FONCIERE INEA (EPA:INEA) Foncière INEA : Solidité des Résultats 2009
Directive transparence : information réglementée Communiqué sur comptes, résultats, chiffres d’affaires
16/02/2010 18:00
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Solidité des Résultats et des Performances Opérationnelles
Accroissement du dividende de +6,5% (1,15 EUR/action)
Perspectives 2010 : Croissance soutenue
Paris, le 16 février 2010
Foncière INEA (ISIN : FR0010341032), annonce aujourd'hui ses résultats pour
l'exercice clos au 31 décembre 2009.
* Résultats 2009(1) : Croissance soutenue des résultats courant et
opérationnel
Loyers (en MEUR) IFRS en KEUR 2009 2008 Var.
Loyers 17 172 13 075 + 31%
Charges locatives refacturées -3 099 -2 421
Dotation aux amortissements -4 549 -3 772
Frais de fonctionnement -3 315 -2 391
Résultat courant 5 788 4 096 + 41%
Résultat sur cessions 2 323 2 040
Résultat opérationnel 8 111 6 136 + 32%
Résultat financier -5 249 -2 854
Impôt / Exit Tax 507 349
Résultat net 3 808 3 765 + 1%
EBITDA 13 099 10 042 + 30%
Cash-flow 8 357 7 537 + 11%
+31%
17,2
13,1
2008 2009
(1) Les comptes ont été audités, le rapport d'audit relatif à la
certification étant en cours d'émission.
En EUR par action* 2009 2008 Var.
Résultat net dilué 1,25 1,27 - 2%
EBITDA dilué 4,30 3,38 + 27%
Cash-flow dilué 2,75 2,54 + 7%
* Nombre moyen pondéré d'actions ordinaires en circulation (IAS 33)
Résultat courant (en MEUR)
+41%
5,8
4,1
2008 2009
Les résultats 2009 démontrent une nouvelle fois la solidité du modèle
développé par Foncière INEA avec à nouveau une croissance solide de tous les
indicateurs opérationnels, malgré un contexte économique peu porteur et une
politique d'investissement de Foncière INEA volontairement prudente en 2009.
Le chiffre d'affaires progresse de 31% (+8,6% à périmètre constant). Le
résultat courant en progression de +41% sur l'exercice, croît de manière plus
rapide que les loyers, grâce à la montée en puissance du patrimoine et
l'optimisation des frais de fonctionnement.
Le résultat opérationnel est en hausse de +32%, les arbitrages réalisés en
2009 démontrant l'attrait du patrimoine de Foncière INEA dans un marché peu
favorable.
Ces bonnes performances se traduisent par le maintien d'un rythme élevé de
croissance de l'EBITDA (+30%).
Cash-flow (en MEUR)
+11%
8,4
7,5
2008 2009
Face à la crise bancaire, la prudence de Foncière INEA a limitée la
progression du résultat net (+1%). La société a en effet volontairement
conservé des liquidités disponibles, placées en SICAV de trésorerie lors du
1er semestre 2009 et progressivement investies au 2nd semestre. Le " coût de
portage " de ces disponibilités représente une charge non récurrente de près
2,1 MEUR sur l'exercice.
Le cash flow progresse de +11%, impacté par ce coût de portage.
* Bonne résistance de l'AN R : reflet de la pertinence du positionnement
immobilier
EUR par action* 31.12.09 Var. 12 mois
ANR de reconstitution dilué 45,5 -3%
ANR de liquidation dilué 42,8 -5%
* Nombre moyen pondéré d'actions ordinaires en circulation (IAS 33)
L'ANR de reconstitution par action (45,5 EUR) résiste bien (-3% sur 12 mois)
grâce à la bonne tenue des valeurs vénales, mais aussi à l'amortissement de
la dette de Foncière INEA.
Au final, la valeur du patrimoine (droits compris) au 31 décembre 2009 est de
355 MEUR. A périmètre constant, cette valeur n'enregistre qu'une baisse de 2%
sur 12 mois (stable sur les 6 derniers mois) ; l'effet de décompression des
taux de rendement (+47 pb, soit -5,8%) étant compensé par la revalorisation
des loyers (+3,8%).
Au vu des expertises immobilières réalisées au 31 décembre 2009, le taux de
capitalisation global ressort à 7,95% contre 7,49% au 31 décembre 2008.
Le cours de bourse actuel (37,70 EUR) présente une décote de 17% par rapport
à l'ANR dilué de reconstitution.
* Structure financière saine et solide
IFRS en MEUR 31/12/2009 31/12/2008
Actifs non courants (investissements) 236 196
Trésorerie et disponibilités 19 42
Autres actifs courants 12 10
Total Actifs 267,5 247,5
Capitaux propres 103 98
Dettes financières 153 124
Passifs courants 11 26
Total Passif 267,5 247,5
Endettement financier net (MEUR) 134,2 82,2
Ratio d'endettement (Loan To Value) 47% 41%
Au 31 décembre 2009, Foncière INEA a financé 100% de ses engagements. Les
disponibilités de la société (y compris les lignes de crédit autorisées et
non tirées) s'élèvent à 77,7 MEUR.
L'endettement de Foncière INEA est à long terme (duration 7 ans), maîtrisé
(amortissement annuel moyen de 5% par an) et sans échéance de remboursement
significative avant 2014. La dette est entièrement couverte contre les
fluctuations de taux d'intérêt, et le taux moyen à fin 2009 ressort à 4,74%
(4,51% hors OCEANE).
Le large respect des ratios d'endettements (covenants), associé aux
disponibilités de la Société, confère à Foncière INEA une structure
financière saine et constitue un socle solide pour saisir des opportunités
d'investissement qui pourraient se présenter en 2010.
* Proposition d'accroissement du dividende à 1,15 EUR / action (+6,5%)
+6,5%
1,15
1,08
2008 2009
Foncière INEA a décidé de proposer lors de l'Assemblée Générale du 7 mai
2010 l'accroissement du dividende à 1,15 EUR par action, soit un taux de
distribution de 45% du cash-flow au titre de l'exercice 2009.
* 2009 : Année de consolidation
Gestion locative dynamique adaptée à l'environnement
Tout au long de l'exercice 2009, Foncière INEA a mené une gestion locative
dynamique visant à consolider la croissance de son patrimoine et sécuriser ses
futures livraisons.
A fin 2009, le taux d'occupation du patrimoine livré est de 95%, sachant que
32 000 m2 ont été livrés au cours de l'exercice.
Enfin, le patrimoine à livrer en 2010-2011 est déjà loué à 44%, constitués
essentiellement de parcs d'activités, produits économiques et flexibles.
Après prise en compte des garanties locatives attachées à ces livraisons, ce
taux de location est de 100%.
Acquisition immédiatement profitable
Malgré un contexte économique et financier perturbé, l'acquisition réalisée
en décembre 2009 par Foncière INEA d'un immeuble de bureaux au centre-ville de
Montpellier suite à un arbitrage réalisé par Foncière des Régions pour 7,3
MEUR est emblématique de sa stratégie. Cet actif de 3 143 m2, entièrement
rénové en 2001, offre un rendement de 8,30%, sécurisé par un bail de 6 ans
fermes avec un locataire de premier rang (EDF). Foncière INEA a ainsi saisi une
opportunité d'investissement offrant une rentabilité immédiate et un
potentiel de création de valeur, notamment par une situation stratégique dans
la future ZAC centre-ville de Montpellier.
Des arbitrages opportunistes : 17,1 MEUR
Au cours du 2nd semestre, Foncière INEA a cédé 3 immeubles de bureaux à
Schiltigheim et Rouen pour 17,1 MEUR. Ces arbitrages ont permis de dégager une
plus-value brute de 2,8 MEUR, démontrant l'attractivité de son patrimoine
(taux de capitalisation inférieur à 8%, en phase avec les évaluations du 30
juin 2009). Dans un marché immobilier considéré comme très morose, ces
cessions confirment une fois de plus la pertinence de la démarche retenue par
Foncière INEA.
* Un patrimoine de qualité car neuf, rentable et énergétiquement efficient
Au 31 décembre 2009, la valeur (droits compris) du patrimoine, constitué de 99
immeubles, s'établit à 355 MEUR pour 248 164 m2 et un rendement net de 8,4%.
Ce patrimoine dispose de solides atouts :
- Une diversification régionale équilibrée (22 métropoles) ;
- Des actifs neufs (2 ans d'âge moyen), de qualité, liquides (taille
médiane : 5,7 MEUR) ;
- Un parc en phase avec les objectifs du Grenelle de l'Environnement (norme
RT 2005) ;
- Une base locative large et sécurisée : 85% des locataires avec un CA >
100 MEUR se répartissant sur plus de 10 secteurs d'activités et 77% de baux
sont fermes de 6/9 ans.
* Perspectives 2010 : croissance et investissements
L'année 2010 sera à nouveau synonyme d'une croissance solide de l'ensemble des
indicateurs de Foncière INEA, notamment grâce à la montée en puissance du
patrimoine et plus de 50 000 m2 de livraisons. A la fin du 1er semestre 2010, la
totalité du parc des bureaux aura été livrée ; suivront les livraisons de
parcs d'activité.
L'évolution du marché immobilier en Régions devrait être marquée par
l'émergence de deux tendances:
* une tension de la demande sur les produits neufs va se manifester,
renforçant une raréfaction des biens neufs à moyen terme.
* l'inadaptation des stocks existants à la demande, car constitués pour la
grande majorité de locaux de seconde main dont l'obsolescence relative
devrait encore s'accentuer suite aux effets attendus du " Grenelle de
l'environnement ".
Dans ce contexte, Foncière INEA sera bien positionnée.
Philippe Rosio, Président du Directoire de Foncière INEA, conclut : " En
dépit des conditions de marché, Foncière INEA a connu une croissance solide,
résultat de sa stratégie, de son adaptation et de son positionnement en
Régions, sur des classes d'actifs attractifs, neufs, et liquides. En 2009,
Foncière INEA a ainsi franchi un cap majeur de son développement achevant
quasiment la livraison de la part bureaux de son patrimoine (60%). En 2010 et au
delà, Foncière INEA entend poursuivre ses investissements et ses arbitrages
opportunistes afin de garantir un nouveau cycle de croissance à long terme "
Prochain communiqué :
Chiffre d'affaires 1er trimestre 2010 : 6 mai 2010 après la clôture des marchés
A propos de Foncière INEA (www.inea-sa.eu)
Créée par ses 3 dirigeants actuels, en mars 2005, Foncière INEA investit dans
l'immobilier d'entreprise sur des actifs neufs en Régions avec une volonté de
création de valeur à l'acquisition.
Au 31 décembre 2009, Foncière INEA dispose d'un patrimoine de 99 immeubles
neufs, principalement à usage de bureaux, de plateformes de messagerie et de
locaux d'activités, localisés dans 22 métropoles régionales, d'une surface
utile totale de 248 164 m2 et d'une valeur (droits compris) de 355 MEUR. Ce
portefeuille offre un rendement locatif net de 8,37%.
La mise en oeuvre de cette stratégie positionne aujourd'hui Foncière INEA
comme une valeur de croissance, offrant un profil à la fois rentable et
défensif dans l'immobilier coté.
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