux et évaluera la situation de chaque locataire au
cas par cas en cas de difficulté. Les autres localisations du groupe
(Rhénanie-du-Nord Westphalie, Hambourg ainsi que Dresde et Leipzig)
bénéficient d'une réversion positive (hausse des loyers de 10% à 15% en
moyenne lors des relocations) et des programmes de capex effectués ces
dernières années.
En hôtels, comme attendu, les restrictions et confinements en Europe pèsent
sur l'activité du premier trimestre. Pour rappel, le premier trimestre 2020
avait bénéficié de 2 mois d'activité bien orientée avant l'introduction
des restrictions en mars. A fin février 2021, les RevPar en Europe affichent
une baisse de -83,5%(4) vs la même période en 2019. Dans ce contexte, la
France résiste légèrement mieux, à -68%, grâce à des restrictions moins
sévères au premier trimestre et à une clientèle domestique plus
importante.
Au-delà du premier semestre, l'accélération des campagnes de vaccination en
Europe et les premières annonces de plans de déconfinement, notamment au
Royaume-Uni avec une réouverture des hôtels et restaurants prévue mi- mai,
laissent entrevoir un début de redémarrage de l'activité. A ce titre, le
rebond important des taux d'occupation des hôtels en Chine et aux Etats-Unis
montre la capacité de redémarrage rapide de l'activité hôtelière, une fois
la crise sanitaire résorbée.
Dans ce contexte, Covivio peut s'appuyer sur une base de locataires partenaires
solide et affiche un taux de collecte de ses loyers hôtels de 88% (73% y
compris décalages de loyers).
(4) Source MKG
Intensification de la stratégie prime sur les bureaux
Au cours du 1er trimestre, Covivio a intensifié sa stratégie prime sur les
bureaux, visant à renforcer toujours plus la centralité et la qualité du
patrimoine et axée sur :
1. L'adaptation du pipeline de développement avec plus de projets dans les
QCA
2ème pilier stratégique de Covivio, le pipeline de développement est un
élément clé permettant de transformer des immeubles obsolètes en espaces de
travail attractifs, adaptés aux nouvelles demandes des clients, tout en
générant une création de valeur financière et extra-financière importante.
Dans un nouvel environnement de marché, Covivio adapte en continu son pipeline
de développement.
Covivio livrera cette année 8 projets, d'ores et déjà pré-loués à 82% et
situés principalement à Paris, Montrouge, Lyon et Milan. Covivio a notamment
livré l'immeuble Flow (23 600 m2), localisé à Montrouge et entièrement
loué à une filiale d'EDF pour 9 ans fermes. Situé à 5 minutes à pied de la
gare de métro ligne 13 Chatillon-Montrouge, il bénéficiera en 2025 de
l'arrivée de la nouvelle ligne du Grand Paris (ligne 15).
En parallèle, davantage de projets prime sont initiés. Avec l'engagement de 5
projets en 2021, tous situés dans les QCA de Paris (Anjou, Monceau et
Madrid-St Lazare), Milan (Corso Italia) et Berlin (Alexanderplatz), le pipeline
à fin 2021 sera constitué quasi-uniquement d'actifs situés dans Paris, Milan
et Berlin intramuros, dont 70% dans les seuls QCA.
Au cours du trimestre, la ville de Berlin a accordé le permis de construire
d'un projet mixte emblématique de 59 600 m2 en plein QCA. Idéalement située
sur l'Alexanderplatz, cette tour offrira à sa livraison fin 2025, 31 000 m2 de
bureaux et espaces flexibles prime, 11 600 m2 de logements et 17 000 m2
d'espaces évènementiels, de services, logistique et commerces. Conçu sur un
terrain acheté en 2016 dans le cadre de l'acquisition d'un portefeuille
d'hôtels (comprenant notamment le Park Inn Alexanderplatz), ce projet sera
développé par Covivio en partenariat avec deux investisseurs institutionnels
de long terme, Generali and Covéa (détention Covivio de 55%), sur la base
d'un investissement total de 530 MEUR (291 MEUR PdG). Ce développement offre
un rendement sur investissement de plus de 5% et un objectif de création de
valeur d'environ 40%.
2. La transformation de bureaux en logements
En France, Covivio compte réaliser davantage de conversions de bureaux
obsolètes en logements. A ce titre, près de 150 000 m2 de projets potentiels
ont été identifiés sur des actifs de bureaux obsolètes en France. Trois
projets sont d'ores et déjà engagés, pour 12 300 m2 et 44 MEUR de coût de
développement. Cinq nouveaux engagements totalisant 92 000 m2, sont prévus en
2021, avec un coût de revient d'environ 220 MEUR : Covivio a obtenu les permis
de construire de la première phase d'un projet de 46 500 m2 à Bordeaux Lac et
de trois redéveloppements de 10 600 m2, 5 000 m2 et 7 300 m2 à Bobigny,
Antony et Chartres. Le permis du cinquième projet, à Fontenay-sous- Bois (22
850 m2) est attendu pour la fin du premier semestre.
3. La vente d'actifs matures : 500 MEUR de ventes réalisées et promesses
signées au 1er trimestre
Depuis le début d'année, Covivio a finalisé 278 MEUR Part du Groupe de
ventes, quasi intégralement de bureaux en France. Covivio a cédé l'immeuble
EDO à Issy-les-Moulineaux (10 900 m2), acheté en 2011 alors qu'il était
occupé par Yves Rocher, libéré en 2015 et redéveloppé avec une hausse de
45% de sa surface avant sa pré- commercialisation à Transdev. Un portefeuille
de 46 000 m2 de bureaux non core en régions a également été vendu sur la
base d'un prix supérieur à la valeur d'expertise fin 2019. Cette transaction
fait suite à un travail d'asset management ayant permis de rallonger une
partie des baux avec le locataire Orange. Enfin, fin mars, l'immeuble Astrolabe
(14 400 m2) à Marseille a été acheté par un consortium d'investisseurs.
A cela s'ajoute la signature pour 221 MEUR PdG de nouveaux accords de ventes
depuis le début d'année, avec une marge moyenne de 6% sur la valeur
d'expertise à fin 2020. Ces accords concernent des immeubles de bureaux dans
des grandes métropoles françaises (dont Lyon et Lille) et un ensemble de 8
immeubles de bureaux loués à Telecom Italia. Ce portefeuille a été cédé
pour 58 MEUR (30 MEUR PdG), au-dessus de la valeur d'expertise 2020. En
Allemagne, Covivio a réalisé auprès de Generali et Covéa le partage du
projet de développement Alexanderplatz à Berlin, dorénavant détenu à 55%.
Covivio confirme ainsi son objectif de plus de 600 MEUR Part du Groupe de
nouveaux accords de ventes en 2021.
4. Le déploiement d'une offre différenciante pour continuer à attirer de
nouveaux clients
La qualité des services et le besoin de flexibilité sont aujourd'hui clés
pour les utilisateurs bureaux. Covivio avait anticipé ces évolutions dès
2017 en lançant notamment Wellio, son offre d'espaces flexibles, et en
dynamisant son approche servicielle : 8 sites Wellio seront ouverts en Europe
à fin 2021 ; déjà plus de 80% des immeubles multi- locataires en France
proposent une offre de services et la plupart ont accès à l'application
dédiée ; plus de 80% du patrimoine bureaux France dispose d'espaces verts...
Ces derniers mois, Covivio poursuit sa logique d'adaptation en rapprochant ses
solutions en bail et en contrat flexible afin de proposer des offres hybrides.
Le groupe va plus loin pour associer le plus en amont possible les utilisateurs
à la conception des projets développés grâce à son approche " All in One "
qui va du design thinking avec les clients, à l'exploitation des services, en
passant par le conseil personnalisé tout au long du projet. A ce titre,
Covivio a livré en mars l'immeuble Paris Gobelins (4 400 m2), dans le 5e
arrondissement de Paris, entièrement précommercialisé pour 5 ans fermes en
contrat de prestation de services.
Revenus à fin mars 2021 stables à périmètre constant hors hôtels
T1 2021 Revenus Revenus à
Part du Goupe 100%
T1 2020 T1 2021
Bureaux France 53,4 56,5
Bureaux Italie 31,8 38,7
Bureaux Allemagne 6,9 12,4
Résidentiel Allemagne 39,3 63,7
Total Bureaux et Résidentiel 131,4 171,3
Hôtels en Europe 23,2 32,4
Total activités stratégiques 154,6 203,7
Total activités non stratégiques 3,6 2,4
Total 158,2 206,1
Revenus Variation à Taux Durée résiduelle
Part du Groupe périmètre d'occupation ferme des baux
T1 2021 constant
49,3 -1,2% 92,9% 4,6
28,9 -1,1% 96,0% 7,3
10,8 -1,0% 77,1% 4,6
40,9 3,4% 98,5% n.a.
129,9 0,3% 93,5% 5,4
12,6 -46,2% 100,0% 13,9
142,5 -5,9% 94,5% 7,2
1,8 -4,7% 99,2% 6,0
144,3 -5,9% 94,5% 7,2
Les revenus à fin mars s'élèvent à 206 MEUR et 144 MEUR PdG, stables à
périmètre constant hors hôtels (+0,3%). A périmètre constant, les loyers
en bureaux (60% du patrimoine) diminuent légèrement sous l'effet plein de la
vacance 2020. Le taux d'occupation est stable en France, à 93%. En Italie, le
niveau élevé de 96% baisse légèrement vs fin 2020 sous l'effet d'une
libération d'un commerce de pied d'immeuble en plein coeur de Milan (Via
Dante), qui fait l'objet de discussions avancées avec un nouveau preneur. En
Allemagne, la tendance s'améliore légèrement (+0,4 pt, à 77%), et les
discussions locatives tendent à s'accélérer depuis le mois de mars.
En Résidentiel allemand (25% du patrimoine), les loyers progressent de près
de 4% en moyenne en Rhénanie-du- Nord Westphalie, Hambourg et Dresde et
Leipzig, qui représentent 50% des revenus du portefeuille résidentiel. A
Berlin, compte tenu de l'annulation de la réglementation, la croissance à
périmètre constant atteint 2,9%. Le taux d'occupation se maintient quant à
lui à un niveau particulièrement élevé, de 98,5%.
Comme attendu, l'activité hôtelière (15% du patrimoine) est pénalisée par
la poursuite des restrictions et confinements en Europe. Sur ce trimestre, elle
pâtit également d'un effet base défavorable (les premiers effets de la crise
sanitaire s'étant matérialisés surtout à partir de mars 2020). Les loyers
variables (3% du patrimoine, principalement hôtels AccorInvest en France) se
réduisent de -67% alors que l'EBITDA des hôtels en contrat de management (3%,
pour l'essentiel en France et Allemagne) diminue de -164%.
Trajectoire carbone : en avance sur l'objectif de réduction de 34% d'ici à
2030
En 2018, l'initiative Science Based Targets (SBTi) a approuvé les objectifs de
réduction de l'empreinte carbone de Covivio de -34% d'ici à 2030 (vs 2010).
Cet objectif concerne le périmètre élargi à la construction et
l'exploitation de l'ensemble du patrimoine de Covivio (scopes 1, 2 et 3) et ne
tient pas compte d'initiatives de compensation carbone.
A fin 2020, l'intensité carbone totale de Covivio (scopes 1, 2 et 3) a été
réduite de -20,1% vs 2010, à 61 kgeqCO2/m2. Cette performance est notamment
rendue possible grâce au verdissement du patrimoine : à fin 2020, déjà
88%(5) du patrimoine est certifié (objectif de 100% à horizon 2025), dont
près de 100% du patrimoine bureaux France et 89% en Italie.
L'Assemblée Générale approuve l'ensemble des résolutions
L'Assemblée Générale qui s'est tenue ce jour, a approuvé l'ensemble des
résolutions avec un résultat moyen de 98,8%, notamment la distribution d'un
dividende de 3,60EUR. Le détachement du dividende interviendra le 26 avril
pour un paiement le 28 avril.
L'Assemblée Générale a également renouvelé les mandats d'administrateurs
de Sylvie Ouziel, administratrice indépendante, Jean-Luc Biamonti,
administrateur indépendant, et de la société Predica, filiale de Crédit
Agricole Assurances et actionnaire de Covivio à hauteur de 7,8%. Par ces
votes, l'Assemblée Générale entérine une gouvernance efficace, en ligne
avec les meilleures pratiques de marché, aux travers notamment de la
dissociation des fonctions de Président du Conseil d'administration et de
Directeur Général, la présence de 60% d'administrateurs indépendants et la
diversité du Conseil (40% de femmes, forte complémentarité des profils et
des compétences).
Evolution de l'organisation et nominations au sein du management de Covivio
Tugdual Millet, actuel Directeur Financier de Covivio, est nommé Directeur
Général de Covivio Hotels, aux côtés de Elsa Tobelem, Directrice Générale
Adjointe Opérations. Cette évolution au sein de l'organisation fait suite au
départ de Dominique Ozanne qui a choisi de s'orienter vers de nouveaux projets
professionnels. A cette occasion, Paul Arkwright, actuel Directeur Contrôle
Financier, Corporate Finance et Relations Investisseurs est nommé Directeur
Financier du groupe. Ces nominations seront effectives à compter du 1er
juillet.
Liens vers le communiqué dédié
(5) Patrimoine bénéficiant d'une certification et/ou labélisation
environnementale (BREEAM, HQE ou LEED) sur l'exploitation et/ou le bâti. Hors
actifs non-core en Bureaux France, qui représentent <1% du patrimoine.
CONTACTS
Relations Presse
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Tél : + 33 (0)1 44 50 58 79
laetitia.baudon@shan.fr
Relations Investisseurs
Paul Arkwright
Tél : + 33 (0)1 58 97 51 85
paul.arkwright@covivio.fr
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quentin.drumare@covivio.fr
A PROPOS DE COVIVIO
Fort de son histoire partenariale, de ses expertises immobilières et de sa
culture européenne, Covivio invente l'expérience utilisateur d'aujourd'hui et
dessine la ville de demain.
Acteur immobilier de préférence à l'échelle européenne, Covivio se
rapproche des utilisateurs finaux, capte leurs aspirations, conjugue
travailler, voyager, habiter, et coinvente des espaces vivants.
Opérateur européen de référence avec 26 MdEUR de patrimoine Covivio
accompagne les entreprises, les marques hôtelières et les territoires dans
leurs enjeux d'attractivité, de transformation et de performance responsable.
Construire du bien-être et des liens durables telle est ainsi la Raison
d'être de Covivio qui exprime son rôle en tant qu'opérateur immobilier
responsable auprès de l'ensemble de ses parties prenantes : clients,
actionnaires et partenaires financiers, équipes internes, collectivités,
générations futures. Par ailleurs, son approche vivante de l'immobilier ouvre
à ses équipes des perspectives de projets et de parcours passionnants.
Le titre Covivio est coté sur le compartiment A d'Euronext Paris (FR0000064578
- COV), ainsi que sur le marché MTA (Mercato Telematico Azionario) de la
bourse de Milan, admis au SRD et rentre dans la composition des indices MSCI,
SBF120, Euronext IEIF " SIIC France ", CAC Mid100, dans les indices de
référence des foncières européennes " EPRA " et " GPR 250 ", EPRA BPRs Gold
Awards (rapport financier et développement durable), CDP (A-), Green Star
GRESB, ainsi que dans les indices éthiques ESG FTSE4 Good, DJSI World et
Europe, Euronext Vigeo (World 120, Eurozone 120, Europe 120 et France 20),
Euronext(r) CDP Environment France EW, Oekom, Ethibel et Gaïa.
Notations sollicitées :
Volet financier : BBB+ / perspective Stable par Standard and Poor's
Volet extra-financier : A1+ par Vigeo-Eiris