FONCIERE INEA (EPA:INEA) Foncière INEA : croissance soutenue de tous les indicateurs en 2008
Directive transparence : information réglementée Communiqué sur comptes, résultats, chiffres d’affaires
10/02/2009 17:46
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Résultats 2008: un modèle solide et rentable
Croissance soutenue de tous les indicateurs
Maintien du dividende
Paris, le 10 février 2009
Foncière INEA (ISIN : FR0010341032), annonce aujourd'hui ses résultats
consolidés pour l'exercice clos le 31 décembre 2008.
* Résultats 2008 : forte progression du résultat courant et du cash-flow
IFRS en KEUR 2008 2007 Var.
Loyers 13 075 7 249 +80%
Charges locatives refacturées -2 421 -1 550
Dotation aux amortissements -3 761 -2 680
Frais de fonctionnement -2 402 -1 994
Résultat courant 4 096 1 025 +300%
Résultat sur cessions 2 040 2 890
Résultat opérationnel 6 136 3 915 +57%
Résultat financier -2 854 503
Impôt / Exit Tax 349 -964
Résultat net 3 765 3 321 +13%
EBITDA courant 7 857 3 705 +112%
Cash-flow net courant 5 486 3 113 +76%
En EUR par action (1) 2008 2007 Var.
Résultat net 1,27 1,07 +18%
EBITDA courant 2,65 1,19 +122%
Cash-flow net courant 1,85 1,00 +84%
(1)Le nombre d'actions dilué est égal au nombre d'actions composant le capital
social soit 2.765.702 majoré des actions "dilutives" (227 735) au sens des
normes IFRS résultant de l'exercice des BSPCE, à ce jour non exercés
Les résultats 2008 confirment la solidité du modèle développé par
Foncière INEA consistant à investir sur des actifs neufs en Régions avec une
progression significative de l'ensemble des indicateurs opérationnels.
Comme au 1er semestre, le résultat courant progresse 2 fois plus vite que les
loyers et ressort à 4,1 MEUR (x4), grâce à la montée en puissance du
patrimoine et à la bonne maîtrise des frais de fonctionnement (18% des loyers
contre 27% en 2007).
Le résultat opérationnel progresse de +57% grâce notamment aux arbitrages
effectués au 2nd semestre.
Ces solides performances se matérialisent également par un doublement de
l'EBITDA courant et une croissance de 76% du cash- flow net courant. Foncière
INEA confirme ainsi son modèle fortement générateur de cash-flows.
La volonté affichée début 2008 par le Conseil de Surveillance et le
Directoire de préserver des disponibilités et de financer la totalité des
engagements en anticipation du calendrier des investissements a représenté une
charge financière additionnelle de 870 KEUR minorant d'autant le résultat net
en 2008. La crise financière a confirmé le bien fondé de cette politique de
financement malgré la charge non récurrente qui en a découlé.
* Progression de l'ANR: confirmation de la pertinence du positionnement
immobilier
Paraction (en EUR) 31/12/08 31/12/07 Var.
Actif net réévalué de liquidation* 44,35 43,30 +2,4%
Actif net réévalué de reconstruction 46,26 44,78 +3,3%
*Hors droit, avant distribution, aprés fiscalité latente et mise en valeur de
narché des instruments financiers
La valeur globale du patrimoine est de 381,9 MEUR (+17%), comprenant:
- la valeur expertisée des immeubles livrés, droits compris, de 216,7 MEUR;
- et la valeur d'acquisition des immeubles à livrer de 165,2 MEUR.
A périmètre constant, la croissance des loyers (indexation comprise) compense
la remontée du taux de capitalisation moyen qui passe de 7,18% à 7,49% sur 12
mois
Hors impact de la mise en valeur de marché des instruments financiers, la
progression de l'ANR aurait été de 6,2%.
La progression de l'ANR valide la pertinence du positionnement de Foncière INEA
sur des actifs neufs, en Régions, répondant à la demande des utilisateurs.
Le cours de bourse actuel (28,50 EUR) présente une décote de 36% par rapport
à l'ANR dilué de liquidation.
* Structure financière saine
IFRS en MEUR 31/12/2008 31/12/2007
Actifs non courants (investissements) 195,6 156,7
Trésorerie et disponibilités 42,2 11,3
Autres actifs courants 9,7 6,4
Total Actifs 247,5 174,4
Capitaux propres 97,9 100,8
Dettes financières 124,4 59,9
Passifs courants 25,2 13,7
Total Passif 247,5 174,4
Endettement financier net (MEUR) 82,2 48,6
Ratio d'endettement (Loan To Value) 41% 32%
Au 31 décembre 2008, Foncière INEA a financé 100% de ses engagements. Ainsi
les ressources disponibles de la Société s'élèvent à 136 MEUR, dont 34 MEUR
d'OCEANE émise en juillet 2008.
La variation des fonds propres consolidés tient compte de la juste valeur des
instruments financiers de couverture.
L'endettement de Foncière INEA est à long terme (duration 7 ans), maîtrisé
(amortissement moyen 5% par an) et sans échéance de remboursement
significative avant 2014. La dette est entièrement couverte contre les
fluctuations de taux d'intérêt, et le taux moyen à fin 2008 ressort à 5,18%
(5,06% hors OCEANE).
La situation financière de Foncière INEA est solide et saine et devrait lui
permettre de saisir les opportunités d'investissements en 2009.
* Proposition de maintien du dividende à 1,08 EUR / action
Foncière INEA a décidé de proposer lors de l'Assemblée Générale du 30
avril 2009 le maintien du dividende à 1,08 EUR par action, soit un taux de
distribution de 54% du cash-flow courant au titre de l'exercice 2008.
* Activité dynamique en 2008
Investissements: 64 MEUR
Malgré les conditions de marché actuelles, Foncière INEA a poursuivi une
politique d'acquisition active, dans le respect de ses critères de
rentabilité, avec notamment:
- Un portefeuille de 5 immeubles de bureaux et de locaux d'activité
récents, liquides et rentables à Strasbourg et Nantes pour 13,5 MEUR. Ce
portefeuille de 11 136 m2, entièrement loué, présente une rentabilité
immédiate de 9,25% et dispose d'une base locative solide et diversifiée.
- Un immeuble de bureaux de 3 937 m2, THPE (Très Haute Performance
Energétique) en centre ville de Nancy pour 7,1 MEUR. Cet investissement répond
d'une part aux impératifs de rentabilité avec un taux de rendement de 8,25%
et, d'autre part, s'inscrit parfaitement dans la future stratégie de Foncière
INEA.
- Un partenariat de 3 ans avec MAN (filiale à 20% du Groupe Volkswagen),
pour leurs nouvelles plateformes régionales représentant une surface totale de
18 700 m2. Cet engagement de 23 MEUR offre une rentabilité attractive
supérieure à 8,50% et sécurisée (bail de 9 ans fermes) ; il représente
également une opportunité de diversification vers une nouvelle typologie
d'actifs.
Arbitrage: 13 MEUR (VNC)
Au cours du 2nd semestre, Foncière INEA a réalisé la cession de 4 immeubles
de bureaux à Bordeaux Pessac et Marseille Château Gombert pour 14,8 MEUR. Ces
arbitrages ont permis de dégager une plus- value de 2,2 MEUR, faisant ressortir
un taux de capitalisation de 7,41% (proche des niveaux des expertises du 30 juin
2008).
Gestion locative: 37 baux signés
En 2008, la société a mené une gestion locative dynamique de son patrimoine
avec la signature de 37 nouveaux baux, portant sur 28 000 m2 et représentant
3,6 MEUR de loyers annualisés. A fin 2008, le taux d'occupation du patrimoine
livré est de 95% et le taux de location des immeubles à livrer en 2009 est
d'ores et déjà de plus de 60% (100% avec garanties locatives).
* Un patrimoine rentable, neuf et liquide
Au 31 décembre 2008, la valeur d'acquisition du patrimoine, constitué de 103
immeubles, s'établit à 354 MEUR (+17% en 1 an) pour 259 841 m2 et un rendement
de 8,28% (+28 bp en 1 an). Ce patrimoine dispose de solides atouts:
- Une diversification régionale équilibrée (23 métropoles);
- Des actifs récents (âge médian: 1,6 an) et liquides (taille médiane:
5,9 MEUR);
- Une base locative large et sécurisée: 85% des locataires avec un CA > 100
MEUR se répartissant sur plus de 10 secteurs d'activités et 75% de baux sont
fermes de 6/9 ans.
* Perspectives 2009: poursuite de la stratégie de développement prudente et
sélective
Foncière INEA va poursuivre sa dynamique de croissance grâce à son pipeline
d'immeubles à livrer sur la période 2009 - 2011. Au 31 décembre 2008,
seulement 49% du patrimoine est en service. Ainsi, à périmètre constant, les
recettes locatives devraient doubler pour atteindre 29 MEUR à horizon 2011, une
fois l'ensemble du patrimoine en service. Cette croissance se fera de manière
maîtrisée et prudente, l'essentiel des livraisons portant sur des parcs
d'activité qui sont des produits rentables, économiques et développés par
tranches.
Bénéficiant de solides fondamentaux et d'un modèle résistant, Foncière INEA
maintient sa stratégie, disposant de leviers sécurisés pour assurer sa future
croissance. Dans le contexte économique et financier actuel, Foncière INEA
privilégiera une production sélective et opportuniste, en donnant la priorité
à des actifs loués de rendement. La Société poursuivra également sa
politique d'arbitrage de ses actifs "mûrs", et pourrait filialiser certaines
typologies d'actifs afin de les développer.
Philippe Rosio, Président du Directoire de Foncière INEA conclut: "Foncière
INEA a réalisé une année 2008 satisfaisante avec une forte progression de ses
cash-flows. Cette performance valide la pertinence de notre positionnement de
spécialiste sur le marché d'immobilier tertiaire en Régions. Les
caractéristiques intrinsèques de notre portefeuille et le maintien de notre
stratégie constituent les éléments clés pour 2009."
Prochain communiqué:
Chiffre d'affaires 1er trimestre 2009: 22 avril 2009 après la clôture des
marchés
A propos de Foncière INEA (www.inea-sa.eu)
Créée par ses 3 dirigeants actuels, en mars 2005, Foncière INEA investit dans
l'immobilier d'entreprise sur des actifs neufs en Régions.
Au 31 décembre 2008, Foncière INEA dispose d'un patrimoine de 103 immeubles
neufs, principalement à usage de bureaux, de plateformes de messagerie et de
locaux d'activités, localisés dans 23 métropoles régionales, d'une surface
utile totale de 259 841 m2 et d'une valeur d'acquisition de 354 MEUR. Ce
portefeuille offre un rendement locatif net de 8,28%.
La mise en oeuvre de cette stratégie positionne aujourd'hui Foncière INEA
comme une valeur de croissance, offrant un profil à la fois rentable et
défensif dans l'immobilier coté.
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