FREY (EPA:FREY) - Résultats semestriels 2019 : déploiement, internationalisation et croissance
Directive transparence : information réglementée Communiqué sur comptes, résultats
25/09/2019 18:00
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COMMUNIQÉ DE PRESSE
Bezannes, le 25 septembre 2019 - 18h00
Résultats semestriels 2019
Déploiement de Shopping Promenade en France
Deux projets mixtes remportés par Citizers
Accélération de l'internationalisation sur la péninsule ibérique
Performance opérationnelle solide du patrimoine économique (1)
Valorisation : 739,1 MEUR (+1,3%) - Loyers annualisés : 42,0 MEUR
Fréquentation (2) : +3,4% - Chiffre d'affaires des locataires (2) : +4,9%
Taux d'occupation (1) : 97,0% (+30 bps)
Résultat opérationnel courant en hausse de 48% à 10,1 MEUR
ANR triple net EPRA dilué (3) : 31,7 EUR par action (-0,9%)
hors impact du dividende distribué au titre de 2018, l'ANR de liquidation
progresse de 2,8%
Evolutions par rapport au 31.12.2018
30.06.2019
Chiffres clés - En MEUR - 6 mois (4) 30.06.2018 Var.
Chiffre d'affaires consolidé 24,8 17,6 +41%
Dont activité foncière
(revenus locatifs bruts) 17,2 15,4 +12%
Résultat opérationnel courant 10,1 6,8 +48%
Variation de juste valeur des
immeubles de placement 6,1 21,1 n/a
Résultat net part du groupe 15,2 25,2 -40%
30.06.2019
Indicateurs bilanciels - En MEUR (4) 31.12.2018 Var.
ANR de continuation (droits inclus) 627,0 646,6 -3,0%
Soit par action 34,00 EUR 34,40 EUR -0,9%
ANR triple net EPRA (3) 583,4 601,8 -3,0%
Soit par action 31,70 EUR 32,00 EUR -0,9%
LTV Net (5) 31,6% 26,1% +550 bps
Lors de sa réunion du 25 septembre 2019, le Conseil d'Administration de Frey a
arrêté les comptes consolidés du premier semestre clos le 30 juin 2019.
(1) Le patrimoine économique comprend les actifs en exploitation détenus par
FREY à 100% et co-détenus à hauteur de leur quote-part de détention.
(2) A périmètre comparable pour les actifs détenus à plus de 50% en France.
Comparaison 1er semestre 2019 versus 1er semestre 2018.
(3) ANR triple net calculé selon le standard mis au point et publié par
l'EPRA (European Public Real Estate Association).
(4) Le Groupe applique la norme IFRS 16 (Contrats de location) depuis le 1er
janvier 2019 selon la méthode rétrospective simplifiée (sans retraitement
des états financiers relatifs à l'exercice 2018). Les impacts sur les comptes
au 30 juin 2019 sont présentés en Annexe du présent communiqué et détaillés
dans le rapport financier semestriel disponible sur le site internet de Frey,
rubrique Finance/Informations réglementée.
(5) Droits inclus, hors Opirnane.
> 7 projets en cours de construction en France
Frey poursuit le développement de son patrimoine en France. Ainsi, au 30 Juin
2019, 7 projets sont en cours de construction pour des livraisons planifiées
entre 2019 et 2020 dont principalement les 3 Shopping Promenade situés à
Claye-Souilly (77), Strasbourg-Vendenheim (67) et Arles (13). Le Groupe
poursuit également la restructuration des 42 000 m2 de Woodshop
(ex-Maisonnément) à Cesson (77).
Ces actifs représentent une surface d'un peu plus de 140.000 m2, dont environ
118.000 m2 seront conservés en patrimoine.
> Deux succès pour Citizers à Rennes et Paris (1)
Lancée en 2018, Citizers, la filiale de Frey dédiée à l'identification et
à la conception de projets urbains mixtes, a remporté en févier un premier
succès en étant désignée lauréate (en association avec Engie) du concours
pour la transformation du Palais du Commerce de Rennes (35), bâtiment iconique
du centre-ville. Pensé comme un lieu de vie, de partage et de transmission, le
projet regroupera sur 18.00 m2 une mixité d'usages inédite à l'échelle de
la Métropole rennaise.
En mars 2019, c'est à Paris que Frey et Citizers remportaient leur deuxième
succès en étant désignés lauréats pour le projet Nouvel R, aux côtés du
groupement AG Real Estate, Icade, Les Nouveaux Constructeurs et Nexity. Ce
futur quartier de près de 100.000 m2 vise à créer un véritable lien entre
Paris et Ivry-sur-Seine. Citizers y développera le socle urbain (regroupant
notamment des commerces, de la restauration, des loisirs et des espaces
culturels) et sera responsable à terme de l'activation et de l'animation de ce
nouveau lieu de vie.
> Accélération du déploiement sur la péninsule ibérique en juillet (2)
Frey a réalisé deux nouvelles opérations à l'international avec le
développement d'un centre commercial de plein air de 56 000 m2 à Lleida
(Catalogne, Espagne) en partenariat avec Eurofund Group et avec l'acquisition
d'un ensemble commercial de plein air de 60 000 m2 à Albufeira (Algarve,
Portugal). Ces deux projets permettent de poursuivre l'internationalisation du
Groupe.
ÉVOLUTION DU PATRIMOINE
Au 30 juin 2019, le patrimoine économique (3) de Frey :
- est valorisé 739,1 MEUR hors droits, en progression de 1,3% par rapport au
31 décembre 2018,
- développe une surface de 369.000 m2 (contre 365.000 m2 au 31 décembre 2018)
suite aux extensions réalisées sur plusieurs actifs en exploitation et à
l'acquisition de copropriétés sur l'actif Parc Vallès à Barcelone.
- génère 20,9 MEUR de loyers bruts semestriels, soit une progression de 14%
par rapport au premier semestre 2018,
- et affiche un taux d'occupation (EPRA) (4) de 97,0%, contre 96,7% fin 2018.
Au 30 juin 2019, la valeur (hors droits) des projets en cours de construction
ressort à 191,0 MEUR, portant la valeur totale du patrimoine (patrimoine
économique + projets en cours) à 930,1 MEUR (hors droits).
(1) Cf. communiqués de presse diffusés le 07 février 2019 pour le Palais du
Commerce de Rennes et le 13 mars 2019 concernant le projet Nouvel R,
disponibles sur le site internet de Frey.
(2) Cf. communiqués de presse diffusés le 29 juillet 2019 pour le projet
espagnol et le 1er août 2019 pour le projet portugais, disponibles sur le site
internet de Frey.
(3) Le patrimoine économique comprend les actifs en exploitation détenus par
FREY à 100%, ainsi que les actifs en exploitation co-détenus à hauteur de
leur quote-part de détention.
(4) Livré depuis plus d'un an et hors restructuration stratégique.
PERFORMANCE FINANCIÈRE DU 1er SEMESTRE 2019
> Chiffres d'affaires et revenus locatifs
Au 30 juin 2019, la dynamique de croissance de la foncière porte les revenus
locatifs du patrimoine détenu à 100% (soit 306.500 m2) à 17,2 MEUR, en
croissance de +11,7% sur un an. Cette progression provient d'une part d'un
effet de périmètre très important avec la livraison de Z'aisne à
Saint-Quentin en mars 2018, aux acquisitions réalisées en 2018
(principalement Parc Vallès en Espagne) et à la restructuration en cours de
Woodshop (ex-Maisonnément) à Cesson (77). D'autre part, la performance à
périmètre constant reste soutenue (+2,8%) portée par l'activité commerciale
et par l'amélioration du taux d'occupation des actifs en patrimoine.
L'activité de promotion reste marginale et représente un chiffre d'affaires
de 2,4 MEUR au 30 juin 2019 contre 1,1 MEUR au 30 juin 2018.
Au global, le chiffre d'affaires de Frey s'établit à 24,8 MEUR au 30 juin
2019, contre 17,6 MEUR Au 30 juin 2018, en croissance de +41%, reflétant la
dynamique de croissance de la foncière en développement.
> Résultat opérationnel courant de 10,1 MEUR (+48%)
Le résultat opérationnel courant, en très forte progression (+48%), ressort
à 10,1 MEUR au 30 juin 2019, contre 6,8 MEUR au 30 juin 2018. Le Groupe
continue de maîtriser ses frais de structure dans un contexte de
développement actif.
Le résultat opérationnel s'établit à 15,8 MEUR (contre 27,4 MEUR au 30 juin
2018, soit -42%). Au premier semestre 2018, ce résultat avait bénéficié de
la comptabilisation d'une très forte création de valeur (+21,1 MEUR) liée
aux lancements des travaux des deux grands Shopping Promenade de Strasbourg et
de Claye Souilly.
Le résultat net part du Groupe ressort à 15,2 MEUR au 30 juin 2019, après
prise en compte d'un coût de l'endettement net stable de (4,9) MEUR et d'une
perte de valeur sur les instruments financiers liée à l'évolution des
anticipations des taux d'intérêt de 2,2 MEUR.
> ANR triple net dilué par action de 31,7EUR (-0,9%) post versement du
dividende 2018 d'1,20 EUR
Les capitaux propres du Groupe sont en baisse de 3% par rapport au 31 décembre
2018 à 582,7 MEUR, impactés principalement par la distribution du dividende
2018 intervenue le 28 mai 2019.
En conséquence, l'Actif Net Réévalué triple net EPRA dilué (droits inclus)
s'établit à 583,4 MEUR au 30 juin 2019 en baisse de -3% par rapport au 31
décembre 2018 (601,8 MEUR). L'ANR triple net par action ressort
31,70EUR/action sur 6 mois (-0,9%). Hors l'impact du dividende 2018, l'ANR
triple net EPRA par action progresse de 2,8% à 32,90 EUR.
> Situation financière et endettement bancaire
Le ratio LTV net consolidé droits inclus, hors Opirnane, ressort à 31,6%,
contre un 26,1% fin 2018. Pour mémoire, le niveau particulièrement bas était
lié au renforcement des fonds propres réalisé en 2018 et à la progression
de la valeur des immeubles de placements sur l'année.
Le taux d'intérêt moyen de la dette bancaire après prise en compte des
couvertures de taux et avec un Euribor 3 mois au 30 juin 2019 de (0,346%),
ressort à 1,52% (contre 1,95% au 31 décembre 2018).
La duration de la dette bancaire ressort à 5,4 ans (contre 5,9 ans au 31
décembre 2018) et le taux de couverture de la dette est de 79,0% (contre 98,2%
au 31 décembre 2018).
Au 30 juin 2019, le Groupe disposait de 255 MEUR de liquidité disponible1. Fin
juillet 2019, le Groupe a également mis en place un nouveau crédit syndiqué
de 100 MEUR d'une durée de 6 ans avec deux options d'extension d'un an
supplémentaire.
PERSPECTIVES ET AVANCEMENT DES PROJETS EN COURS DE DÉVELOPPEMENT
Le Groupe poursuivra sa stratégie de développement visant à tirer la
quintessence de son savoir-faire unique en matière d'immobilier commercial.
Frey souhaite tirer partie des nouvelles opportunités de développement et de
création de valeur qu'offrent les mutations actuelles du commerce :
- saisir les projets de restructuration des entrées de villes commerciales,
comme à Strasbourg ou à Montpellier
- acquérir opportunément des actifs arbitrés par leurs propriétaires, en
vue d'opérer leur transformation, comme avec WoodShop, Parc Vallès à
Barcelone ou encore l'ensemble commercial récemment acquis à Albufeira au
Portugal ;
- valoriser la locomotive urbaine qu'est le commerce en développant des
projets mixtes denses via Citizers ;
- poursuivre l'internationalisation du Groupe, pour porter à moyen terme la
part de son patrimoine à l'international à 30%, en privilégiant la
péninsule ibérique, comme l'illustre l'acquisition en juillet en partenariat
avec Eurofund Group du projet de développement à Lleida (Catalogne).
Le rapport financier semestriel est disponible sur le site frey.fr, rubrique
Finance/Informations Réglementées
A propos de la foncière Frey
Aménageur, développeur, investisseur et gestionnaire, FREY est une foncière
spécialisée dans les grandes opérations de renouvellement urbain ainsi que
dans le développement et l'exploitation de centres commerciaux de plein air.
Ses Shopping Promenade(r), lieux de commerces à ciel ouvert, proposent une
offre complète mêlant shopping et loisirs, pour créer une " expérience
augmentée " pour toute la famille. Par son expertise unique, Frey est devenu
un leader français reconnu sur cette classe d'actifs résiliente, au marché
profond (création, extension, rénovation) et en parfaite adéquation avec les
attentes des consommateurs, des enseignes et des collectivités. Autre pilier
structurant du savoir-faire de FREY : les grands projets urbains mixtes,
qu'elle développe en s'appuyant sur sa filiale dédiée CITIZERS.
La foncière Frey est cotée sur le compartiment B d'Euronext Paris. ISIN :
FR0010588079 - Mnemo : FREY.
CONTACTS :
Antoine Frey - Président Directeur Général
Emmanuel La Fonta - Directeur Financier et des Ressources humaines
Mathieu Mollière - Directeur de la Communication, du Marketing et de
l'Innovation - Tél. : 03 51 00 50 50
Agnès Villeret - Relations investisseurs et presse financière
KOMODO - agnes.villeret@agence-komodo.com - Tél. : 06 83 28 04 15
(1) 173 MEUR au titre des lignes corporate et 82 MEUR de trésorerie
disponible.
ANNEXES - Comptes au 30 juin 2019
Impacts de l'application de la norme IFRS 16 (Contrats de location)
Le groupe Frey applique la norme IFRS 16 depuis le 1er janvier 2019, selon la
méthode rétrospective simplifiée. Les principaux impacts sur les comptes au
30 juin 2019 sont :
- à l'actif du bilan, la distinction en immobilisations corporelles d'un droit
d'utilisation dans le cadre de location simple de 3,6 MEUR, et au passif du
bilan, un impact sur les capitaux propres de -0,4 MEUR, une augmentation des
passifs financiers courants de 3,1 MEUR et de 0,9 MEUR pour les passifs
financiers non courants.
- au compte de résultat, les loyers précédemment comptabilisés dans le
résultat opérationnel, sont remplacés par une dotation aux amortissements du
droit d'utilisation de 0,4 MEUR et une charge financière de 0,02 MEUR
Données relatives au patrimoine
En MEUR
Valeur du patrimoine (hors droits)
Immeubles de placement au bilan IFRS 809,8
Projets en développement (191,0)
Actifs en exploitation détenus à 100% 618,8
Actifs en exploitation co-détenus à hauteur
de leur quote-part de détention 120,3
Patrimoine économique 739,1
Actifs en exploitation co-détenus
(quote-part non FREY) 412,4
Patrimoine total à 100% 1.151,5
Compte de résultat simplifié consolidé IFRS
En MEUR 30.06.2019 30.06.2018 Var.
Revenus locatifs bruts 17,2 15,4 +12%
Revenus de la promotion pour compte de tiers 2,4 1,1
Revenus des autres activités de gestion
immobilière 1,0 1,1
Refacturations de charges - IFRS 16 4,1 -
Chiffre d'affaires 24,8 17,6 +41%
Achats consommés (9,4) (6,1)
Charges de personnel (4,4) (3,7)
Autres produits & charges 0,4 0,0
Impôts et taxes (0,6) (0,6)
Amortissements et dépréciations (0,7) (0,4)
Résultat opérationnel courant 10,1 6,8 +49%
Autres produits et charges opérationnels (0,5) (0,5)
Ajustement des valeurs des immeubles de
placement 6,1 21,1
Résultat opérationnel 15,8 27,4 -42%
Quote-part de résultat net des sociétés
mises en équivalence 7,0 3,7
Résultat opérationnel après quote-part de
résultat net des sociétés mises en équivalence 22,8 31,1 -27%
Coût de l'endettement net (4,9) (4,9)
Ajustement des valeurs des instruments dérivés (2,2) 0,0
Résultat avant impôts 15,6 26,1 -40%
Impôts sur les résultats (0,4) (0,9)
Résultat net part du groupe 15,2 25,2 -40%
Bilan simplifié consolidé IFRS
En MEUR 30.06.2019 31.12.2018
ACTIF
Actifs non courants 890,7 818,8
dont Immeubles de placement 809,8 746,2
dont Titres des sociétés mises en équivalence 59,0 54,2
Actifs courants 165,3 168,2
dont Trésorerie et équivalents de trésorerie 81,9 78,0
PASSIF
Capitaux propres 582,7 600,5
Passifs non courants 374,1 299,1
dont dettes financières à LT
(y compris emprunts obligataires) 354,8 280,0
Passifs courants 99,1 87,4
dont dettes financières à CT
(y compris emprunts obligataires) 48,4 44,6
Total du Bilan 1.056,0 987,0
Loan To Value
30.06.2019 31.12.2018
Passifs financiers non courants 354,8 280,0
Passifs financiers courants 48,4 44,5
Retraitements OPIRNANE (26,4) (25,4)
Retraitements dettes non liées aux immeubles
de placement (*) (10,0) (3,8)
Trésorerie (81,9) (78,0)
Total Dette (A) 284,9 217,3
Immeubles de placement 809,8 746,2
Siège social (comptabilisé en immobilisations
corporelles) 7,0 7,2
Retraitement des coûts non valorisables sur projets (29,2) (24,8)
Droits de mutations 31,3 29,7
Total Immeubles Droits Inclus (B) 818,9 758,3
Immeubles de placement droits inclus 129,6 124,2
Dette (50,9) (52,4)
Trésorerie 4,7 2,8
Total Actif libre des sociétés mises en équivalence (C) 83,4 74,6
LTV net Droits Inclus (A / (B + C)) 31,6% 26,1%
(*) y compris dépôts et cautionnements reçus et traitement IFRS des frais
d'émission d'emprunts et IFRS 16
Tableau de flux de trésorerie consolidés IFRS
En MEUR 30.06.2019 31.12.2018
Marge brute d'autofinancement 10,7 19,5
Dividendes reçus des sociétés mises en équivalence 1,7 3,3
Impôts payés (0,1) (0,7)
Variation du BFR lié à lactivité 3,6 (31,6)
Flux net de trésorerie générés par les activités
opérationnelles (1) 16,0 (9,4)
Acquisitions dimmobilisations (48,4) (60,5)
Variations des prêts, avances et autres actifs
financiers 0,4 2,4
Cessions dimmobilisations - -
Incidence variation de périmètre et divers (0,0) (25,3)
Variation des autres placements - -
Flux net de trésorerie liés aux opérations
dinvestissement (2) (47,9) (83,4)
Dividendes versés aux actionnaires de la société mère (22,1) (12,1)
Augmentation de capital - 201,1
Emission demprunts 115,0 148,0
Remboursement demprunts (y compris locations
financement) (43,4) (225,0)
Remboursement des dettes de location (0,4)
Intérêts payés (y compris sur les obligations
locatives) (2,6) (10,8)
Variation des autres financements (10,7) (0,2)
Flux net de trésorerie liés au financement (3) 35,8 100,9
Variation de trésorerie (1+2+3) 3,9 8,1
Actif net réévalué
En MEUR 30.06.2019 31.12.2018 Var.
Capitaux propres consolidés part du groupe 582,7 600,5 -3,0%
Retraitement des instruments financiers 5,8 4,7
Impôts différés au bilan sur les actifs
non SIIC 7,3 7,4
Retraitements appliqués aux sociétés MEE 0,3 0,1
ANR EPRA 596,2 612,7 -2,7%
Valeur de marché des instruments financiers (5,8) (4,7)
Impôts effectifs sur plus-values latentes
des actifs non SIIC (7,3) (7,4)
Optimisation des droits de mutation et
des charges 0,7 1,3
Retraitements appliqués aux sociétés MEE (0,3) (0,1)
ANR EPRA triple net 583,4 601,8 -3,0%
ANR EPRA triple net par action
31,7 32,0 -0,9%
Réintégration des droits et frais de
cession réels 31,3 29,7
Réintégration impôts sur plus-values latentes 7,3 7,4
Retraitements appliqués aux sociétés MEE 5,0 7,7
ANR de continuation dilué 627,0 646,6 -3,0%
ANR de continuation dilué par action 34,0 34,4 -0,9%
Nombre actions dilué 18 841 665 18 841 665
Nombre actions auto-détenues et détenues
dans le contrat de liquidité 427 091 30 337
Nombre actions corrigé 18 414 574 18 811 328