FREY (EPA:FREY) - Résultats annuels 2017 : Très forte accélération des résultats - Perspectives de croissance renforcées
Directive transparence : information réglementée Communiqué sur comptes, résultats
08/03/2018 17:35
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Communiqué de presse
Information permanente
Bezannes, le 8 mars 2018 - 17h35
Résultats annuels 2017
Très forte accélération des résultats
Perspectives de croissance renforcées
Patrimoine économique (1) : 592,8 MEUR (+ 23%) / 33,5 MEUR de loyers
annualisés (+ 11%)
Résultat net part du Groupe : 61,1 MEUR (+ 87%)
ANR de continuation / action : 32,60 EUR (+ 17%)
Dividende proposé au titre de l'exercice 2017 : 1,0 EUR/action (+ 30%)
" L'année 2017 restera comme un très grand millésime pour FREY et tous ses
collaborateurs.
En 2017, FREY a dévoilé sa nouvelle philosophie du commerce de plein air en
inaugurant le Shopping Promenade Coeur Picardie à Amiens. Toujours plus
agréable pour les consommateurs, efficace pour les enseignes, Shopping
Promenade répond également au besoin de renouveau des entrées de ville
françaises.
Dans ce domaine, le Groupe a lancé cette année la commercialisation des deux
plus grands projets de restructuration commerciale d'entrées de ville menés
en France. A Strasbourg, où les travaux sont en cours, et à Montpellier, où
le Groupe valorise son savoir-faire d'ensemblier urbain avec un projet mêlant
commerce, loisirs, hôtellerie et bureaux, pour créer un nouveau quartier à
part entière.
En 2017, la robustesse de notre modèle économique se traduit à la fois dans
nos indicateurs opérationnels, qui surperforment très largement les meilleurs
standards du marché, mais aussi dans nos indicateurs financiers qui affichent
cette année encore une croissance à deux chiffres : + 17% pour l'ANR de
continuation à 32,60 EUR par action et + 87% pour le résultat net part du
Groupe à 61,1 millions d'euros, permettant de distribuer un dividende par
action de 1,0 EUR en progression de 30%.
Cette année, le Groupe a également renforcé sa structure financière et
sécurisé l'avancement de son portefeuille de projets en développement, qui
atteint désormais 915 millions d'euros. FREY conforte ainsi sa capacité à
générer une croissance organique dynamique et confirme son intention de
réaliser de nouvelles acquisitions en France ou à l'étranger. L'objectif est
de détenir à moyen terme un patrimoine supérieur à 1,5 milliard d'euros
en part du Groupe ", déclare Antoine Frey, Président directeur général de
FREY.
Principaux chiffres clés
En MEUR 2017 2016 Var.
Chiffre d'affaires consolidé 29,4 26,6 + 11%
Dont activité foncière
(revenus locatifs bruts) 23,7 17,0 + 39%
Résultat opérationnel courant 12,5 12,6 -1%
Résultat opérationnel courant
économique (2) 19,2 18,9 + 1%
Résultat net part du groupe 61,1 32,7 + 87%
(1) Le patrimoine économique comprend les actifs en exploitation détenus par
FREY à 100%, ainsi que les actifs en exploitation co-détenus à hauteur de
leur quote-part de détention.
(2) Résultat opérationnel courant intégrant la quote-part du résultat
opérationnel courant des sociétés mises en équivalence.
Indicateurs bilanciels
En MEUR
31 décembre 2017 31 décembre 2016 Var.
ANR de continuation
(droits inclus) 394,3 238,9 + 65%
Soit par action 32,60 EUR 27,78 EUR + 17%
ANR triple net EPRA (1) 367,0 216,7 + 69%
Soit par action 30,35 EUR 25,20 EUR + 20%
LTV Net (2) 37,7% 44,1% - 640 bps
Lors de sa réunion du 8 mars 2018, le Conseil d'Administration de FREY a
arrêté les comptes consolidés de l'exercice 2017.
Les procédures d'audit ont été effectuées par les Commissaires aux Comptes.
Le rapport relatif à la certification est émis.
ACTIVITE : FAITS MARQUANTS 2017
Le Groupe a livré Shopping Promenade Coeur Picardie à Amiens (80) en octobre
2017 et le pôle de restauration de Green7(r), à Salaise sur Sanne (38). Au
total, ces opérations totalisent 37.850 m2 conservés en patrimoine.
Shopping Promenade Coeur Picardie à Amiens (80) ouvert en octobre 2017
rencontre un grand succès avec près de 1,5 million de visiteurs sur les trois
premiers mois suivants l'ouverture.
Shopping Promenade est une nouvelle philosophie de centre commercial de plein
air, qui répond parfaitement aux attentes :
- des consommateurs. Shopping Promenade c'est une destination shopping
incontournable, rassemblant commerces, loisirs et services pour toute la
famille ;
- des enseignes. Shopping Promenade c'est un modèle économique optimisé
(taux d'effort contenu, qualité des centres élevée, fréquentation
maximisée) au service de leur activité, de leur image de marque et de leur
stratégie multicanale ;
- des collectivités : Shopping Promenade répond aux nouveaux enjeux des
entrées de ville : embellies, urbaines et déspécialisées, elles deviennent
des lieux de vie agréables et des pôles économiques solides et pérennes.
Le Groupe a continué d'investir sur ses actifs en réalisant l'acquisition de
la quote-part des titres (50%) qu'il ne détenait pas dans le parc commercial
Be Green à Troyes (10) d'une surface de 20 700 m² et en acquérant plusieurs
cellules venant compléter des actifs existants ou des projets en cours (pour
un total de 5.900 m²).
EVOLUTION DU PATRIMOINE
Le patrimoine détenu à 100% par le Groupe au 31 décembre 2017 a généré
23,7 millions d'euros de loyers bruts pour 247.400 m2 (contre respectivement
17,0 millions d'euros et 182.000 m2 fin 2016).
Au 31 décembre 2017, le patrimoine économique (3) de FREY s'élève ainsi à
592,8 MEUR hors droits, en progression de + 23,3% par rapport au 31 décembre
2016. Il développe une surface de 308.700 m2 (contre 254.00 m2 au 31
décembre 2016), pour une base de loyers annualisés de 33,5 MEUR (contre 30,1
MEUR fin 2016). Le taux d'occupation financier du patrimoine stabilisé (4)
ressort à 95,0%.
(1) ANR triple net calculé selon le standard mis au point et publié par
l'EPRA (European Public Real Estate Association).
(2) Droits inclus, hors Opirnane.
(3) Le patrimoine économique comprend les actifs en exploitation détenus par
FREY à 100%, ainsi que les actifs en exploitation co -détenus à hauteur de
leur quote-part de détention.
(4) Livré depuis plus d'un an et hors restructuration stratégique, contre
93,9% en 2016.
La fréquentation des sites est en très forte progression à + 5,9% (1) sur un
an et reflète le plébiscite des consommateurs pour le modèle du centre
commercial de plein air, alors que l'indice national de fréquentation des
centres commerciaux affiche un recul de - 1,8% en France (2).
L'évolution du chiffre d'affaires global des enseignes du parc immobilier de
FREY, progresse quant à lui de +3,6% en 2017, performance notable dans un
contexte compliqué pour le commerce spécialisé, dont l'activité globale est
en baisse de - 0,2 % en 2017 (3).
PERFORMANCE FINANCIERE 2017
* Chiffres d'affaires et revenus locatifs
Au 31 décembre 2017, les revenus locatifs bruts du patrimoine détenu à 100%
(soit 247.400 m²) s'élèvent à 23,7 MEUR, en croissance de + 39,4 % sur un
an. Cette très forte progression provient :
- d'un effet périmètre très positif de + 6,1 MEUR (les livraisons et
acquisitions compensant largement les arbitrages réalisés),
- d'une croissance solide à périmètre constant (+ 0,6 MEUR), soit + 4,2%.
Au global, le chiffre d'affaires de FREY s'établit à 29,4 MEUR au 31
décembre 2017, contre 26,6 MEUR fin 2016, en croissance de + 10,6%, reflétant
la dynamique de croissance de la foncière en développement.
* Résultat opérationnel courant économique (4) (+ 1,4%) et RNPG (+ 87%)
Le résultat opérationnel courant économique intégrant le résultat
opérationnel courant des sociétés mises en équivalence (6,6 MEUR en
croissance de + 5,5% sur un an), progresse de + 1,4% à 19,2 MEUR, contre 18,9
MEUR fin 2016.
Le résultat opérationnel après quote-part du résultat net des sociétés
mises en équivalence progresse de + 63% à 74,2 MEUR. Cette performance
provient principalement de la création de valeur liée au développement du
patrimoine (+ 53,8 MEUR) dans un contexte de légère compression des taux
(5).
Le résultat net part du Groupe ressort à 61,1 MEUR, en progression de + 87%,
après prise en compte du coût de l'endettement net (- 9,2 MEUR), dont
l'évolution suit celle de la dette du Groupe.
* Transformation de la structure financière du Groupe
Le groupe FREY a réalisé deux opérations majeures en 2017 qui ont
transformé en profondeur sa structure financière et renforcé sa solidité
:
- une augmentation de capital avec maintien du DPS en avril 2017 de 99,9 MEUR
permettant de financer la quote-part de fonds propres nécessaires au
développement de son portefeuille de projets. Cette opération, réalisée
auprès des actionnaires historiques, Firmament Participations (groupe Antoine
Frey), Predica, AG Finance et Effi Invest II, a également été souscrite par
deux nouveaux institutionnels, Cardif Assurance Vie et Sogecap, qui font leur
entrée au Conseil d'Administration. Le succès de cette opération témoigne
de leur confiance dans la stratégie de croissance de FREY ;
- la signature d'un crédit syndiqué de 300 MEUR, d'une durée initiale de 5
ans, avec deux options d'extension d'une année supplémentaire, à des
conditions financières favorables, afin de refinancer une partie de sa dette
et d'accompagner son programme de développement. En février 2018, FREY a
obtenu l'accord unanime de l'ensemble du pool bancaire pour entériner la
première extension d'un an.
(1) Donnée issue des sites dotés d'un footfall en 2016 et 2017 sur 12 mois
(soit près de 285.000 m2).
(2) Source : Conseil National des Centres Commerciaux.
(3) Source : PROCOS.
(4) Résultat opérationnel courant intégrant la quote-part du résultat
opérationnel courant des sociétés mises en équivalence.
(5) Le taux de capitalisation moyen hors droits retenu par les experts sur les
immeubles en exploitation en 2017 est de 5,63% contre 5,80%, fin 2016.
* ANR de continuation dilué par action de 32,60 EUR (+ 17%)
L'Actif Net Réévalué de continuation dilué (droits inclus) s'établit à
394,3 MEUR au 31 décembre 2017. Ramené par action, l'ANR progresse de + 17%
par rapport au 31 décembre 2016 à 32,60 EUR/action (1). Cette évolution
provient de la performance opérationnelle du Groupe et de la hausse de la
valeur des actifs détenus.
L'ANR triple net EPRA (2) s'élève 367,0 MEUR. Ramené par action, il ressort
à 30,35 EUR en hausse de + 20%.
* Endettement bancaire
Au 31 décembre 2017, la dette bancaire de FREY (3) s'élève à 280,9 MEUR en
hausse de 75,6 MEUR par rapport à fin décembre 2016 compte tenu des
investissements réalisés cette année. Le ratio LTV net consolidé droits
inclus, hors Opirnane, s'établit ainsi à 37,7%, contre 44,1% fin 2016 suite
au renforcement des fonds propres sur l'année.
Le taux d'intérêt moyen de la dette bancaire après prise en compte des
couvertures de taux et avec un Euribor 3 mois au 31 décembre 2017 de (0,329%),
ressort à 1,82%, en recul de 25 points de base par rapport au 31 décembre
2016.
DIVIDENDE PROPOSE AU TITRE DE L'EXERCICE 2017 : 1,0 EUR/ACTION (+ 30%)
Le Conseil d'administration de FREY proposera à l'Assemblée Générale qui se
tiendra en juin prochain, le versement d'un dividende de 1,0 EUR/action, en
progression de + 30%.
PERSPECTIVES
Le Groupe poursuivra sa stratégie de développement par croissance interne
(projets développés de gré à gré ou sur gains de concours) et continuera
de saisir les opportunités de croissance externe. Son business model robuste,
fondé sur la maîtrise de l'ensemble de la chaîne de valeur, permet
d'alimenter le pipeline de projets neufs et de déceler des opportunités
d'acquisitions d'actifs.
A moyen terme, FREY a pour ambition de devenir le leader européen des centres
commerciaux de plein air et souhaite développer son modèle à l'échelle
européenne.
Au 31 décembre 2017, le pipeline des projets maitrisés, engagés et
maîtrisés, se compose de 14 opérations (412.000 m2), représentant une
enveloppe globale de 915 MEUR d'investissements pour un horizon de livraison
d'ici 2022. Parmi ces projets, 725 MEUR d'investissements, soit près de
273.000 m2 concernent des actifs destinés à être conservés en patrimoine
par le Groupe, pour un loyer potentiel de 56,5 MEUR.
Ce pipeline comprend les 4 projets (4) en cours de travaux à fin 2017, dont le
Shopping Promenade Coeur Alsace (67) et le Shopping Promenade Claye-Souilly
(77).
En 2018, le Groupe devrait lancer 5 nouveaux chantiers (5) dont le Shopping
Promenade d'Arles (13) pour lequel les travaux viennent de démarrer et
poursuivra la commercialisation du Shopping Promenade Ode à la Mer à
Montpellier (34), projet mixte de plus de 110.000 m2, à dominante commerce et
loisir.
Une présentation sera mise à disposition sur le site de FREY le 09 mars dans
la rubrique finance.
Le Document de référence 2017 de FREY sera mis en ligne sur le site internet
frey.fr, rubrique Finance / Informations Réglementées, au plus tard le 31
mars 2018
(1) Impact de la création de 3.506.250 actions nouvelles suite à
l'augmentation de capital de 99,9 MEUR d'avril 2017.
(2) ANR triple net calculé selon le standard mis au point et publié par
l'EPRA (European Public Real Estate Association).
(3) La dette bancaire est composée à 17% d'emprunts hypothécaires, 14% de
crédit-bail et 69% de lignes corporate. Hors obligations (Euro PP et
Opirnane).
(4) Ces projets totalisent à 100%, 135.000 m2 de surface et 251 MEUR
d'investissement, et respectivement 104.000 m2 et 210 MEUR d'inv estissements
pour FREY à titre patrimonial.
(5) Ces projets totalisent à 100%, 62.700 m2 de surface.
A propos de la foncière FREY
FREY est une foncière de développement spécialisée dans les centres
commerciaux de plein air de nouvelle génération. Son modèle de croissance
vertueux repose sur la complémentarité de ses deux grandes activités :
Investisseur/Gestionnaire et Aménageur/Développeur. FREY propose des lieux
conviviaux, mêlant shopping et loisirs dans des espaces moins énergivores,
sous concept Shopping Promenade(r).
Par son expertise unique, FREY est devenu un leader français reconnu sur cette
classe d'actifs résiliente, au marché profond (extension, rénovation,
réaménagement) et en parfaite adéquation avec les attentes des
consommateurs, des enseignes et des collectivités.
La foncière est cotée sur le compartiment B d'Euronext Paris. ISIN :
FR0010588079 - Mnemo : FREY.
CONTACTS :
Antoine Frey - Président Directeur Général
Emmanuel La Fonta - Directeur Administratif et Financier
Mathieu Mollière - Directeur de la Communication, du Marketing et de
l'Innovation - Tél. : 03 51 00 50 50
Agnès Villeret - Relations investisseurs et presse financière
KOMODO - agnes.villeret@agence-komodo.com - Tél. : 06 83 28 04 15
ANNEXES - Comptes consolidés (audités et certifiés)
Données relatives au patrimoine
En MEUR
Valeur du patrimoine (hors droits) Loyers annualisés
Revenus locatifs bruts 23,7
Impacts cessions de la période (0,1)
Immeubles de placement 569,7 Impact Acquisitions/Livraisons
de la période 3,1
Projets en développement (91,4) Impact vacance de la période (0,1)
Actifs en exploitation détenus
à 100% 478,2 Loyers annualisés du patrimoine
détenus à 100% 26,5
+ +
Actifs en exploitation
co-détenus à hauteur de leur
quote-part de détention 114,6 Loyers bruts des actifs en
exploitation co-détenus
à hauteur de leur quote-part
de détention 7,0
Patrimoine économique 592,8 Loyers annualisés du patrimoine
économique 33,5
+ +
Actifs en exploitation
co-détenus - quote part non
FREY 425,4 Loyers annualisés des actifs
en exploitation co-détenus -
quote-part non FREY 24,8
Patrimoine total à 100% 1 018,3 Loyers annualisés patrimoine
à 100% 58,3
+ +
Actifs gérés pour compte de
tiers 43,6 Loyers annualisés des actifs
gérés pour compte de tiers 2,7
Patrimoine géré 1 061,9 Loyers annualisés du patrimoine
géré 61,0
Compte de résultat simplifié consolidé IFRS
En MEUR 2017 2016 Var.
Revenus locatifs bruts 23,7 17,0 +39
Revenus de la promotion pour compte de tiers 2,8 6,4
Revenus des autres activités de gestion
immobilière 2,9 3,2
Chiffre d'affaires 29,4 26,6 +11%
Achats consommés (8,0) (9,1)
Charges de personnel (6,7) (3,6)
Autres produits & charges 0,2 (0,1)
Impôts et taxes (1,0) (0,7)
Amortissements et dépréciations (1,3) (0,4)
Résultat opérationnel courant 12,5 12,6 -1%
Autres produits et charges opérationnels (1,1) (3,1)
Ajustement des valeurs des immeubles de
placement 53,8 32,5
Résultat opérationnel 65,2 41,9 +56%
Quote-part de résultat net des sociétés
mises en équivalence 9,0 3,4
Résultat opérationnel après quote-part des
sociétés mises en équivalence 74,2 45,4 +63%
Coût de l'endettement net (9,2) (8,7)
Ajustement des valeurs des instruments dérivés (3,2) (0,9)
Résultat avant impôts 61,8 35,8 +73%
Impôts sur les résultats (0,7) (3,1)
Résultat net des entreprises consolidées 61,1 32,7 +87%
Intérêts des minoritaires ns ns
Résultat net part du groupe 61,1 32,7 +87%
RNPG par action dilué 5,33 EUR 3,51 EUR +52%
Nombre moyen d'actions pris en compte après
effet dilutif potentiel des Opirnane 12 508 217 10 260 375
Nombre moyen d'actions pris en compte après effet dilutif potentiel des
Opirnane
Bilan simplifié consolidé IFRS
En MEUR 31.12.2017 31.12.2016
ACTIF
Actifs non courants 636,3 479,4
dont Immeubles de placement 569,7 415,1
dont Titres des sociétés mises en équivalence 50,4 52,2
Actifs courants 127,0 57,8
dont Trésorerie et équivalents de trésorerie 70,0 13,4
PASSIF
Capitaux propres 366,8 215,9
Passifs non courants 351,4 273,8
dont dettes financières à LT
(y compris emprunts obligataires) 339,4 261,3
Passifs courants 45,1 47,5
dont dettes financières à CT
(y compris emprunts obligataires) 7,8 20,0
Total du Bilan 763,3 537,2
Loan To Value
31/12/2017 31/12/2016
Passifs financiers non courants 339,4 261,3
Passifs financiers courants 7,8 20,0
Retraitements quote-part dette des OPIRNANE (26,9) (26,7)
Retraitements dettes non liées aux immeubles
de placement (*) (3,2) (19,7)
Trésorerie (70,0) (13,4)
Total Dette (A) 247,1 221,5
Immeubles de placement 569,7 415,1
Siège social (comptabilisé en
immobilisations corporelles) 6,2 6,7
Retraitement des coûts non valorisables
sur projets (16,8) (17,2)
Droits de mutations 20,6 15,4
Total Immeubles Droits Inclus (B) 579,7 420,0
Immeubles de placement droits inclus 123,5 138,8
Dette (49,7) (59,6)
Trésorerie 2,2 3,1
Total Actif libre des sociétés mises en
équivalence (C) 76,1 82,3
LTV net Droits Inclus (A / (B + C)) 37,7% 44,1%
(*) y compris dépôts et cautionnements reçus et traitement IFRS des frais
d'émission d'emprunts
Tableau de flux de trésorerie consolidés IFRS
En MEUR
31.12.2017 31.12.2016
Marge brute d'autofinancement 13,0 13,0
Dividendes reçus des sociétés mises en équivalence 2,6 0,2
Impôts payés (1,5) (1,7)
Variation du BFR (13,3) (1,2)
Flux net de trésorerie générés par les
activités opérationnelles 0,9 10,2
Acquisitions d'immobilisations (61,7) (71,7)
Cessions d'immobilisations 4,5 62,9
Incidence variation de périmètre et divers (7,9) (34,1)
Variation des autres actifs financiers (5,3) (1,4)
Flux net de trésorerie liés à l'investissement (70,4) (44,3)
Dividendes versés aux actionnaires de la société
mère (9,3) (6,0)
Augmentation de capital 98,9 -
Sommes versées lors d'un changement dans les
participations sans perte de contrôle - -
Coût de l'endettement (10,8) (8,6)
Emission d'emprunt 216,8 105,2
Remboursement d'emprunt (168,5) (69,3)
Variation des autres financements (0,1) (5,4)
Flux net de trésorerie liés au financement 127,1 15,9
Variation de trésorerie 57,6 (18,1)
(en MEUR)
31.12.2017 31.12.2016 Var.
Capitaux propres consolidés part du groupe 366,6 215,9 +70%
Retraitement des instruments financiers 3,7 4,0
Impôts différés au bilan sur les actifs non SIIC 0,5 0,1
Retraitement des sociétés MEE 0,6 0,7
ANR EPRA 371,3 220,8 +68%
Valeur de marché des instruments financiers (3,7) (4,0)
Impôts effectifs sur plus-values latentes des
actifs non SIIC (0,5) (0,1)
Optimisation des droits de mutation et des
charges 0,1 0,0
Retraitement des sociétés MEE (0,2) 0,0
ANR EPRA triple net 367,0 216,7 +69%
ANR EPRA triple net par action 30,35 25,2 +20%
Réintégration droits et frais de cession réels 20,6 15,4
Réintégration impôts sur plus-values latentes 0,5 0,1
Retraitement des sociétés MEE 6,2 6,7
ANR de continuation dilué 394,3 238,9 +65%
ANR de continuation dilué par action 32,60 27,78 +17%
Nombre actions dilué 12 112 500 8 606 250
Nombre actions auto-détenues et détenues
dans le contrat de liquidité 17 671 10 772
Nombre actions corrigé 12 094 829 8 595 478
Effectifs - chiffres clés 2017
81 collaborateurs fin 2017, + 7 collaborateurs vs 2016
44% de femmes / 56 % d'hommes
39 ans d'âge moyen
88% des effectifs formés
2,6% de la masse salariale dédiée à la formation (contre une obligation
légale de 0,2%)
Répartition des effectifs 2017
OPÉRATION SUPPORT
42 31
collaborateurs collaborateurs
(+5 vs 2016) (+2 vs 2016)
21 Développement 18 Finance/juridique/RH9Admin/services
12 Asset management généraux
9 Commercialisation 4
Communication/marketing
DIRECTION
8