FONCIERE INEA (EPA:INEA) Foncière INEA : Résultat Opérationnel 2010 : + 24%
Directive transparence : information réglementée Communiqué sur comptes, résultats, chiffres d’affaires
15/02/2011 18:09
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Communiqué de presse
Résultat Opérationnel 2010 : + 24%
Perspectives 2014 : cash flow par action : +8% / an
Une croissance embarquée forte
Paris, le 15 février 2011
Foncière INEA (ISIN : FR0010341032), annonce aujourd'hui ses résultats pour
l'exercice clos au 31 décembre 2010, ainsi que ses perspectives.
Forte progression des indicateurs opérationnels
Loyers (en MEUR)
+ 28%
22,0
17,2
2009 2010
IFRS en KEUR(1) 2010 2009
Loyers 22 005 17 172
Charges locatives refacturées -4 391 -3 099
Dotation aux amortissements -5 962 -4 549
Frais de fonctionnement -3 831 -3 315
Résultat courant 7 196 5 788
Résultat sur cessions 2 853 2 323
Résultat opérationnel 10 049 8 111
Résultat financier -7 493 -5 249
Impôt / Exit Tax 409 507
Résultat net 3 217 3 808
EBITDA 16 263 13 099
Cash-flow 9 179 8 357
(1) Les comptes ont été audités, le rapport d'audit relatif à la certification
étant en cours d'émission.
Résultat courant (en MEUR)
+24%
7,2
5,8
2009 2010
Les résultats 2010 témoignent du fort développement de Foncière INEA et
démontrent la solidité de son modèle fondé sur l'acquisition d'actifs neufs,
en Régions, répondant à la demande des utilisateurs.
Le chiffre d'affaires croît de 28% (+1,5% à périmètre constant).
Les performances opérationnelles suivent : résultats courant et opérationnel
tout comme EBITDA progressent fortement de +24%.
Cash flow (MEUR)
+ 10%
9,2
8,4
2009 2010
Sur les 24 derniers mois, 83 000 m2 ont été livrés, soit 44% du patrimoine.
Ce rythme de développement très soutenu explique l'évolution du résultat net
impacté par :
> le coût d'immobilisation (0,9 MEUR) des fonds propres alloués (16,2 MEUR)
aux actifs en cours de construction ;
> le manque à gagner (0,9 MEUR) résultant d'une vacance financière EPRA
plus élevée fin 2010 (8% contre 5% fin 2009) due précisément à cet afflux
de livraisons ;
> et le coût de portage résiduel (0,6 MEUR) de l'OCEANE (S1 2010).
Le cash flow progresse de +10% pour atteindre 9,2 MEUR.
Progression de l'ANR : +26%
ANR de liquidation (MEUR)
+26%
168
133
2009 2010
L'ANR de liquidation au 31 décembre 2010 s'établit à 168,2 MEUR, en
progression de +26,2% sur un an, après une croissance de +8% en 2009. L'ANR de
reconstitution (178,1 MEUR) suit la même tendance. Ces excellentes performances
résultent du renforcement des fonds propres (ABSA), de la revalorisation du
patrimoine et de l'amortissement de la dette de Foncière INEA.
EUR par action(1) 31.12.10 Var. 12 mois Proforma(2) Var. 12 mois
2010
Nombre d'actions 4 126 651 +25% 3 309 837
ANR EPRA de reconstitution 43,2 +1% 45,1 +5%
ANR EPRA de liquidation 40,8 +1% 42,1 +4%
(1) Nombre d'actions ordinaires - actions propres
(2) Retraité des fonds propres de l'ABSA et rapporté au nombre d'actions au
31/12/09
Malgré l'augmentation du nombre d'actions (+25%) suite à l'émission de l'ABSA
en décembre 2010, les ANR par action EPRA progressent (+1% sur 12 mois).
L'effet dilutif est ainsi déjà absorbé. Autrement dit en base pro forma, les
ANR tant de liquidation que de reconstitution progressent respectivement de +4
et +5%.
Le cours de bourse en date du 15 février 2011 (37,00 EUR) présente une décote
de 9% par rapport à l'ANR de liquidation dilué.
Solidité financière
IFRS en MEUR 31/12/2010
Actifs non courants (investissements) 273
Trésorerie et disponibilités 21
Autres actifs courants 28
Total Actifs 323
Capitaux propres 130
Dettes financières 177
Passifs courants 16
Total Passif 323
Endettement financier net (MEUR) 136
Loan To Value (incl. OCEANE) 46%
Loan To Value 34%
L'endettement de Foncière INEA est à long terme (durée moyenne résiduelle :
7,3 ans) et amortissable (5% par an et sans échéance de remboursement
significative avant 2017). Engendrant mécaniquement un accroissement de l'ANR,
l'amortissement de la dette est créateur de valeur.
La dette est entièrement couverte contre les fluctuations de taux d'intérêt,
et le taux moyen sur 2010 ressort à 4,77% (4,92% avec OCEANE).
L'émission d'ABSA de 30,5 MEUR réalisée en décembre 2010, fournit à
Foncière INEA les moyens financiers pour se développer. Cette capacité
pourrait être renforcée par l'exercice des BSA au plus tard en septembre 2012
pour 35 MEUR.
Foncière INEA dispose encore de lignes de crédit non tirées, affectées aux
immeubles à livrer de 32,3 MEUR.
Croissance du dividende : +4,35%
Foncière INEA a décidé de proposer lors de l'Assemblée Générale du 10 mai
2011 un dividende de 1,20 EUR par action, soit un taux de distribution de 54% du
cash-flow au titre de l'exercice 2010.
2010 : reprise des investissements
Gestion locative
L'exercice 2010 a été marqué par une montée en puissance forte du patrimoine
(19 immeubles livrés). Pour accompagner ce fort développement, Foncière INEA
a mené une gestion locative dynamique visant à consolider la croissance de son
patrimoine et sécuriser ses futures livraisons.
Le taux d'occupation financier EPRA du patrimoine livré s'élève à 92% au
31 décembre 2010, un niveau très satisfaisant au regard des 51 100 m2 livrés au
cours des seuls 12 derniers mois.
Le patrimoine à livrer sur les 2 prochaines années est déjà loué à près
de 50% (100% avec les garanties locatives).
Investissements : 48 MEUR
Conformément à sa stratégie, Foncière INEA a repris ses acquisitions en
2010. Ces investissements (Metz, Lyon, Reims, Aix en Provence,...) dans les
bureaux et locaux d'activités, offrent des rentabilités comprises entre 7,0%
et 8,5%.
Poursuite des arbitrages : 15 MEUR
Foncière INEA a cédé 2 ensembles de bureaux à Rennes et Bordeaux pour 15,2 MEUR.
Ces arbitrages ont permis de dégager une plus-value brute de 3,0 MEUR.
Foncière INEA a ainsi poursuivi sa stratégie d'arbitrage, conservant ainsi un
patrimoine neuf et adapté.
Croissance du patrimoine : +10,7%
Au 31 décembre 2010, le patrimoine, constitué de 111 immeubles, représentant
une surface de 251 100 m2 offre un rendement net de 8,25%.
La valeur du patrimoine (droits compris) est de 392 MEUR, enregistrant une
croissance de +10,7% sur un an (+3,2% à périmètre constant).
Au vu des expertises immobilières réalisées au 31 décembre 2010 par BNP
Paribas Real Estate, le taux de capitalisation global ressort à 7,64% contre
7,98% au 31 décembre 2009. Cette compression des taux de rendements devrait se
poursuivre, compte tenu des tendances actuelles du marché et du caractère neuf
du portefeuille.
Ce patrimoine dispose de solides atouts :
- une diversification régionale équilibrée (24 métropoles) ;
- des actifs adaptés aux besoins des utilisateurs : neufs (2,5 ans d'âge
moyen), liquides (taille médiane : 3,6 MEUR) et répondant aux normes
environnementales ;
- des baux longs (73% fermes de 6/9 ans) attachés à des locataires
diversifiés et de qualité.
Perspectives
Foncière INEA entend poursuivre sa stratégie d'investissements en Régions sur
des actifs neufs, liquides et rentables.
Grâce à sa stratégie de développement, Foncière INEA va continuer à créer
de la valeur et anticipe les taux de croissance suivants à horizon 2014 :
- de l'ordre de 15% par an minimum pour son chiffre d'affaires, grâce à la
montée en puissance du patrimoine et au placement des fonds issus de
l'ABSA ;
- de l'ordre de 8% par an pour son cash flow par action ;
- de l'ordre 5% par an pour son ANR de liquidation par action, sous le seul
effet mécanique de l'amortissement de la dette.
Philippe Rosio, Président du Directoire de Foncière INEA, conclut : "Foncière
INEA peut aujourd'hui s'appuyer sur un portefeuille d'actifs neufs de près de
400 MEUR offrant une rentabilité de plus de 8%. Son positionnement est
pertinent au regard des tendances lourdes du marché (tension sur le neuf et
inadaptation du stock existant). Ces éléments combinés aux moyens dont
dispose la Société suite à l'ABSA de décembre 2010 permettent à Foncière
INEA de tabler sur un développement soutenu et une croissance sécurisée
solide sur les 4 prochaines années."
Prochain communiqué :
Chiffre d'affaires du 1er trimestre 2011 : 26 avril 2011 après la clôture des
marchés
A propos de Foncière INEA (www.inea-sa.eu)
Créée par ses 3 dirigeants actuels, en mars 2005, Foncière INEA investit dans
l'immobilier d'entreprise sur des actifs neufs en Régions avec une volonté de
création de valeur à l'acquisition.
Au 31 décembre 2010, Foncière INEA dispose d'un patrimoine de 111 immeubles
neufs, principalement à usage de bureaux, de plateformes de messagerie et de
locaux d'activités, localisés dans 24 métropoles régionales, d'une surface
utile totale de 251 100 m2 et d'une valeur de 392 MEUR. Ce portefeuille offre un
rendement locatif net de 8,25%.
La mise en oeuvre de cette stratégie positionne aujourd'hui Foncière INEA
comme une valeur de croissance, offrant un profil à la fois rentable et
défensif dans l'immobilier coté.
Compartiment C Euronext Paris de NYSE Euronext - ISIN : FR0010341032
Reuters : INEA.PA - Bloomberg : INEA FP
Membre des indices IEIF Foncières et IEIF Immobilier France
Membre de l'indice CAC Allshares
Contacts
FONCIERE INEA NewCap.
Philippe Rosio Communication financière
Président du Directoire Emmanuel Huynh / Steve Grobet
Tél. : +33 (0)1 42 86 64 40 Tél. : +33 (0)1 44 71 94 94
p.rosio@inea-sa.eu inea@newcap.fr
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