PAREF (EPA:PAR) - PAREF - Résultats semestriels 2023

Un 1^er semestre 2023 soutenu par une performance opérationnelle solide

Le patrimoine sous gestion du Groupe continue de progresser et dépasse les 3,0 milliards d'euros au 30 juin 2023, soit +2% vs. 31 décembre 2022

• 189 M€ en compte propre (-2% vs. 31 décembre 2022)
• 2 872 M€ gérés pour compte de tiers (+2% vs. 31 décembre 2022)

Une évolution positive de plusieurs indicateurs sur le portefeuille détenu en propre

• Les revenus locatifs nets en hausse de 34%, soit 4,2 M€ au 1^er semestre 2023 ; 
• Le taux d'occupation financier des actifs détenus en propre de 99,1%[1], stable par rapport à fin 2022 ;
• La maturité moyenne pondérée des baux en hausse, à 5,1 ans[2] au 30 juin 2023 contre 4,2 ans au 31 décembre 2022 ;
• L'Actif Net Réévalué EPRA de reconstitution (Net Reinstatement Value/NRV) s'établit à 121,4€ par action, soit -5% par rapport à 128,0€ par action au 31 décembre 2022 ;
• Le ratio d'endettement (LTV) reste stable à 27%[3].

Des succès notables pour l'activité de gestion pour compte de tiers, en dépit d'un contexte de marché difficile

• Des commissions de gestion en progression de 15% hors effet exceptionnel, résultat du développement des fonds sous gestion ;
• Une poursuite des investissements pour les fonds sous gestion avec plus de 31 M€ d'acquisitions ; 
• Une collecte brute qui s'élève à 66 M€ au 1^er semestre 2023, en retrait de -39% par rapport à la même période en 2022, dans un marché où l'ensemble des acteurs sont affectés par le ralentissement de la collecte ;
• Un taux d'occupation de près de 100% pour The Medelan illustrant la réussite d'une opération de restructuration d'envergure.

De nouvelles récompenses, étapes et initiatives

• Le déploiement du plan ESG « Create More » a été marqué par de nouvelles étapes : exécution de la feuille de route de décarbonation de la foncière visant à atteindre la neutralité carbone d'ici 2030 et le net zéro d'ici 2050 pour la foncière, réalisation de l'évaluation des risques climatiques et de l'analyse CRREM[4] de plus de 30 actifs, lancement de l'étude de décarbonation pour les actifs gérés par PAREF Gestion, obtention du label ISR pour Interpierre Europe Centrale, etc. ;
• Le travail des équipes du Groupe PAREF a été salué par la profession avec l'attribution de nombreux prix au 1^er semestre 2023 : Trophée d'or 2023 dans la catégorie des meilleures SCPI de commerces décerné à Novapierre Allemagne 2 au palmarès des Trophées du Revenu 2023 des meilleurs placements immobiliers, Prix de la Rédaction – catégorie SCPI décerné à PAREF Gestion par le magazine Investissement Conseils lors des Pyramides de la Gestion de Patrimoine, 2^ème Prix des SCPI à prédominance commerces décerné à Novapierre Allemagne par le magazine Mieux Vivre Votre Argent lors des Grands Prix des SCPI ;
• La digitalisation du Groupe s'est poursuivie avec la mise en place d'initiatives et d'innovations avec des partenaires technologiques, tels que le déploiement d'une plateforme de gestion et un extranet pour nos locataires (avec Bazimo).

Le Conseil d'Administration, réuni le 27 juillet 2023, a arrêté les comptes consolidés au 30 juin 2023.

Le Conseil d'Administration a coopté de nouveaux administrateurs de qualité : Fumihiko Niwa, Guanghui Qi et Pengpeng Sia. Professionnels reconnus de la finance et de l'immobilier au niveau international, ils rejoignent un conseil composé par ailleurs d'Antoine Castro, Michaela Robert, Dietrich Heidtmann, Mingtao Liu, Valérie Guillen et la société Anjou Saint Honoré représentée par Mark Goh. Les trois nouveaux administrateurs prennent la suite au sein du conseil de Lingyu Cai, Yufei Jin et Liang Shan suite à leurs départs.

Ces nominations seront ratifiées lors de la prochaine Assemblé Générale de la Société.

« Dans un contexte marqué par la hausse des taux d'intérêts et la baisse du volume des transactions, les équipes de PAREF ont réussi à afficher une performance opérationnelle solide, où la diversification de notre modèle continue de porter ses fruits. Notre activité immobilière bénéficie de revenus locatifs croissants, d'un taux d'occupation élevé et de baux plus longs. Nous continuons d'améliorer l'état locatif de notre patrimoine, de déployer notre plan stratégique ESG « Create More », et de poursuivre la digitalisation de nos processus et de nos services au bénéfice de l'expérience clients. Je salue également l'arrivée de nouveaux membres au sein de notre Conseil d'Administration, qui se renforce ainsi en expérience et en qualité. »

Antoine Castro – Président & Directeur Général du Groupe PAREF

1 – Activité opérationnelle

1.1 Activité immobilière pour compte propre

Au 30 juin 2023, PAREF détient :

• 7 actifs en propre, principalement des actifs de bureaux du Grand Paris ;
• des participations minoritaires dans des SCPI/OPPCI.

Le portefeuille détenu par PAREF reste performant

Grâce aux signatures réalisées courant 2022, le taux d'occupation financier (TOF) du portefeuille ressort à 99,1%^[5] au 30 juin 2023, et se maintient par rapport au 31 décembre 2022.

La maturité moyenne pondérée des baux (WALB) s'élève à 5,1 ans[6] à fin juin 2023, contre 4,2 ans fin 2022, grâce au nouveau bail signé sur l'actif The Go à Levallois-Perret avec une date effective en février 2023.

L'échéancier des baux sur le patrimoine détenu en propre est le suivant :

Des revenus locatifs nets en hausse de 34%

Les revenus locatifs nets des actifs de PAREF s'établissent à 4,2 M€ au 1^er semestre 2023, en hausse de 34% par rapport aux 3,2 M€ enregistrés durant la même période en 2022. Ceci est principalement expliqué par :

• les loyers générés par l'actif The Go suite à la livraison du projet de restructuration à fin 2022 ; et
• l'indexation positive de loyers prenant effet au 1^er semestre 2023.

A périmètre constant, l'indexation des loyers a généré une hausse de 2,7% des revenus locatifs bruts par rapport au 1^er semestre 2022.

Le taux de rendement brut moyen des actifs détenus en propre s'établit à 6,9 % contre 6,5% fin 2022[7].

La valeur du patrimoine immobilier en baisse de 2% à périmètre constant du fait de la remontée des taux d'intérêt, minorée par les investissements en travaux de redéveloppement

La valeur du patrimoine de PAREF s'établit à 189 M€ au 30 juin 2023 et se compose de 175 M€ d'actifs immobiliers et 13 M€ de participations financières dans des fonds gérés par le Groupe.

L'évolution du patrimoine immobilier s'explique principalement par :

• des frais et travaux d'amélioration réalisés au 1^er semestre 2023 pour 3,2 M€, notamment sur l'actif en restructuration Léon Frot ;
• une revalorisation négative des actifs en portefeuille pour environ 8,4 M€ (-4,7%) ; et
• une linéarisation des actifs et passifs attachés aux immeubles de placement pour environ 0,9 M€.

1.2 Activité de gestion pour compte de tiers

PAREF Gestion : une collecte en baisse dans un marché difficile mais un pipeline d'investissement dynamique

Les souscriptions brutes enregistrées sur les fonds SCPI au cours du 1^er semestre 2023 s'élèvent à 66 M€, en retrait de 39% par rapport à la même période en 2022. En effet, le premier trimestre 2022 avait enregistré une collecte exceptionnelle pour la SCPI Novapierre Allemagne 2, du fait de l'anticipation du marché de la revalorisation du prix de part de la SCPI. En retraitant cet effet spécifique, l'évolution de la collecte brute au 1^er semestre entre 2023 et 2022 est -19%, soit une baisse inférieure à celle du marché des SCPI en France au 1^er semestre (d'après les données de l'ASPIM).

Le ratio collecte nette sur collecte brute ressort à 78% au 1^er semestre 2023, contre 89% en 2022.

Répartition de la collecte brute réalisée sur les SCPI du 1^er semestre 2023 :

Le Groupe a réalisé plus de 31 M€ d'investissements sur ses marchés clés en France et en Pologne, pour trois SCPI sous gestion :

• 21 M€ pour Interpierre France avec l'acquisition d'un ensemble immobilier à usage mixte (bureaux et locaux d'activité), présentant une WALB de 6,8 ans ;
• 8 M€ pour Interpierre Europe Centrale avec l'acquisition d'un actif à usage mixte (bureaux et locaux d'activité) à Varsovie présentant une WALB de 8 ans ; et
• 2,4 M€ pour Novapierre Résidentiel dans le cadre des opérations en VEFA de Gennevilliers et Paris Clignancourt.

Le Groupe a également poursuivi la gestion dynamique des portefeuilles gérés en procédant à des arbitrages pour 6 M€ au 1^er semestre 2023, dont notamment :

• 3 M€ pour Novapierre 1 ;
• 2 M€ pour les derniers actifs de Cifocoma et Cifocoma 2 ; et
• 1 M€ pour Novapierre Résidentiel.

Le patrimoine géré pour compte de tiers par PAREF Gestion atteint plus de 2,1 milliards d'euros, en progression de 1% par rapport au 31 décembre 2022.

PAREF Investment Management : une présence européenne soutenue par son savoir-faire reconnu en restructuration d'actifs

PAREF Investment Management opère en France, en Italie, en Allemagne et en Suisse. Elle a pour mission de proposer aux investisseurs institutionnels les compétences et services déjà fournis au Groupe en matière d'investissement, d'Asset Management et de Property Management, de gestion de projets, de services juridiques et financiers.

Depuis 2021, PAREF Investment Management gère un projet de redéveloppement de bureau sur l'actif The Trade situé à Francfort en Allemagne et un immeuble de bureau BC 140 à Budapest en Hongrie pour le compte d'investisseurs institutionnels.

Le projet de restructuration de l'immeuble The Medelan situé dans le centre historique de Milan, géré par la filiale italienne, a connu de très importants progrès en matière d'activité locative au cours du 1^er semestre 2023 : 100% des surfaces de bureaux et 95% des surfaces commerciales désormais louées ou sous offres fermes.

Revenus des commissions

Les commissions de gestion s'élèvent à 7,7 M€, contre 8,0 M€ au 1^er semestre 2022. Hors effet exceptionnel - une commission de 1,3 M€ liée à la livraison du projet The Medelan - les commissions de gestion sont en hausse de 15%. Cette hausse s'explique principalement par les nouveaux investissements réalisés depuis 2022 pour les SCPI, essentiellement Novapierre Allemagne 2, Interpierre France et Interpierre Europe Centrale.

Les commissions de souscription brutes s'élèvent à 6,6 M€, en recul de 39% par rapport au 1^er semestre 2022, du fait du ralentissement de la collecte après une année très performante en 2022.

1.3 Patrimoine sous gestion du Groupe

Les actifs sous gestion du Groupe dépassent 3,0 milliards d'euros au 30 juin 2023, en progression de 2% par rapport au 31 décembre 2022.

2 – Compte de résultat du 1 ^er semestre 2023

Le résultat opérationnel courant est de 2,4 M€, en recul de 23% par rapport à la même période en 2022. Ceci s'explique notamment par :

• des revenus locatifs nets de 4,2 M€, en hausse de 34%, grâce à la prise d'effet du bail de l'actif The Go et à l'indexation des loyers ;

• des revenus des commissions qui s'élèvent à 14,3M€ (-24% par rapport au 1^er semestre 2022). Cette baisse est principalement liée au recul de la collecte brute en 2023, mais aussi à la commission exceptionnelle reçue à la livraison du Medelan en 2022 ; et est partiellement compensée par l'augmentation des commissions de gestion relatives aux nouveaux investissements réalisés pour les fonds sous gestion depuis 2022 ;

• des rémunérations d'intermédiaires qui s'élèvent à 5,9 M€ contre 9,8 M€ au 1^er semestre 2022, soit une baisse de 40%. Elles se composent de commissions payées aux distributeurs à hauteur de 4,1 M€ (-45% par rapport au 1^er semestre 2022), directement corrélées à la baisse de la collecte au 1^er semestre 2023, et d‘honoraires de partenaires à hauteur de 1,8 M€, soit une baisse de 21% expliquée principalement par le décalage de certains investissements;

• des charges générales d'exploitation qui s'élèvent à 9,5 M€, +11% par rapport au 1^er semestre 2022, principalement lié aux investissements en vue du développement de l'activité ;

Au-delà des éléments ci-dessus, les points suivants ont également contribué à la variation de résultat net :

• la juste valeur des immeubles de placement est en recul et s'établit à -8,4 M€ au 30 juin 2023, principalement en raison de la hausse des taux de capitalisation du marché générant un impact négatif sur la valorisation des immeubles;

• le coût de l'endettement financier s'élève à 0,7 M€, contre 0,5 M€ à la même période en 2022. Cette augmentation est liée à la fin de l'immobilisation de coûts financiers relatifs à la période de restructuration de l'actif The Go, livré fin 2022 ;

• les autres charges et produits financiers s'élèvent à -0,04 M€ contre 1,8 M€ au 1^er semestre 2022, du fait du produit exceptionnel lié à la distribution de dividendes en 2022 générée par la vente de l'actif Gaïa détenu à 50% via la société Wep Watford ;

• le résultat de la quote-part des sociétés mises en équivalence est de 1,1 M€ contre -0,9 M€ au 1^er semestre 2022. Cette forte augmentation du résultat est liée à l'évolution de la valeur des actifs détenus par l'OPPCI Vivapierre.

3 – Ressources Financières

Le montant nominal de la dette financière brute tirée du Groupe PAREF ressort à 67 M€, contre 60 M€ au 31 décembre 2022.

Le coût moyen de la dette tirée s'élève à 1,87% au 30 juin 2023, contre 1,60% au 31 décembre 2022.

L'évolution du coût de la dette depuis 2019 est présentée ci-dessous :

La maturité moyenne résiduelle de la dette s'établit à 0,6 an au 30 juin 2023, contre 1,1 ans fin 2022.

La Société est en discussion avancée pour un refinancement de sa dette, avec l'intégration d'indicateurs ESG. Si le montant du refinancement n'est pas équivalent à l'engagement du crédit actuel, à savoir 100 M€, les covenants bancaires et la durée seront similaires à ceux du financement actuel. Les partenaires bancaires ont confirmé leur volonté de participer à ce refinancement pour accompagner le développement du Groupe. La direction est confiante quant à la finalisation de l'opération au cours du 2^nd semestre 2023.

L'intégralité de la dette tirée est couverte jusqu'à sa maturité par des instruments financiers. Les ratios financiers du Groupe PAREF sont respectés :

4 - Actif net réévalué EPRA (ANR EPRA)

La Valeur Nette de Reconstitution EPRA (Net Reinstatement Value/NRV) s'élève à 121,4 € par action, en recul de 5% par rapport au 31 décembre 2022 (128,0 € par action au 31 décembre 2022).

L'évolution s'explique principalement par la variation de juste valeur des immeubles de placement à périmètre constant de -5,5€ par action, la distribution de dividendes en 2023 de -3,0 € par action. Ces dernières sont partiellement compensées par le résultat net récurent pour 1,2€ par action.

Conformément aux recommandations de l'EPRA (« Best Practices Recommandations »), les indicateurs d'ANR EPRA sont déterminés notamment à partir des capitaux propres consolidés en normes IFRS, de la valeur de marché de la dette et des instruments financiers.

5 - Evénements post clôture

Néant

6 – Agenda financier

26 octobre 2023 : Informations financières au 30 Septembre 2023

A propos du Groupe PAREF

PAREF est un acteur européen de référence dans la gestion immobilière, actif depuis plus de 30 ans ayant pour objectif de devenir un des leaders de la place en gestion immobilière en s'appuyant sur un savoir-faire reconnu.

Aujourd'hui, le Groupe opère en France, en Allemagne, en Italie et en Suisse et intervient sur toute la chaine de valeur des métiers de l'investissement immobilier : investissement, gestion de fonds, gestion de projets de rénovation et de développement, gestion d'actifs, gestion locative. Cette couverture à 360° lui permet de proposer des services intégrés et sur-mesure aux investisseurs institutionnels et particuliers.

Engagé, le Groupe a pour ambition de contribuer à créer davantage de valeur et de croissance durable et a inscrit les enjeux RSE au cœur de sa stratégie.

Au 30 juin 2023, le Groupe PAREF gère plus de 3,0 milliards d'euros d'actifs.

PAREF est une société foncière SIIC, cotée sur le compartiment C de Euronext Paris - FR0010263202 – PAR.

Plus d'informations sur www.paref.com

Contacts Presse

ANNEXES

Bilan

Flux de trésorerie

Résultat Net Récurrent EPRA au 30 juin 2023

EPRA NTA (Valeur nette de continuation) au 30 juin 2023

EPRA NDV (Valeur nette de liquidation) au 30 juin 2023

Autres indicateurs EPRA

• Taux de vacance EPRA

• Taux de rendement EPRA

• Investissement immobiliers réalisés

Ratios de coûts EPRA

Les ratios ci-dessous sont calculés sur le périmètre des actifs détenus en propre[30] par PAREF (incluant les mises en équivalence).

[1] Hors le projet de restructuration sur l'actif de Paris Leon Frot

[2] Hors le projet de restructuration sur l'actif de Paris Leon Frot

[3] Ratio d'endettement (LTV pour Loan to Value) : dette nette consolidée tirée divisée par la valeur du patrimoine consolidé hors droits, incluant la valorisation du fonds de commerce de PAREF Gestion et les participations financières dans les fonds gérés par le Groupe

[4] CRREM : carbon risk real estate monitor

[5] Excluant l'immeuble en restructuration sur l'actif Léon Frot (Paris)

[6] Excluant l'immeuble en restructuration sur l'actif Léon Frot (Paris)

[7] Excluant l'immeuble en restructuration sur l'actif Léon Frot (Paris)

[8] Hors participations minoritaires dans SCPI/OPPCI.

[9]Capital variable

[10]Capital fixe en liquidation

[11] Participations minoritaires dans SCPI/OPPCI

[12] Foncière Sélection Régions

[13] Comprend l'actif The Medelan en Italie, l'actif The Trade en Allemagne et l'actif de bureau en Hongrie

[14] Participations minoritaires dans SCPI/OPPCI

[15] Incluant les participations dans les sociétés mises en équivalence dont principalement 27,24% de l'OPPCI Vivapierre et 50% de Wep Watford (société détenant l'immeuble le Gaïa à Nanterre, La Défense, cédé courant 1^er trimestre 2022)

[16] LTV (Loan to Value) : dette nette consolidée tirée divisée par la valeur du patrimoine consolidé hors droits, incluant la valorisation du fonds de commerce de PAREF Gestion et les participations financières dans les fonds gérés par le Groupe

[17] ICR (Interest Coverage Ratio): le résultat opérationnel courant divisé par les frais financiers consolidés hors frais de remboursement anticipés.

[18] DFS (Dette Financière Sécurisée) : dette financière sécurisée divisée par la valeur consolidée du patrimoine (incluant la valeur des titres de PAREF Gestion)

[19] Incluant la valorisation du fonds de commerce de PAREF Gestion, qui a été réalisée par un expert externe qualifié en matière d'évaluation au 31 décembre 2022

[20] La valorisation du fonds de commerce de PAREF Gestion a été réalisée par un expert externe qualifié en matière d'évaluation au 31 décembre 2022.

[21] Chiffre corrigé vs. Rapport Financier Semestriel au 30 juin 2022 (-95 k€), qui ne prenait pas en compte l'ajustement du résultat non récurrent lié à la cession de l'actif Le Gaia, détenu par la société Wep Watford

[22] La valorisation du fonds de commerce de PAREF Gestion a été réalisée par un expert externe qualifié en matière d'évaluation au 31 décembre 2022.

[23] La valorisation du fonds de commerce de PAREF Gestion a été réalisée par un expert externe qualifié en matière d'évaluation au 31 décembre 2022.

[24] Hors participations dans OPPCI Vivapierre et l'actif Léon Frot (Paris) qui a été mis en restructuration en 2022. Incluant jusqu'au 30 décembre 2022 l'immeuble Le Gaïa en quote-part, qui a été cédé au 1^er trimestre 2022

[25] Le taux de rendement initial net EPRA est défini comme le loyer contractuel annualisé, net des charges, après déduction des aménagements de loyers, divisé par la valeur du patrimoine droits inclus

[26] Le taux de rendement initial net « topped-up » EPRA est défini comme le loyer contractuel annualisé, net des charges, excluant les aménagements de loyers, divisé par la valeur du patrimoine droits inclus

[27] Comprend les investissements relatifs au projet de restructuration de l'actif situé à Paris Léon Frot. Le projet de restructuration sur l'actif The Go situé à Levallois-Perret a été inclus jusqu'au 31 décembre 2022

[28] Comprend essentiellement les investissements concernant les actifs de Croissy Beaubourg, d'Aubergenville et les 6 étages de la Tour Franklin

[29] Incluant les frais financiers capitalisés concernant les projets The Go et les indemnités d'éviction et l'apport de compensation sur le projet de redéveloppement sur l'actif à Paris Léon Frot en 2022

[30] Hors le projet de restructuration sur l'actif de Paris Leon Frot