FREY (EPA:FREY) - Résultats semestriels 2020 : Performance solide des centres commerciaux de plein air FREY dans un contexte de crise sanitaire inédit
Directive transparence : information réglementée Communiqué sur comptes, résultats
23/09/2020 17:35
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Communiqué de presse
Bezannes, le 23 septembre 2020 - 17h35
Résultats semestriels 2020
Performance solide des centres commerciaux de plein air FREY dans un contexte
de crise sanitaire inédit
Valeur du patrimoine économique : 1,1 MdEUR (+0,5%) (1)
Revenus locatifs nets : 26,7 MEUR (+55%), +1,8% à périmètre constant
Bonne reprise de la fréquentation et du CA des locataires
Taux d'occupation élevé : 97,8%
Résultat opérationnel courant : 16,0 MEUR (+55% vs 30.06.19),
ANR EPRA NDV (2) : 31,0 EUR par action (-5,5%)
Structure financière robuste
Ratio LTV DI : 28,1%
Liquidité disponible : 248,3 MEUR (3)
Evolutions par rapport au 31.12.2019 sauf mention contraire
Chiffres clés - En MEUR - 6 mois
30.06.2020 30.06.2019 Var.
Chiffre d'affaires consolidé 40,1 24,8 +62%
Dont activité foncière
(revenus locatifs bruts) 26,7 17,2 +55%
Résultat opérationnel courant 16,0 10,1 +58%
Variation de juste valeur des
immeubles de placement (15,6) 6,1 n/a
Résultat net part du groupe (3,3) 15,2 n/a
Indicateurs bilanciels - En MEUR 30.06.2020 31.12.2019 Var.
ANR EPRA de liquidation (2) (NDV) 742,4 777,5 -4,5%
Soit par action 31,00 EUR 32,70 EUR -5,5%
LTV Net (droits inclus) 28,1% 23,1% +500 bps
Le 23 septembre 2020, le Conseil d'Administration de Frey a arrêté les
comptes consolidés semestriels clos au 30 juin 2020. Les comptes semestriels
ont fait l'objet d'un examen limité par les commissaires aux comptes (CAC).
Les rapports des CAC sur l'information financière semestrielle ont été émis
sans réserve.
(1) Le patrimoine économique intègre les immeubles de placement détenus à
100% ainsi que la quote-part du patrimoine détenu en partenariat ou dans les
sociétés mises en équivalence.
(2) ANR calculé selon le standard mis au point et publié par l'EPRA (European
Public Real Estate Association) et applicable aux exercices ouverts à compter
du 1er janvier 2020.
(3) 110 MEUR au titre des lignes corporate et 138,3 MEUR de trésorerie
disponible.
FAITS MARQUANTS DEPUIS LE DÉBUT DE L'EXERCICE
* Gestion de la crise liée à la Covid 19
Le 1er semestre 2020 a été très fortement marqué par la pandémie de
Covid-19. Les trois pays d'implantation du Groupe (France, Espagne et Portugal)
ont fait l'objet de restrictions d'ouverture des commerces aux seuls commerces
essentiels et de confinement de la population. Une grande majorité des
locataires du Groupe se sont donc vus dans l'obligation de fermer leurs portes
pendant des périodes allant de 2 à 3 mois selon le pays et le type de
commerce.
L'ensemble des sites du Groupe a rouvert complètement début juin. FREY a mis
en place et maintient les mesures de prévention sanitaires et d'organisation
nécessaires visant à limiter la propagation de l'épidémie, tout en
permettant au mieux la continuité de ses activités. Cependant, la crise
sanitaire a entrainé une crise économique dont les impacts et la durée sont
encore incertains à ce jour.
Face à cette crise, dans le cadre de la gestion de la relation avec ses
enseignes partenaires, Frey a mis en place, dès avril, en responsabilité et
en solidarité, une aide financière exceptionnelle déclinée selon 2
modalités :
- soit une enveloppe financière qui s'articule autour d'une subvention
d'exploitation immédiate et d'un étalement de créance sur 24 mois. Cette
enveloppe est accordée par le fonds de soutien détenu par le groupe FREY aux
enseignes locataires des sociétés françaises et détenues à 100% par FREY SA,
- soit un abandon de loyers et/ou un étalement de loyers sans intérêt pour
les enseignes locataires des sociétés co-détenues (partenariats et mises en
équivalence) et pour les enseignes locataires des sociétés espagnoles et
portugaises.
Le Groupe a rapidement entamé un échange avec ses locataires. Au 31 août
2020, Frey avait déjà signé sur son périmètre économique (4) :
- 1,5 MEUR d'aide financière (subvention du fonds de soutien + abandon de
loyers),
- et 1,1 MEUR d'étalements de loyers.
Compte tenu de l'avancement des derniers échanges avec ses locataires, FREY
estime que l'impact global de la crise sanitaire de la COVID-19 sur la
trésorerie de l'exercice 2020 (subvention + abandon de loyers + étalement de
loyers sur 2021 et 2022) ressortirait entre 5,6 MEUR et 7,0 MEUR, dont
respectivement 3,6 MEUR et 4,9 MEUR d'aide financière et 2,0 MEUR d'étalement
de loyers.
Sur la valeur des immeubles de placement, FREY informe qu'il n'a pas la
capacité d'actualiser l'impact de la crise sanitaire et renvoie au tableau de
sensibilité à la variation du taux de capitalisation de la valeur de son
patrimoine (5).
* Excellente reprise d'activité post-confinement
Sur la période allant du 11 mai (fin du confinement strict) au 30 juin 2020,
les enseignes du Groupe, ont enregistré une hausse moyenne de chiffres
d'affaires de 16% à périmètre comparable. Cette performance s'explique par
plusieurs facteurs :
- un mix merchandising diversifié des sites Frey qui répond aux besoins de
toute la famille (mode, beauté, sport, loisirs, bricolage, jardinage,
restauration, services, click & collect, pour les parents et les enfants),
(4) Le patrimoine économique intègre les immeubles de placement détenus à
100% ainsi que la quote-part du patrimoine détenu en partenariat ou dans les
sociétés mises en équivalence. L'impact de la crise sanitaire sur le
périmètre consolidé en intégration globale (IG) est détaillé dans le
rapport financer semestriel. Au 31 août 2020, il est de 2,5 MEUR dont 1,4 MEUR
d'aide financière (subvention du fonds de soutien + abandon de loyers).
(5) Tel que présenté dans l'annexe des comptes consolidés de son rapport
financier semestriel 2020
- une plus grande attractivité du format " plein air " des centres Frey,
plébiscité par les consommateurs après le confinement par rapport aux
formats clos, à mesures sanitaires équivalentes pour l'accueil des clients.
Ainsi, la foncière enregistre même, sur l'ensemble de son patrimoine en
exploitation en France, une fréquentation quasi stable de -0,9%% par rapport
à celle de l'an passé sur la période du 11 mai au 31 août, avec notamment
une surperformance de +0,6% en août.
* 4 projets sont en cours de construction en France
FREY poursuit le développement de son patrimoine en France. Ainsi, au 30 Juin
2020, 3 projets sont en cours de construction pour des livraisons planifiées
entre 2020, pour le centre de plein air Promenade d'Artois à Arras-Guisans
(62), et 2021 pour Shopping Promenade Claye-Souilly (77) et Shopping Promenade
Coeur Alsace à Strasbourg-Vendenheim (67). Le Groupe poursuit également la
restructuration de Woodshop à Cesson (77) dont la phase 3 sera livrée sur
2021. Ces actifs représentent une surface d'un peu plus de 120.000 m², dont
environ 99.000 m² seront conservés en patrimoine.
* Renforcement dans le Frey Retail Fund
FREY a annoncé le 28 juillet le rachat de la participation d'AG Real Estate
dans le véhicule d'investissement Frey Retail Fund 2 (FRF 2), devenant ainsi
actionnaire majoritaire dans FRF (à 62%), aux côtés de son partenaire
historique Crédit Agricole Assurances. Cette opération stratégique permet de
se renforcer dans des actifs de premier plan, connus de la foncière et
présentant des performances opérationnelles solides. A compter du 28 juillet
2020, le pôle FRF est consolidé par intégration globale dans les comptes du
Groupe.
* Frey s'engage dans la filière bois française et réaffirme sa stratégie de
sobriété carbone
Pour atteindre une neutralité en émissions de gaz à effet de serre à
l'horizon 2030, la stratégie RSE de FREY s'appuie sur 3 leviers :
- la dynamisation de la filière bois français (1er matériau biosourcé) par
l'acquisition et l'exploitation de forêts françaises durablement gérées ;
- l'accélération de la sobriété carbone de son modèle, de la construction
jusqu'à l'exploitation des actifs ;
- et le suivi annuel de l'impact financier de son empreinte carbone sur sa
rentabilité avec pour indicateur clé, le RNPG Carbone.
Concernant la filière bois, FREY a décidé de consacrer une enveloppe
d'investissements à horizon 2030 de 35 MEUR et a créé son propre groupement
forestier (FoREY(r)). Un premier investissement de 104 hectares cumulés a
été réalisé en juin 2020.
PERFORMANCE FINANCIÈRE DU 1er SEMESTRE 2020
* Evolution du patrimoine
Au 30 juin 2020, le patrimoine économique en exploitation (6) de FREY :
- est valorisé 885,9 MEUR hors droits (dont 291,9 MEUR à l'international),
contre 902,2 MEUR au 31 décembre 2019. La baisse de -1,8% est essentiellement
imputable à la prise en compte des impacts locatifs de la pandémie de
COVID-19 estimée par les experts-immobiliers dans le contexte incertain de
crise sanitaire (7),
(6) Le patrimoine économique comprend les actifs en exploitation détenus par
FREY à 100%, ainsi que les actifs en exploitation co-détenus à hauteur de
leur quote-part de détention.
(7) Composée de la variation de juste valeur des immeubles de placement en
exploitation et en développement présents au 31 décembre 2019.
- développe une surface de 397.600 m² (stable versus fin 2019),
- pour 54,4 MEUR de loyers bruts annualisés (+0,2 MEUR versus fin 2019) et
26,9 MEUR de loyers bruts facturés sur le 1er semestre 2020 (en croissance de
+29,6% par rapport au 1er semestre 2019),
- affiche un taux d'occupation financier (8) de 97,8%, contre 97,7% fin 2019.
Au 30 juin 2020, la valeur des projets en cours de construction ressort à
249,1 MEUR, portant la valeur totale du patrimoine (patrimoine économique en
exploitation + projets en cours) à 1 135,0 MEUR (hors droits).
* Revenus locatifs bruts : 26,7 MEUR (+55%) et chiffre d'affaires consolidé :
40,1 MEUR (+62%)
Au 30 juin 2020, les revenus locatifs du patrimoine consolidé s'élèvent à
26,7 MEUR, soit une croissance de +55,2% par rapport au 1er semestre 2019. Elle
résulte d'un effet de périmètre très important avec l'acquisition de
l'Algarve Shopping au Portugal en juillet 2019, la livraison du Shopping
Promenade en Arles en octobre dernier et la restructuration de Woodshop à
Cesson (77). La performance à périmètre constant reste forte, soit +1,8%.
Le chiffre d'affaires consolidé de FREY progresse de +62% à 40,1 MEUR au 30
juin 2020 (contre 24,8 MEUR au 30 juin 2019). En plus des revenus locatifs, il
intègre 5,6 MEUR de chiffre d'affaires lié à l'activité de promotion (2,4
MEUR au 30 juin 2019) et 0,9 MEUR liés aux activités de gestion immobilière
pour le compte de tiers.
* Résultat opérationnel courant de 16,0 MEUR (+58%), RNPG (-3,3 MEUR)
impacté par la baisse des valeurs des immeubles de placement dans un contexte
de crise sanitaire
Le résultat opérationnel courant, en très forte progression, ressort à 16,0
MEUR au 30 juin 2020, contre 10,1 MEUR au 30 juin 2019 grâce à la progression
du chiffre d'affaires, telle qu'exposée ci-dessus, et à une bonne maîtrise
de ses frais de structure.
Le résultat opérationnel à 0,1 MEUR est pénalisé par la comptabilisation
d'une variation de juste valeur négative de -15,6 MEUR
Le résultat net consolidé ressort à -3,3 MEUR au 30 juin 2020 (contre +15,2
MEUR au 30 juin 2019), après prise en compte de la quote-part de résultat des
entreprises mises en équivalence (-0,6 MEUR), d'un coût de l'endettement net
en forte baisse (-4,0 MEUR contre -4,9 MEUR au 30 juin 2019).
* ANR EPRA NDV (9) par action de 31,0 EUR, (-5,5%) post versement du dividende
2019 de 1,50 EUR
Les capitaux propres du Groupe sont en baisse de 35,2 MEUR (soit -4,5%) par
rapport au 31 décembre 2019 à 742,7 MEUR, impactés principalement par le
paiement du dividende 2019 (10) intervenu le 12 juin 2020. A cette date, la
Société a procédé au paiement partiel en actions de son dividende (option
souscrite par 88,7% des actionnaires) permettant ainsi de conserver 9,7 MEUR de
capitaux propres.
En conséquence, l'Actif Net réévalué EPRA NDV (droits inclus) s'établit à
742,4 MEUR au 30 juin 2020 en baisse de -4,5% par rapport au 31 décembre 2019
(777,6 MEUR). Ramené par action, l'ANR EPRA NDV ressort à 31,0 EUR/action
soit -5,5% sur 6 mois. La distribution du dividende 2019 explique la quasi-
intégralité de la baisse de l'ANR.
(8) Le taux d'occupation financier est déterminé sur la base du patrimoine
livré depuis plus d'un an et hors restructuration stratégique.
(9) L'ANR EPRA de liquidation, ou ANR EPRA NDV (Net disposal value).
(10) Paiement du dividende en numéraire pour un montant total de 25,6 MEUR et
création de 378.266 actions nouvelles dans le cadre de l'option pour le
paiement partiel du dividende en titres (souscrite à 88,69%) ayant permis de
renforcer les fonds propres du Groupe de 9,7 MEUR.
* Situation financière et endettement bancaire
Le ratio LTV net consolidé droits inclus ressort à 28,1%, contre un 23,1% fin
2019. Le Groupe maintient un niveau de LTV extrêmement bas, compte tenu du
renforcement de ses fonds propres réalisé via une augmentation de capital fin
2019 (+161,5 MEUR) et le versement partiel du dividende 2019 en actions
(économie induite de 9,7 MEUR).
Au 30 juin 2020, le Groupe affiche 489,0 MEUR de dettes bancaires (dont 412,1
MEUR au titre des lignes corporate) et dispose d'une excellente liquidité (110
MEUR de lignes de trésorerie non tirées complétées par 138,3 MEUR d'encours
de trésorerie disponible).
Après prise en compte des couvertures de taux, le taux d'intérêt moyen de la
dette bancaire, sur la base des conditions de marché au 30 juin 2020 (marge
incluse), ressort à 1,54% (contre 1,73% au 31 décembre 2019), soit une baisse
de 19 bps.
La duration de la dette bancaire ressort à 5 ans (contre 5 ans et demi au 31
décembre 2019).
Sur le mois de juillet, le Groupe a prorogé d'un an, soit jusqu'en juillet
2026 la date d'échéance du crédit syndiqué de 100 MEUR.
PERSPECTIVES
Le Groupe poursuivra sa stratégie de développement visant à tirer la
quintessence de son savoir-faire unique en matière d'immobilier commercial et
de lieux de convivialité, basé sur une relation de proximité et de confiance
avec ses enseignes partenaires dans le contexte de crise sanitaire et
économique actuel.
Ce communiqué de presse est disponible sur le site frey.fr, rubrique La
Finance/Les Résultats et CP
Le rapport financier semestriel est disponible dans la rubrique La Finance /
Informations Réglementées
A propos de la foncière Frey
Aménageur, développeur, investisseur et gestionnaire, FREY est une foncière
spécialisée dans les grandes opérations de renouvellement urbain ainsi que
dans le développement et l'exploitation de centres commerciaux de plein air.
Ses Shopping Promenade(r), lieux de commerces à ciel ouvert, proposent une
offre complète mêlant shopping et loisirs, pour créer une " expérience
augmentée " pour toute la famille. Par son expertise unique, Frey est devenu
un leader français reconnu sur cette classe d'actifs résiliente, au marché
profond (création, extension, rénovation) et en parfaite adéquation avec les
attentes des consommateurs, des enseignes et des collectivités. Autre pilier
structurant du savoir- faire de FREY : les grands projets urbains mixtes,
qu'elle développe en s'appuyant sur sa filiale dédiée CITIZERS. La foncière
Frey est cotée sur le compartiment B d'Euronext Paris. ISIN : FR0010588079 -
Mnemo : FREY.
CONTACTS :
Antoine Frey - Président Directeur Général
Sébastien Eymard - Directeur Général Délégué
Emmanuel La Fonta - Directeur Financier et des Ressources humaines
Tél. : 03 51 00 50 50
Agnès Villeret - Relations investisseurs et presse financière
KOMODO - agnes.villeret@agence-komodo.com - Tél. : 06 83 28 04 15
ANNEXES - Comptes au 30 juin 2020
Données relatives au patrimoine
En MEUR
(Hors droits)
VALEUR DU PATRIMOINE DETENU A 100%
Immeubles de placement (*) 897,7
Projets en développement (216,9)
Projets en cours valorisés au coût (26,5)
(A) Valeur des actifs en exploitation détenus à 100% 654,3
VALEUR DU PATRIMOINE CO-DETENU (EN QP FREY)
Immeubles de placement dans les partenariats (*) 143,3
Projets en cours au coût dans les partenariats (5,7)
Immeubles de placement mis en équivalence (*) 94,0
Projets en cours au coût mis en équivalence -
(B) Valeur des actifs en exploitation
co-détenus (en QP FREY) 231,6
(C) = (A) + (B) PATRIMOINE EN EXPLOITATION ÉCONOMIQUE 885,9
(D) Actifs en exploitation dans les partenariats
(QP non FREY) 58,9
(E) Actifs en exploitation mis en équivalence
(QP non FREY) 341,1
(C) + (D) Patrimoine en exploitation total 1 285,9
(*) Valeur du patrimoine économique total = 1 135,0 MEUR.
Compte de résultat simplifié consolidé IFRS
En MEUR 30.06.2020 30.06.2019
Revenus locatifs bruts 26,7 17,2
Revenus de la promotion pour compte de tiers 5,6 2,4
Revenus des autres activités de gestion
immobilière 0,9 1,0
Refacturations de charges - IFRS 16 6,9 4,1
Chiffre d'affaires 40,1 24,8
Achats consommés (17,1) (9,4)
Charges de personnel (5,0) (4,4)
Autres produits & charges (0,3) 0,4
Impôts et taxes (0,6) (0,6)
Amortissements et dépréciations (1,1) (0,7)
Résultat opérationnel courant 16,0 10,1
Autres produits et charges opérationnels (0,3) (0,5)
Ajustement des valeurs des immeubles de
placement (15,6) 6,1
Résultat opérationnel (ROP) 0,1 15,8
Quote-part de résultat net des sociétés
mises en équivalence (0,6) 7,0
ROP après quote-part de résultat net des
sociétés mises en équivalence (0,5) 22,8
Coût de l'endettement net (4,0) (4,9)
Ajustement des valeurs des instruments dérivés (0,1) (2,2)
Résultat avant impôts (4,6) 15,6
Impôts sur les résultats 1,1 (0,4)
Résultat net des entreprises consolidées (3,5) 15,2
Résultat net des participations ne donnant pas
le contrôle 0,2 -
Résultat net part du Groupe (3,3) 15,2
Bilan simplifié consolidé IFRS
En MEUR 30.06.2020 31.12.2019
ACTIF
Actifs non courants 1 181,8 1 184,5
dont Immeubles de placement 1 102,5 1 094,1
dont Titres des sociétés mises en équivalence 45,9 57,5
Actifs courants 248,7 191,0
dont Trésorerie et équivalents de trésorerie 138,3 97,5
PASSIF
Capitaux propres 742,7 789,2
Passifs non courants 557,7 454,9
dont dettes financières à LT
(y compris emprunts obligataires) 532,4 428,0
Passifs courants 118,9 131,4
dont dettes financières à CT
(y compris emprunts obligataires) 10,0 19,4
Total du Bilan 1.430,4 1.375,5
Tableau de flux de trésorerie consolidés IFRS
En MEUR 30.06.2020 31.12.2019
Marge brute d'autofinancement des sociétés
intégrées 16,1 27,9
Dividendes reçus des sociétés mises en
équivalence 10,4 4,4
Impôts payés (1,3) (2,6)
Variation du BFR lié à l'activité (11,6) (1,0)
Flux net de trésorerie générés par les
activités opérationnelles (1) 13,5 28,7
Acquisitions d'immobilisations (33,3) (117,6)
Variations des prêts, avances et autres actifs
financiers (9,2) (23,0)
Cessions d'immobilisations 1,6 22,9
Incidence variation de périmètre et divers (0,0) (98,9)
Variation des autres placements (1,0) -
Flux net de trésorerie liés aux opérations
d'investissement (2) (42,0) (216,6)
Dividendes versés aux actionnaires de la
société mère (25,6) (23,8)
Augmentation de capital - 160,1
Cession (acquisition) nette d'actions propres (6,2) (11,0)
Emission d'emprunts 147,1 433,4
Remboursement d'emprunts (y compris locations
financement) (42,2) (327,7)
Remboursement des dettes de location (0,5) (0,9)
Intérêts payés (y compris sur les obligations
locatives) (3,2) (22,8)
Variation des autres financements - -
Flux net de trésorerie liés au financement (3) 69,3 207,4
Variation de trésorerie (1+2+3) 40,9 19,4
Actif net réévalué
Le Groupe présente l'ANR EPRA de continuation (Net Reinstatement Value -
NRV), et l'ANR EPRA de liquidation
(Net Disposal Value, NDV) tels que définis par les recommandations de l'EPRA
pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2020.
En MEUR 30.06.2020 31.12.2019 Var.
ANR EPRA de liquidation (NDV) 742,4 777,5 -4,5%
ANR EPRA de liquidation par action (EUR) 31,0 32,7 -5,5%
ANR EPRA de reconstitution (NRV) 803,2 839,1 -4,3%
ANR EPRA de reconstitution par action (EUR) 33,6 35,3 -4,8%
Nombre actions dilué 24 603 263 24 224 997
Nombre actions auto-détenues et détenues
dans le contrat de liquidité 660 045 430 969
Nombre actions corrigé 23 943 218 23 794 028