ICADE SANTE (EPA:ICSAA) Icade Santé annonce l’approbation de son document d’enregistrement
Directive transparence : information réglementée Autres communiqués
10/09/2021 07:30
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Paris, le 10 septembre 2021, 7h30
Icade Santé annonce l'approbation de son document d'enregistrement par
l'Autorité des marchés financiers (l'" AMF ") et franchit une nouvelle étape
vers une introduction en Bourse sur Euronext Paris
* Icade Santé est un leader de l'investissement en immobilier de santé en
Europe(1), avec un portefeuille représentant une valeur d'actif brute de 6
milliards d'euros au 30 juin 2021 et 183 établissements de santé en France
(92% du patrimoine), en Allemagne, en Italie et en Espagne, les quatre pays les
plus peuplés de la zone euro.
* Icade Santé possède un portefeuille unique et non réplicable, avec un
accent particulier sur les actifs hospitaliers privés (MCO : Médecine,
Chirurgie, Obstétrique). Depuis 2017, Icade Santé a également commencé de
se diversifier sur le segment des maisons de retraite médicalisées (EHPAD).
* Icade Santé bénéficie d'une expertise approfondie pour concevoir,
développer, acquérir et gérer des actifs immobiliers complexes dans le
domaine de la santé, et nouer des partenariats de longue date avec des
opérateurs de santé européens de premier ordre.
* Le portefeuille d'Icade Santé offre une capacité immédiate à générer
des flux de trésorerie, grâce à des baux de longue durée initiale et à un
taux d'occupation financier de 100 %. En 2020, Icade Santé a enregistré un
Revenu locatif brut de 301 millions d'euros, contre 265 millions d'euros en
2019 et 241 millions d'euros en 2018, soit une progression de +25,2 % entre
2018 et 2020.
* Icade Santé dispose d'un bilan solide avec une notation de crédit BBB+ par
S&P (périmètre français) de sa dette long terme et bénéficie du régime
SIIC (régime français des sociétés d'investissement immobilier).
* Icade Santé envisage une introduction en Bourse (" IPO ") sur Euronext
Paris, laquelle inclura une augmentation de capital de 800 millions d'euros aux
fins notamment de financer son plan d'investissement de 3 milliards d'euros sur
la période de 2021 à 2025.
(1) Estimations de la Société, sur la base de la valeur du patrimoine du
Groupe au 30 juin 2021 et des principales foncières santé cotées
européennes, tel qu'extrait des dernières informations publiquement
disponibles (rapports annuels et communiqués de presse notamment).
* Icade, qui détient actuellement 58,3 % d'Icade Santé, entend rester
l'actionnaire majoritaire de la société après l'introduction en Bourse.
Paris, le 10 septembre 2021 - Icade Santé, leader parmi les foncières santé
cotées en Europe, annonce aujourd'hui l'approbation de son document
d'enregistrement, en date du 9 septembre 2021, par l'Autorité des marchés
financiers (l'AMF) sous le numéro I. 21-047 (le " Document d'Enregistrement ").
L'approbation du Document d'Enregistrement d'Icade Santé constitue la
première étape de son projet d'introduction en Bourse sur le marché
réglementé d'Euronext Paris. La finalisation de l'introduction en bourse est
subordonnée à l'approbation du prospectus relatif à l'offre par l'AMF, ainsi
qu'à des conditions de marché favorables.
Xavier Cheval, Directeur Général d'Icade Santé(1), a déclaré :
" Icade Santé est un leader de l'investissement en immobilier de santé en
Europe. Elle bénéficie d'un modèle économique très solide, de
caractéristiques remarquables et d'une position stratégique forte en Europe.
Depuis sa création voilà quatorze ans, la société a connu une trajectoire
de croissance rapide et se trouve aujourd'hui idéalement placée pour
continuer de se développer et créer de la valeur avec les exploitants de
premier plan du secteur, tout en offrant un rendement attractif à ses
actionnaires. Notre introduction en Bourse vise à financer nos ambitions de
croissance accrue à l'horizon 2025, lesquelles seront soutenues par
l'accélération de notre expansion internationale et la poursuite de la
diversification de notre portefeuille. Les équipes d'Icade Santé et moi-même
sommes très fiers de lancer cette opération de placement, qui nous permettra
de consolider notre leadership en Europe tout en accueillant de nouveaux
actionnaires. "
Icade Santé, la plate-forme européenne dédiée à l'immobilier de santé
Le Groupe accompagne ses partenaires opérateurs de santé sur la durée et
leur apporte l'expertise nécessaire pour étendre et moderniser leurs
installations selon les meilleures normes techniques. Ce savoir-faire contribue
à proposer des soins de qualité dans des bâtiments qui répondent à de
nouveaux besoins. Le Groupe a développé des partenariats de long terme avec
les principaux opérateurs de soins hospitaliers privés en France tels
qu'Elsan et Ramsay Santé, avec les leaders en Europe des services aux séniors
Korian et Orpea, ainsi qu'avec d'autres groupes solidement implantés sur leurs
marchés.
Icade Santé a développé un modèle économique de croissance basé sur :
i. Une catégorie d'actifs essentielle et résiliente soutenue par des
tendances démographiques favorables à long terme. Icade Santé bénéficie
des tendances structurelles du marché sur lequel elle opère, notamment le
vieillissement des populations et l'augmentation des besoins et des dépenses
de santé.
(1) M. Xavier Cheval, actuellement Directeur général délégué d'Icade
Santé, sera désigné Directeur général à compter de la date d'approbation
par l'Autorité des marchés financiers du prospectus relatif à l'admission
des actions de la société aux négociations sur Euronext Paris.
ii. Sa position de leader dans l'immobilier de santé en Europe. Icade Santé
estime être le leader parmi les foncières santé cotées en Europe, détenant
183 établissements représentant une valeur brute d'actifs de 5,98 milliards
d'euros (6,36 milliards d'euros, droits inclus) et une surface locative totale
d'environ 2,04 millions de m2 au 30 juin 2021. Il existe un potentiel de
croissance important sur le marché européen de l'immobilier de santé coté,
secteur qui représente déjà 100 milliards d'euros aux États-Unis (avec 11,1
% des actifs de santé détenus par des sociétés immobilières cotées),
contre 9 milliards d'euros en Europe et seulement 3,4 % des actifs de santé
détenus par des sociétés immobilières cotées sur les marchés
européens(1).
iii. Un portefeuille immobilier unique et non réplicable bénéficiant de
caractéristiques de type infrastructure. Les principales caractéristiques de
ce portefeuille sont : la génération immédiate de flux de trésorerie ; des
baux de longue durée initiale, avec une durée moyenne(2) de 7,2 ans au 30
juin 2021 ; un rendement net initial de 5,1 % (5,2 % en France, 4,4 % en
Allemagne et 5,3 % en Italie) ; et un taux d'occupation financier de 100 %(3).
iv. Icade Santé a fait ses preuves en matière de croissance et de
génération de flux de trésorerie, soutenu par un bilan solide qui permet les
développements d'immeubles neufs et les acquisitions d'immeubles existants. Le
ratio Loan to Value(4) du Groupe au 30 juin 2021 s'élève à 34,4 %. Le ratio
de couverture des intérêts du Groupe est de 8,0x au 30 juin 2021 contre 7,9x
au 31 décembre 2020 et le coût moyen de la dette est de 1,47 % au 30 juin
2021. Les dettes financières nettes du Groupe s'élevaient à 2 187,4 millions
d'euros au 30 juin 2021.
v. Un potentiel de croissance de premier plan soutenu par de solides
partenariats avec les principaux opérateurs de santé. Icade Santé a adopté
une approche flexible en matière d'acquisitions, lui permettant d'obtenir tant
des actifs à l'unité que des portefeuilles. Le Groupe peut s'impliquer dans
des opérations de sale-and-lease back, mais peut également procéder à des
acquisitions sur le marché secondaire ou à la construction d'établissements
entièrement neufs. Grâce à son expertise, Icade Santé a la capacité de
réaliser des opérations significatives et complexes et de collaborer avec des
opérateurs de santé sur des transactions de fusion-acquisition.
vi. Un impact social positif intégré, renforcé par une stratégie proactive
qui place l'ESG au coeur du modèle économique. Icade Santé s'engage à
intégrer une politique de développement durable dans toutes ses activités,
sa gouvernance et sa stratégie de croissance, sur le plan social, sociétal et
environnemental. Le Groupe envisage l'ESG comme un levier pour améliorer sa
gestion des risques et comme une source d'opportunités et de création de
valeur, et a récemment reçu un score de 63/100 lui permettant d'atteindre la
note A1 de la part de V.E (Vigeo Eiris - Moody's ESG Solutions).
vii. Une plate-forme d'investissement agile et optimisée, dotée d'une équipe
de gestion très expérimentée. Toutes les fonctions clés pour la création
de valeur seront internalisées au sein d'Icade Santé.
(1) Selon l'indice FTSE EPRA/NAREIT Developed European Index au 31 mai 2021,
dans lequel l'indice de santé des pays développés européens représente 3,4 %
du total du secteur immobilier coté en Europe ; taux de change : moyenne sur
6 mois de 1,2 GBP/EUR.
(2) Ou WALB (weighted average lease break) : durée moyenne résiduelle des
baux jusqu'aux prochaines échéances
(3) Le taux d'occupation financier correspond au rapport entre la valeur des
loyers contractualisés et le montant qui serait facturé si tout le patrimoine
immobilier était loué.
(4) Le ratio Loan-to-Value (LTV) correspond au rapport entre les dettes
financières nettes et le patrimoine immobilier réévalué droits inclus.
Une dynamique de marché attractive en soutien d'une croissance solide et
rentable
Icade Santé opère sur le marché de l'immobilier de santé en Europe et est
actuellement présente en France, en Italie, en Allemagne et en Espagne. Ce
marché bénéficie de perspectives de croissance positives, lesquelles sont
soutenues par des tendances comme le vieillissement de la population, la
consolidation du marché des opérateurs de santé ou par les caractéristiques
particulières et la résilience de l'immobilier de santé. En particulier, la
crise de la Covid-19 a souligné la résilience et l'importance du secteur de
la santé, essentiel au système économique.
De plus, dans tous les pays où le Groupe est présent, les activités de
santé et les opérateurs de santé sont financés principalement par les
systèmes et politiques de santé publique (systèmes d'assurance maladie
obligatoires en France et en Allemagne, et financement par l'État et les
collectivités locales en Italie et en Espagne). En France, les dépenses
courantes de santé sont passées de 10,2 % en 2005 à 11,1 % du produit
intérieur brut en 2019, ce qui représente un montant de 270 milliards
d'euros. Sur la même période, les dépenses de santé ont progressé de 10,3 % à
11,7 % du produit intérieur brut en Allemagne (403 milliards d'euros), de
8,3 % à 8,7 % en Italie (155 milliards d'euros) et de 7,7 % à 9,1 % en
Espagne (114 milliards d'euros) (Source : OCDE).
L'augmentation des dépenses de santé est très dynamique en raison de
facteurs fondamentaux tels que le vieillissement démographique,
l'amélioration des techniques de détection, l'innovation et le développement
de nouveaux soins, le durcissement de la réglementation sanitaire, la hausse
du coût des soins, ainsi que la progression des maladies chroniques liées à
une exposition accrue aux facteurs de risque et aux évolutions des modes de
vie, comme la sédentarité ou la nutrition.
Stratégie et orientation pour l'exercice 2021
Icade Santé est idéalement positionnée pour tirer parti des opportunités
qui porteront la création de valeur à long terme, notamment (i) favoriser sa
croissance externe via une stratégie d'acquisition rigoureuse et disciplinée
qui cible les marchés européens les plus attractifs, (ii) poursuivre le
développement d'établissements neufs grâce à son expertise unique dans ce
domaine, et (iii) mener une stratégie proactive de gestion des actifs
concernant son portefeuille existant.
Icade Santé soutient sa stratégie en s'appuyant sur l'une des rares et des
plus importantes plates- formes immobilières intégrées en Europe, dotée
d'une véritable expertise en immobilier de santé. Icade Santé dispose de
l'ensemble des capacités internes pour identifier, développer, acquérir et
gérer des établissements de santé. Icade Santé possède également une
connaissance approfondie du marché et nourrit des relations durables avec les
acteurs majeurs du marché, notamment les opérateurs de santé. Cela a permis
à Icade Santé de réaliser en moyenne plus de 450 millions d'euros
d'investissement annuel sur les 6 dernières années, avec plus de 1 milliard
d'euros investis en acquisitions et 200 millions d'euros investis en projets de
construction neuve et en extensions/rénovations au cours des 3 dernières
années, et de présenter un pipeline de développement de 489 millions
d'euros(1) au 30 juin 2021, dont 28 millions d'euros d'acquisitions, 312
millions d'euros de projets neufs et 149 millions d'euros d'investissements
dans son portefeuille existant.
(1) Dont 74 millions d'euros d'accords préliminaires signés au premier
semestre 2021, 45 millions d'euros pour un accord préliminaire signé en
juillet 2020 pour l'acquisition du site de Berlin Weissensee auprès d'ORPEA,
finalisée début juillet 2021, c.13 millions d'euros pour l'acquisition d'une
maison de retraite en Italie (Campodarsego) finalisée en juillet 2021 et c.26
millions d'euros pour l'acquisition d'une clinique SSR à Olivet finalisée
début septembre 2021
Pour l'exercice financier clos le 31 décembre 2021, Icade Santé table sur une
progression du revenu locatif brut d'environ +5,5 % à 318 millions d'euros par
rapport à l'exercice financier 2020 et sur une hausse du résultat net
récurrent EPRA d'environ +6 % à 251 millions d'euros par rapport à
l'exercice financier 2020.
Perspectives post-introduction en Bourse à l'horizon 2021-2025
Icade Santé a de grandes ambitions de croissance, avec un plan
d'investissement de 3 milliards d'euros jusqu'en 2025, dont, à ce jour :
- Un pipeline de projets lancés ou à engager pour 489 millions d'euros
- Des acquisitions qui font l'objet d'accords d'exclusivité pour environ 350
millions d'euros
- D'autres opportunités à l'étude pour un montant compris entre 600 millions
et 1 milliard d'euros (sur une base continue)
Les autres éléments principaux des perspectives pour 2025 sont les suivants :
- Des investissements annuels moyens d'environ 600 millions d'euros, dont 450
à 500 millions d'euros en 2021
- Un résultat net récurrent EPRA en progression annuelle moyenne d'environ
+6 %(1)
- Un ratio de coûts EPRA(2) d'environ 9 % à 10 % pour la période
- Un ratio Loan-to-Value(3) cible d'environ 40 % à 42 %, en cohérence avec
une notation BBB+
- Une politique de distribution de dividendes avec un taux de distribution
minimum de 85 % (sur la base du résultat net récurrent EPRA)
Introduction en Bourse sur Euronext Paris
Dans le cadre de l'introduction en Bourse envisagée, Icade Santé prévoit une
augmentation de capital d'environ 800 millions d'euros aux fins notamment de
financer son plan d'investissement de 3 milliards d'euros. Icade entend rester
l'actionnaire de contrôle après l'introduction en Bourse.
BNP Paribas, Crédit Agricole Corporate and Investment Bank, J.P. Morgan et
Société Générale interviennent en qualité de Coordinateurs globaux et
Teneurs de livre associés, et BofA Securities, Natixis et UBS interviennent en
qualité de Teneurs de livre associés dans le cadre de l'introduction en
Bourse envisagée. Rothschild & Co. intervient en qualité de conseiller
financier indépendant auprès d'Icade Santé.
(1) Le résultat net récurrent EPRA est un indicateur de la performance des
activités courantes du Groupe. Il exclut les ajustements de juste valeur,
l'impact des cessions d'actifs et d'autres éléments sans impact cash
considérés comme non- essentiels par le Groupe. Le résultat net récurrent
EPRA correspond à la part courante du résultat net.
(2) Le ratio de coûts EPRA a pour objectif de présenter les frais généraux
et charges d'exploitation de l'activité immobilière. Le ratio de coûts EPRA
y compris les effets de la vacance correspond au rapport entre (i) la somme des
coûts opérationnels (nets des charges locatives refacturées et des
honoraires de gestion perçus) et des coûts administratifs et (ii) les loyers
bruts. Le ratio de coûts EPRA hors effets de vacance s'obtient en excluant du
ratio précédent les charges locatives liées aux surfaces vacantes.
(3) Le ratio Loan-to-Value (LTV) correspond au rapport entre les dettes
financières nettes et le patrimoine immobilier réévalué droits inclus.
Disponibilité du Document d'Enregistrement - Le Document d'Enregistrement
d'Icade Santé est accessible sur le site Internet du Groupe
(www.icade-sante.eu) ainsi que sur le site Internet de l'AMF
(www.amf-france.org). Il est également disponible sans frais sur demande
auprès de la société Icade Santé, 27 rue Camille Desmoulins, 92130
Issy-les-Moulineaux, France. Le Groupe souhaite attirer l'attention des futurs
investisseurs sur le Chapitre 3 : " Facteurs de risque " du Document
d'Enregistrement approuvé par l'AMF.
À propos d'Icade Santé
DES LIEUX QUI PRENNENT SOIN DE VOUS
Icade Santé est un leader européen de l'immobilier de santé, qui accompagne
les opérateurs de santé et de services aux personnes âgées dans leur
stratégie d'externalisation et de développement immobilier. Les équipes du
Groupe disposent d'un large éventail d'expertises en investissement
immobilier, en gestion de projets complexes et d'une connaissance approfondie
des enjeux auxquels sont confrontés les acteurs de la santé. Au 30 juin 2021,
Icade Santé exploite 183 établissements, représentant un patrimoine de 6,0
milliards d'euros (6,4 milliards d'euros, droits inclus) et une surface
locative totale d'environ 2,04 millions de m2.
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Icade Santé
Charlotte Pajaud-Blanchard, Responsable relations presse
+33(0)1 41 57 71 19, charlotte.pajaud-blanchard@icade.fr
Havas Paris - France
Alienor Miens (+33 6 64 32 81 75, alienor.miens@havas.com)
Sarah Duparc (+33 6 46 72 39 99, sarah.duparc@havas.com)
Maitland - International
James Benjamin (+44 7747 113 930, jbenjamin@maitland.co.uk)
David Sturken (+44 7990 595 913, dsturken@maitland.co.uk)
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+33(0)6 31 58 97 31, yoann.nguyen@icade.fr
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associations non immatriculées, etc.) de l'Ordonnance (les personnes
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